李湛：2019年中國房地產最新趨勢分析

作者：王嵩、李湛

來源：湛述宏觀

一、

2019年1-2月房地產市場及調控政策回顧

銷售：銷售面積同比下降，一線城市及周邊都市圈表現較好

進入2019年1月以來，樣本30大中城市的房地產成交面積進一步下滑。整個30城成交面積同比下降11.22%，降幅創2018年4月以來的新高。分析其背後原因，一方面2019年春節較2018年早，影響了1月末的成交。另一方面，往年常見的返鄉置業在2019年並未形成風潮。整體上30城的數據基本反映了大中城市的地產銷售狀況。

其中，一線城市表現略好，維持了同比4.87%的增速。考慮到一線城市發展長期處於景氣狀態，且一線城市房產作為核心資產，附加價值高，在相比行業下行的周期里，維持了增長的態勢。二線城市1月則達到了29.01%的同比降幅，創2017年11月以來最大降幅。究其原因，大部分二線城市維持了對樓市供給需求的較嚴格調控，特別是限價和預售證限制，一定程度上抑制了房地產的成交。而2018年年度開始的「一城一策」「分類調控」以及諸多二線城市的邊際調控放鬆，也並未能在短時間內立刻生效。相比之下，環一線都市圈的城市地產，受到一線城市人口、資本和產業資源外溢的影響，在2019年年初做到了18.84%的同比增速。都市圈房地產成交的景氣，與中山證券地產固收市場觀察2018年年報的觀點一致。未來幾大重點都市圈（環渤海、長三角、珠三角、成渝、中原等）的三四線城市，將會充分受益於核心大都市的經濟輻射，保持地產市場成交的活躍。

土地：市場競爭弱化，一線城市維持供應增長

2019年初至今，各大城市土地供應進一步放緩，1月份100大樣本城市土地供應面積同比下降32.22%，降幅創2015年以來最大，說明各大中城市在2019年的供地意願有所不足，疊加春節效應，造成了整體土地供給走低。與此同時，100大城市的土地成交總價也同比下降30.28%，土地成交均價幾乎維持不變，達到樓面價5344.47元/平方米。與同時期一線城市銷售活躍相對應，年初至今的一線城市土地供應同比上升22.48%，維持了較高的漲幅。這也客觀反映出在房地產行業下行周期，一線城市可以維持較高的景氣度。

整體上看，從2018年年中開始，土地市場的競爭激烈度開始明顯下降，土地成交溢價率從年中的超過20%，逐漸下降至2019年年初的9%。在整體土地市場競爭放緩的背景下，原本企業間合作拿地的動機下降，且在土地的挑選上有了更大的空間。預計2018年下半年開始成交的土地，未來的投資回報率會相比2018年上半年有明顯增加。

通常，土地投資滯後於銷售增長，預期今年土地成交可能將維持低位。部分上市公司公布的拿地情況也反映出，2019年1月土地拓展主要集中在一、二線城市。預期2019年，三線城市土地成交和溢價率將維持低位，一線城市與二線重點城市相對穩定，可能將成為土地拓展重心。

政策：一城一策推進，三穩成行業主旋律

2019年房地產從嚴調控，市場逐步回歸理性。正在陸續召開的地方兩會上，10多個省份的政府工作報告提出房地產調控以穩為主，強調完善住房保障體系。此外，「一城一策」成為高頻詞。專家認為，這預示樓市調控靈活性增強。

從已召開的各地兩會看，今年調控以穩為主，確保房地產市場穩定發展被提到前所未有的高度。去年年底，住建部在全國住房和城鄉建設工作會議上提出了「穩地價、穩房價、穩預期」要求，多地兩會也明確提出「三穩」。

分地區來看，上海將加強房地產市場調控不動搖、不放鬆，房地產市場平穩健康發展，房價保持總體穩定；河南強調，「加強市場供需雙向調節，堅決遏制投機炒房，加強城市之間政策聯動和統籌協調，落實穩地價、穩房價、穩預期責任」；福建提出，「健全促進房地產市場平穩健康發展長效機制，切實穩地價、穩房價、穩預期」。

不少地方還明確了穩定房地產市場的目標、措施。陜西省提出，推動房地產市場平穩健康發展，有效防控房地產領域風險。四川省提出加強房地產市場監管，促進房地產市場平穩健康發展。深圳市強調，以更多經濟手段構建房地產市場平穩健康發展長效機制，加快住房制度改革配套政策落地，並推進住宅政策性金融機構改革試點。

由此我們可以發現，政策總基調沒有變，依然是‘穩’。落實「穩地價、穩房價、穩預期」要求，今年各地定位房地產市場不會離開這個主基調。穩定房地產市場的核心，就是要防止房價暴漲暴跌，「房住不炒」的定位沒有變。

都市圈：未來城鎮化新方向，大灣區規劃出台

2019年2月21日，國家發改委發布了《關於培育發展現代化都市圈的指導意見》。（發改規劃【2019】328號）。意見中明確了都市圈的概念，即都市群內部以超大特大城市或輻射帶動功能強的大城市為中心，以一小時通勤圈為基本範圍的城鎮化空間形態，促進中心城市與周邊城市（鎮）同城化發展為方向，更好的聚焦大城市的功能。

都市圈一方面是城鎮化加快發展的產物，這是因為城鎮化的發展為大城市帶來了充分的人力資源，為大城市的進一步崛起和對周邊的輻射提拱了儲備；另一方面都市圈也為城市群的建設做準備。城市群的概念是，在一個特定的區域內有相當數量不同規模不同類型的城市，依靠便捷的交通和發達的通信所形成的空間組織緊湊、聯繫緊密高度集中的城市群體。可見都市圈是城市群的必要條件。

從城鎮化到都市圈再到城市群，各個城市的分工得到了進一步明確，發揮各自的比較優勢，高效合作，在促進核心城市的快速發展的同時，也加速了外圍城市的影響力度。都市圈糾正了以往一味地限制大城市，鼓勵小城鎮建設的城市化道路。也緩解了大城市中心的資源及承載壓力，同時可以打破大城市自我循封閉式的發展形式，向更加開放、更加多元化、結構更趨向合理的體系轉變。以上海的都市圈人口變動為例，從2010年-2017年，城市核心人口增長64萬，同期外圍圈人口增長125萬，是城市核增量的近2倍。大城市人口外溢也在珠三角和京津冀等城市群得到了呈現。

截至2018年3月，共19個國家級城市群先後得到了國務院的批復，從2000年至2016年，前十大城市群中，除了成渝城市群和中原城市群，人都都呈現了淨流入狀態，共計增長7890萬人，共創造了496508億元的產出；2016年，該10大城市集群以14.7%的國土面積的產出57001.7億元的生產總值，占全國總GDP的76.6%。但是，與國際上其他大的城市集群（美國東北部大西洋沿岸城市群、北美五大湖城市群、日本太平洋沿岸城市群、歐洲西北部城市群等）相比，大陸城市群的經濟發展水平和功能上仍有很大差距。

2019年2月18日，國務院正式發布了《粵港澳大灣區發展規劃綱要》，並要求各地區各部門結合實際認真貫徹落實。粵港澳大灣區包括香港特別行政區、澳門特別行政區和廣東省廣州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、東莞市、中山市、江門市、肇慶市（以下稱珠三角九市），總面積5.6萬平方公里，2017年末總人口約7000萬人，是大陸開放程度最高、經濟活力最強的區域之一。豐富的土地資源，龐大的人口規模，為在國家發展，打造粵港澳大灣區，建設世界級城市群打下了良好的基礎

粵港澳大灣區城市各有特點，香港、深圳、澳門、珠海、廣州形成了一個三角形，是粵港澳大灣區的中心城市，其他城市是外圍城市，各城市因地制宜，發揮在大灣區都市圈的功能。根據統計發現，中心城市土地開發強度高，東莞、深圳的城市建設用地面積比重都超過了40%，遠遠超過了國際警戒線；相比較而言，江門、惠州、肇慶尚有一定的土地開發空間，加上行政劃區面積廣闊，適宜承接產業的轉移和人口的流入。

對於市場敏感的房企早已看準了灣區的發展契機，加大了排兵布陣，特別一些本土房企如世榮兆業、華聯控股、龍光地產、時代中國、等依托地域先發優勢，增加了大灣區的布局，土儲占比分別為96%、80%、61%和59%，此外一部分房企雖然之前沒有布局該地區，但近期頻頻深耕城市核心位置，如新力地產等。隨著粵港澳大灣區的落地，房企優勢在大灣區將進一步被凸顯。

企業：高基數下去化回落，拿地呈現兩極分化

2019年1月百強銷售面積和金額增速雙雙放緩，TOP10同比降幅更為明顯，1月銷售金額同比-14.9%，銷售面積同比下降27.5%，TOP3企業銷售金額同比降幅接近30%，而銷售面積同比下降接近40%。而重點企業的銷售均價基本都有所回升，TOP10企業銷售均價達到13990元/平方米，同比上升17.4%。

我們認為百強房企尤其TOP10房企增速回落的原因在於，受限2017年的銷售存餘疊加2018年1月的高熱度帶來的去年1月高基數，碧桂園、萬科、恒大1月銷售更是皆超過600億的歷史高位。高基數的背景下，疊加今年春節較早，進一步加劇了企業銷售增速的下滑。其次，2018年底房企普遍加快新開工和推盤沖量，導致2019年1月可售資源相對減弱。另外，去年1月去化率為周期較高位置，而去年三季度以來去化率明顯回落。綜合以上原因，企業在高基數背景下去化回落銷售增速下降，也是符合市場預期的。

進入2019年以來，企業拿地呈現出非常明顯的兩極分化趨勢。整體上看，重點的央企國企和行業龍頭企業，比如萬科、恒大、華潤置地、融創中國、新城控股在1月至今拿地的權益規劃建築面積同比增速都在100%以上。而第二梯隊的地產企業，則保持了相對謹慎的拿地態度。結合前文分析，整體上土地市場的競爭激烈程度有所下降，企業在投資拓展的過程中，會有更多選擇空間。重點央企國企和行業龍頭，則對行業走向做出積極判斷，在拿地決策上更加積極。疊加大部分第二梯隊企業的存量貨值相對充裕，導致整體上地產企業的拿地決策呈現明顯的分化。