樂有家：2018深圳樓市年報

前言

2018年以來，在「房住不炒、因城施策、分類調控」的中央指導思想下，全國樓市進行了不同程度的調控，據不完全統計，年內各項政策調控多達450次，刷新歷史調控記錄，成為房地產市場歷史調控最密集的一年。這一年，全國樓市整體降溫趨勢明顯，購房者逐漸回歸理性，房價、交易量等各項房地產指標有所回落。與此同時，深圳樓市在「三價合一」、新房搖號監管、731新政等政策的影響下也稍顯冷清，非理性的投資需求被有效抑制，市場預期明顯轉變，購房者觀望情緒濃厚。

再看房地產銷售旺季的「金九銀十」，期間深圳新房網簽量合計並未突破4500套，二手成交量更是跌至近幾年最低谷。據樂有家研究中心數據顯示，在各類政策的調控下，深圳新房成交均價在2018年7月前已連續21個月走跌，二手成交均價在731新政前後也有4%的下跌，而9月底萬科秋季例會高喊的「活下去」，更是讓市場又泛出一絲涼意。

受政策調控影響，上半年深圳銀根基本處於收緊狀態，銀行放款速度緩慢，2018年7月，深圳首套房貸利率提升至基準利率上浮15%，在持續緊張多個月後，深圳多家銀行終於在12月將首套房貸利率從基準利率上浮15%下調至上浮10%，放款速度也逐漸恢復正常。

土地方面，深圳樓市雖「表現平平」，土地市場卻迎來了近6年宅地市場的高峰，深圳今年共成交9宗宅地，相較2017年增加了7宗，創近6年新高，總建築面積環比上漲152.88%，不過土地成交盛況的背後也反映了開發商拿地逐漸變得理性，如連續5次刷新深圳樓面價的尖崗山，其A122-0357地塊卻在12月因拍賣價過高、成交條件過於苛刻遭遇流拍。

政策的嚴格調控下，樓市降溫不可避免，看似「涼涼」的深圳樓市，或許是剛需入市「上車」的好時機，2019年，抓住機會出手還是繼續觀望？或許這份報告會給你答案……

2018年深圳樓市大事記

「三價合一」政策落地

3月28日下午，深圳市規劃國土委發布消息稱自3月28日起，深圳市正式執行「三價合一」，即統一網簽價、銀行評估價和實際成交價，將建立信息互通查詢機制，規範購房融資，堅決遏制「陰陽合同」和「高評高貸」現象，確保房地產市場平穩健康發展。

海洋新城出世

4月2日，深圳市城市設計促進中心發布了《深圳市海洋新城城市設計國際咨詢正式公告》，發文指出，對於海洋新城，官方的定位是：「繼前海之後深圳獲得的又一個承載國家戰略的稀缺性增量發展空間。」據了解，海洋新城（大空港半島區）位於大空港規劃區西北部，北起茅洲河口，東面與大空港新城啟動區國際會展中心相鄰，南側緊鄰寶安綜合港區一期工程，西至交椅沙，規劃面積約7.44平方公里。

深圳棚戶區改造新政出台

5月17日，深圳市人民政府正式印發《關於加強棚戶區改造工作的實施意見》。針對棚改的政策適用範圍、安置補償標準、實施模式、房屋征收、用地出讓等核心問題作出明確規定。各區政府應當根據實際情況：1、按照套內建築面積1 :1或不超過建築面積1 :1.2的比例，確定轄區內老舊住宅區棚戶區改造項目的產權調換標準；2、可獎勵權利主體每套住房增購不超過10平方米的建築面積，增購面積的價格按照同地塊安居型商品房的價格計收，最高不超過被搬遷住房類似住房地產的市場價格。

2018城市建設與土地計劃

5月23日，深圳規土委印發《深圳市2018年度城市建設與土地利用實施計劃》。根據該計劃，深圳市2018年度計劃安排保障性安居工程用地、商品住房用地合計109公頃，城市更新計劃供應建設用地246公頃，土地整備通過利益統籌盤活存量建設用地供應35公頃建設用地。

首次推行政府監管新房搖號選房

5月26日，海上世界雙璽發布《海上世界雙璽花園三期銷售方案公示》，稱將採取政府主管部門+公證處監督抽簽的形式開盤，這也是深圳首個公開搖號的項目，6月又相繼有華潤城潤府三期、萬科蛇口公館進行搖號選房，5月底至6月底連續三個項目的搖號選房，將購買新房的熱情推到近兩年的一個小高峰。政府監管下的公開搖號，也體現了政府對樓市監管力度的加大，保障了購房者的權益。

深圳啟動二次房改

6月5日，深圳住建局發布《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多管道保障租購並舉的住房供應與保障體系的意見(征求意見稿)》，該文件是繼「1998年房改」後整整二十年，深圳住房體制迎來的「二次改革」，該制度改革計劃將住房分為市場商品住房、政策性支持住房以及公共租賃住房三大類，占住房供應比例依次為40%、40%、20%。到2035年籌建住房170萬套，約六成為人才房安居房公租房。

731新政發布 限售限離限企

7月31日，深圳市政府辦公廳發布《關於進一步加強房地產調控促進房地產市場平穩健康發展的通知》指出，暫停企事業單位、社會組織等法人單位購買商品住房；個人購買商品住房的（不含人才住房、安居商品房）自取得不動產權利證書起三年內禁止轉讓個人、企事業單位或社會組織等法人單位購買的商務公寓，自取得不動產權利證書起5年內禁止轉讓出售；購房人離婚2年內申請商業貸款或公積金貸款，首付比例不低於 70%；若無房貸記錄且能提供離婚前家庭無住房證明首付比例不低於30%；若能提供離婚前家庭僅有1套住房證明的首付比例不低於50%。

光明「轉正去新」 正式掛牌光明區

9月19日光明區正式揭牌成立。早在5月24日，廣東省政府就已發布設立深圳市光明區的通知，去掉了一個「新」字，光明正式轉正。此次「轉正」，將深圳市寶安區的光明街道、公明街道、新湖街道、鳳凰街道、玉塘街道、馬田街道劃歸光明區管轄，以光明街道、公明街道、新湖街道、鳳凰街道、玉塘街道、馬田街道的行政區域為光明區的行政區域，光明區人民政府駐光明街道廣場路1號。

首套房貸利率下調

進入12月份，中國銀行、北京銀行已將首套房貸利率由基準上浮15%下調至基準利率上浮10%，花旗銀行下調至基準利率上浮9%，包括交行、農行、招行在內的其他銀行也在陸續跟進。首套房貸利率的下調將對深圳購房剛需族帶來利好。

改革開放40周年 深汕合作區正式揭牌

12月16日上午10時許，深汕特別合作區正式揭牌！不少觸覺靈敏的房企已經謀劃進駐深汕特別合作區這方熱土，深圳市振業房地產開發有限公司和綠地集團的一些住宅和寫字樓項目已經動工，其中振業時代花園已經有多棟建築封頂，深汕綠地中心的建築高度超過200米。

土地市場

1、2014-2018年深圳居住用地成交情況

2018年深圳樓市雖「冷風勁吹」，但土地市場表現「給力」，迎來了近6年宅地市場的高峰。2018年深圳共9宗土地成交，相較2017年增加了7宗，創近6年新高，總建築面積相較2017年增加了36.57萬㎡，環比上漲152.88%，總成交金額為94.52億，環比上漲438.27%。

2、2018年深圳居住用地成交情況

縱觀2018年深圳土地市場，深圳政府在2月就集中出讓4宗宅地，而後在9月方再次推出2宗宅地，土地位置分別在大鵬和龍華，11月土拍漸入高潮，共出讓3宗宅地。12月，寶安西鄉鐵崗片區的尖崗山A122-0357地塊遭遇流拍，而此前尖崗山已連續5次刷新深圳樓面價，據悉，該地塊出讓條件非常嚴格，只適合建低密度豪宅項目，再加上宅地公寓70年自持、3年限售以及政府要求的人才房配置，讓開發商們望而卻步。

全年來看共有9宗宅地成交，多宗地為70年支持租賃地塊，其中深圳市人才安居集團拿下5宗地，超過半數。而今年中海地產競得的坪山區土地雖然條件也較為苛刻，5年限售且配置人才住房面積，但也吸引了24家房企競拍，可見開發商們對於深圳東部市場的展望。2018年樓面價最高的宅地為深圳融棋投資拿下的光明A621-0044地塊，25901元/㎡。

供應與銷售

1、2014-2018年深圳一手住宅供銷情況

據樂有家研究中心數據顯示，2018年深圳全年預售面積有所回暖，環比上漲11.13%，但相比2015年，依然有45.83%的「縮水」；2018全年銷售面積為292.45萬㎡，相比2017年有小幅上漲，環比上漲12.79%；年末庫存面積方面，自2014年迎來一波小高峰後，已連續3年處於下跌態勢，2018年年末庫存面積為346.47萬㎡，微幅上漲2.33%。

2、2018年深圳一手住宅月度預售情況

2018年以來深圳一手住宅預售情況「表現平平」，全年僅5月、10月和11月預售突破4000套，11月迎來入市高峰，達到9468套。而2018年深圳一手住宅共35796套預售，有52%來自寶安，32%來自龍崗，南山區一手住宅預售占比也達到了9%。

整體來看，一方面，2018年深圳新增一手住宅35796套，相比2017年的33964套增加1832套，環比上漲5.4%，另一方面，2018年60-90㎡的戶型入市較多，占比高達50%，其次為90-144㎡的戶型，占比也達到41%。

3、2018年深圳一手月度去化走勢

一線城市常由於土地稀缺導致住房供需失衡，截至12月底，深圳一手住宅年末存量為346.47萬㎡，去化周期12.7個月，尚處於健康水平。整體來看，相比2017年，深圳2018年月度去化周期有明顯縮短，平均縮短約4個月。

回望2018年，「三價合一」政策過後緊接著731新政，嚴格的政策調控讓深圳投資客大幅減少，不少剛需人群也將目光轉向新房市場，加之許多房企入市較晚，在11月新房預售才突破9000套，導致731新政過後，深圳2018年月度去化周期縮短在10個月以內，8月更是跌至近2年最低谷。

一手住宅

1、2014-2018年深圳一手住宅成交走勢

2017年深圳一手住宅成交量跌至近5年低谷後，2018年深圳一手樓市有所回暖，全年成交29396套，成交均價方面，由於政策的嚴格調控，深圳一手住宅成交均價近5年來首次出現下跌，2018年成交均價為54102元/㎡，環比下跌0.63%，深圳一手住宅套均價格連續3年下跌，2018年已降低至538萬元/套。

2、2014-208年深圳一手住宅套均走勢

3、2018年深圳一手住宅月度成交走勢

據樂有家研究中心數據顯示，深圳一手住宅成交均價自2016年頒布「104」政策後便一路下跌，至2018年7月才有所回暖，而731新政的出台又及時地扼住了價格上升的苗頭，到2018年12月，深圳一手住宅成交均價已跌至54060元/㎡，同比下跌0.36%，全年跌了180元/㎡。

成交量方面，2018年深圳一手住宅成交高峰出現在8月。今年深圳樓市的「金九銀十」並未顯現，731新政的3年限售有效抑制了投資客進入新房市場，「金九」僅成交2248套，環比下跌39.05%，同比下跌17.60%。

全年情況綜合來看，一方面，深圳樓市整體在2018年下半年有顯著降溫，購房者觀望氛圍較為濃厚；另一方面，在政策調控下，某些新盤價格低於周邊二手房，加之深圳不少新盤年底沖量給出優惠折扣，品質好的樓盤（如華潤城、雙璽）開盤當天近乎售罄。可見深圳不缺購買力，缺的是品質好、性價比高的好盤。

4、2018年深圳各區一手住宅成交地圖

據樂有家研究中心數據顯示，福田一手住宅成交均價已由2017年的8.7萬元/㎡上漲至2018年的9.4萬元/㎡，領跑全市，環比上漲7.3%，成交589套，環比下跌15.1%。成交量方面，鹽田一手住宅成交量為230套，相比2017年的20套，環比上漲超1000%。全市成交量最高的區域為龍崗，2018年成交13856套，環比上漲19.5%。

二手住宅

1、2014-2018年深圳二手住宅成交走勢

從近五年二手住宅成交量價來看，房價呈不斷上漲的態勢，過戶量自2015年達到頂峰後，接下來幾年都不斷下降。深圳樓市起伏和政策都密切相關，2015年，深圳出台3.30新政，刺激房價上漲，過戶近13萬套二手住宅，成交均價上漲到43537元/㎡，漲幅高達44%。

經過2016年，3.25新政、10.4新政的調控，深圳市場開始回歸理性。從數據可以看出，2016年深圳二手住宅過戶量環比下跌25%，房價上漲速度減緩，環比2015年上漲21%。

2018年，為落實中央「房住不炒」政策的深圳，出台了三價合一政策和7.31新政。號稱「史上最嚴」的731新政出台，對離婚炒房、商務公寓炒房、企業搖號購房等投機行為進行了針對性打擊，據樂有家研究中心數據顯示，2018年深圳二手住宅過戶64627套，相比2017年有1.65%的微幅上漲，成交均價55007元/㎡，小幅上漲3.28%。

2、2014-2018年深圳二手住宅套均走勢

套均總價方面，深圳二手套均總價在2016年後整體都比一手套均總價低，2018年深圳二手住宅套均總價458萬元/套，一手套均總價為533萬元/套，平均每套便宜75萬元。

3、2014-2018年深圳一二手住宅成交占比走勢

近年來，深圳土地供應稀缺，新房入市較少，一二手住宅成交占比從2014年接近五五開的成交趨勢，到2018年二手住宅占比高達69%，深圳早已從增量房進入存量房時代。其實相對於新房來說，龐大的存量房市場能讓購房者有更多元的比較和選擇，且下半年以來，不少投機炒房客受到政策打壓退出市場，二手房的議價空間也更大。

4、2018年深圳二手住宅月度成交走勢

回望過去12個月，深圳二手住宅成交均價穩定在5.5萬元/㎡上下，環比2017年有3.28%的漲幅，具體來看，731新政前全市成交均價約為5.6萬元/㎡，731新政後跌至5.4萬元/㎡，下跌了4%。且在新政後，有包括前海、布吉、黃貝嶺等在內的超35個片區二手住宅成交均價呈下跌趨勢，下跌範圍在1%—10%不等，其中寶安的新安片區下跌幅度最大，新政前後環比下跌10%。

過戶量方面，數據顯示深圳二手樓市在8月迎來高峰，此後9-12月的過戶量下滑明顯。其實由於過戶數據有1-2個月的滯後性，9月、10月過戶量的顯著下跌才真正反映出731新政的威力，新政後的首月，市場觀望情緒就已非常濃厚。

再來看傳統的「金九銀十」期間，二手房過戶量更是大打折扣，9月、10月均未突破5000套，連續4個月成交量保持在4000套左右，該數據已跌至近幾年深圳二手樓市的最低谷。

市場觀望氛圍濃厚，樓市逐漸降溫，很大程度上源於2018年731新政對限購限貸限企政策的再度收緊，而近年「深中通道」等交通利好、深圳房價的高企等因素也致使部分購房需求流入中山、惠州、東莞等臨深市場。

5、2018年深圳各區二手住宅成交地圖

2018年，除龍崗外，全市各區過戶量均呈上漲趨勢，龍崗二手住宅過戶14821套，環比下跌6.9%，但仍位列全市第一。再來看各區二手住宅成交均價情況，南山成交均價最高，為7.9萬元/㎡，環比上漲3.2%，其次為福田的7.1萬元/㎡，環比上漲3.4%。

6、2018年深圳二手住宅樓盤熱銷榜

根據深圳國土局數據顯示，2018年深圳二手住宅樓盤成交前兩名均來自龍崗布吉片區，第一名為龍珠花園，全年成交均價3.62萬元/㎡，當前掛牌均價為3.63萬元/㎡，成交量第二名為麗湖花園，全年成交均價3.43萬元/㎡，當前掛牌均價3.67萬元/㎡。第三名是來自福田區華強南片區的禦景華城花園，全年成交均價5.80萬元/㎡，當前掛牌均價為6.15萬元/㎡。

從樂有家研究中心盤點的熱銷前十的樓盤數據來看，10個熱銷樓盤中就有7個樓盤成交單價低於4萬元/㎡，且上榜樓盤多來自龍崗區。2018年上半年龍崗「三館一城」正式開館讓龍崗「火」了一把，「十三五規劃」中又搭上「東進戰略」快車，近年來無論是文體配套、交通規劃、還是醫療教育，都得到了跨越式的發展，龍崗區樓盤成交「火熱」也「不足為奇」了。

樂有家研究中心還對南山、福田、羅湖、寶安、龍崗、光明和龍華七大行政區進行了熱門樓盤盤點。數據顯示，南山區2018年成交最多的樓盤為西麗片區的桃源村，福田為華強片區的禦景華城花園，羅湖為泥崗片區的旭飛華天苑，寶安為松崗片區的中海西岸華府，龍崗為布吉片區的龍珠花園，光明為光明片區的盛迪嘉光明壹號花園，龍華為觀瀾片區的金地塞拉維花園。

在各區二手住宅樓盤熱銷榜中，不難看出，單價低、好學位的小區深受購房者喜愛，例如羅湖東門片區的東門168，雖掛牌單價在7萬元/㎡上下，但因其以小戶型居多，總價300萬以內就能「上車」，且還屬於深圳市螺嶺外國語實驗學校（小學部）以及深圳羅湖中學的兩所省級公辦學區範圍，極受購房者青睞。

南山區二手住宅樓盤熱銷榜

福田區二手住宅樓盤熱銷榜

羅湖區二手住宅樓盤熱銷榜

寶安區二手住宅樓盤熱銷榜

龍崗區二手住宅樓盤熱銷榜

光明區二手住宅樓盤熱銷榜

龍華區二手住宅樓樓盤熱銷榜

二手住宅趣味數據

1、2018年深圳樓市片區漲跌情況分析

據樂有家研究中心數據顯示，2018年對比2017年，深圳二手住宅成交均價整體呈現上漲趨勢，其中寶安、福田、光明、龍華、南山、龍崗、坪山、鹽田的所有統計片區均有不同幅度上漲，僅羅湖的人民南片區有小幅下跌。

深圳各大片區中，寶安中心片區（上漲0.92萬元/㎡）和翠竹片區（上漲0.99萬元/㎡）漲幅並列第一，同比上漲17%。車公廟片區成交均價上漲1.45萬元/㎡，漲幅約16%，位列第二。福田中心區（上漲1.06萬元/㎡）和後海片區（上漲1.48萬元/㎡）漲幅並列第三，同比上漲15%。

2、731新政的出台，對深圳樓市影響到底有多大？

雖然2018年對比2017年，房價整體呈上漲趨勢，然而731新政的出台，也被很多人看作深圳樓市的「殺手鐧」。

樂有家研究中心數據顯示，新政後，深圳大部分片區二手住宅成交均價都有不同幅度下跌，僅龍崗區有較多片區呈現小幅增長。其餘各行政區中，寶安、福田、羅湖和南山二手住宅成交均價下跌片區較多。各片區中，福田區農科中心片區逆勢上漲，漲幅位列第一，同比上漲1.24萬元/㎡，漲幅約13%，寶安區新安片區跌幅第一，同比下跌0.57萬元/㎡，跌幅約10%。

同時，樂有家研究中心數據顯示，受新政影響較大區域，多為地段好，交通便捷，且前期房價漲速較快的區域。而新政後成交價依然有小幅上漲的區域，如蓮塘、八卦嶺、草埔等，多為地理位置相對較好，且價格一直相對較低的區域。綜合2018年和2017年房價對比，以及新政前後房價對比，不難發現，看似「涼涼」的深圳樓市，實則跌回一年前房價，正是剛需入市的好時機。

3、2018年深圳二手住宅熱門成交片區

據樂有家研究中心數據顯示，2018年深圳熱門成交片區分別為布吉、龍崗中心城、黃貝嶺、皇崗和西鄉。其中，布吉片區過戶2336套，排名第一，成交均價4.01萬元/㎡；龍崗中心城片區，過戶1776套，排名第二，成交均價4.04萬元/㎡；黃貝嶺片區過戶1095套，排名第三，成交均價5.18萬元/㎡。皇崗和西鄉分別位列第四第五，過戶量都位於1000套以上。而布吉和龍崗中心城常年都為熱門成交片區。

4、2018年深圳二手住宅成交戶型、面積、總價、單價占比分析

樂有家市場研究中心從成交單價、總價、戶型、面積4個維度對2018年深圳二手住宅成交量情況進行了分析。分析表明，兩房的房型是深圳購房者的最愛，其次是三房，購買一房的人群占比有小幅增加，占比從2017年的19%上升到了2018年的20%；與此同時，可以發現60-90㎡的房子為更多購房者選擇，占比高達46%。

成交總價和成交單價方面，成交總價在500萬以上的房屋成交占比最大，單價5-7萬元受到最多購房者的青睞。

5、2018年深圳二手住宅購房者置業分析

在北上廣深這樣的一線城市，有些中心城區的房價可能已破10萬，面對房價高企，絕大部分的人都選擇貸款買房。在深圳，有89%的人選擇貸款買房，其中選擇商業貸款的購房者最多，占比達到70%，其次是組合貸款，而由於公積金貸款額度相對不算太高，家庭最高只能貸款90萬，個人最高只能貸款50萬，無法滿足大部分購房需求，因此僅有2%的購房者選擇公積金貸款。

據樂有家研究中心數據顯示，當前剛需買房仍是主流，占比高達73%，改善型置業占比達到18%；經過「三價合一」政策和731新政的政策調控後，深圳投資客已明顯減少，2017年投資客占比為14%，而2018年已下降到9%。

6、2018年深圳二手住宅購房者婚姻狀況

據樂有家研究中心數據顯示，深圳二手住宅購房者中，已婚購房者占比仍占大頭，但未婚（含離異）購房者的比例已從2016年的11%，上漲至2018年的23%，越來越多的人選擇在婚前置業。

7、2018年深圳二手住宅購房者年齡段占比

從年齡結構來看，80後仍是購房中堅力量，而隨著90後逐步踏入社會，也開始迎來安家置業的人生大事，據樂有家研究中心數據顯示，90後購房群體已趕超70後，占比達到18.2%，70購房群體逐步退出，這一年，最早的00後已滿18歲，數據顯示有0.1%的00後加入購房隊列。

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