房企融資再承壓，多家銀行收到窗口指導收緊開發額度

摘要：一位股份制商業銀行金融部一線業務員向時代周報記者表示，的確收到了要求控制開發貸規模、不超過一季度水平的窗口指導，預計下半年會出現房企開發貸款「需要等待發放甚至不能做的情況」。另一位珠三角某大型商業銀行負責人則告訴時代周報記者，目前並未收到文件直接表示要控制開發貸規模，但「這幾天的確收到多份文件，強調資金不能流向房地產、股市」。

時代周報記者：謝中秀

8月29日，多家銀行向媒體透露稱，近期收到窗口指導，要求自即日起收緊房地產開發貸額度，原則上開發貸規模控制在2019年3月底時的水平。

時代周報記者隨後向多家大型商業銀行、股份制商業銀行核實得知，上述消息屬實。

一位股份制商業銀行金融部一線業務員向時代周報記者表示，的確收到了要求控制開發貸規模、不超過一季度水平的窗口指導，預計下半年會出現房企開發貸款「需要等待發放甚至不能做的情況」。

另一位珠三角某大型商業銀行負責人則告訴時代周報記者，目前並未收到文件直接表示要控制開發貸規模，但「這幾天的確收到多份文件，強調資金不能流向房地產、股市」。

29日稍晚時候，建行副行長紀志宏在該行2019年中期業績發布會上也稱，要進一步加強房地產開發貸準入標準，確保房地產開發貸合規發展，加強資金用途方面的監管。

據悉，此次銀行開發貸窗口指導主要針對「亂拿地」、「地王價」、開發商高負債融資、投資性購房和透支性購房等現象。「對於正常的、合理的房地產信貸需求，還是會繼續支持。」 一位不願透露姓名的監管人士在接受媒體採訪時表示。

政策持續加碼

時代周報記者注意到，今年以來，針對房地產信貸融資的政策已經釋放出從嚴信號。5月17日，銀保監會官網發布《關於開展「鞏固治亂象成果促進合規建設」工作的通知》（23號文），要求整頓違規「輸血」房地產的亂象。

此次整頓範圍頗為廣泛，多家商業銀行因消費貸款、涉農貸款等資金流向房地產而遭受處罰。截至7月底，銀保監會、各地銀保監局及分局已開出近1500張罰單，涉及全國312家銀行，868名相關責任人員被罰，其中50人被禁止終身從事銀行業工作。其中46張罰單罰沒超過百萬元，總罰沒金額超過4.3億元。

8月，銀保監會又下發《中國銀保監會辦公廳關於開展2019年銀行機構房地產業務專項檢查的通知》，在北京、上海、廣州、深圳、杭州等32個城市對超過96家房地產信貸規模較大的機構進行檢查，重點檢查開發貸、個貸、住房租賃情況。

8月29日，「要求各銀行房地產開發貸款規模不超過今年一季度水平」的傳聞風起。業內人士稱，此次監管政策再次加碼，可能將導致接下來五個月銀行開發貸需要縮量。

根據中國人民銀行《金融機構貸款投向統計報告》，截至2019年二季度末，房地產開發貸款餘額11.04萬億元，同比增長14.6%。而截至2019年一季度末，房地產開發貸款餘額10.85萬億元，同比增長18.9%。數據顯示，雖然房地產開發貸款增速正在下降，但絕對規模仍在增長。

「對貸款業務的控制多數是以規模控制的方式，並不會改變審貸規則。」上述股份制商業銀行業務員表示，「一般是由總行將貸款業務規模要求下達給分行，比如每個分行原來開發貸業務規模是1000億，現在規定只能是100億。那我們業務員前期審貸是按照一樣的要求，只是假如我們審核過了1000億，那麼這些企業可能就需要等，等有額度出來，或者就不做這筆貸款，看企業的選擇。」

中小房企受影響較大

中指研究院企業研究總監李建橋告訴時代周報記者，一般來說，銀行融資會占到房企外部融資總額的30%-70%，其中大型房企信用較好、規模較大，融資管道會比較多，銀行信貸這一部分占比會比較小，與之相反，中小企業銀行信貸的占比則較大。「所以在銀行開發貸款規模收縮的預期下，可能對中小房企影響較大。」 李建橋說。

時代周報記者注意到，除了銀行貸款，房企的其他資金管道也受到了不同程度的打擊。海外融資方面，7月12日，國家發改委發布《關於對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》，要求房地產企業發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務。

「上半年房地產信托、海外等融資管道同比都有較高的增長，但近期中央政策對這些管道也進行了更加嚴格的規範和監管，基於控風險考量，下半年預計也不會有較大增長。」李建橋指出。

在銷售回款方面，今年的「小陽春」過後，市場也迎來了快速回落，其中7月中指研究院監測主要城市總計銷售面積1702.24萬平米，環比減少2.74%。「8月，這一數據也未見好轉——以截至8月28日的數據預估，8月中指研究院29個重點監測城市成交量持續走低，同、環比跌幅分別為4%和6%，其中一二三線城市均呈現了不同幅度的下跌。」易居企業集團CEO丁祖昱指出。

「融資管道多維度收緊、市場銷售不佳，將導致房企融資難的困局無法得到其他管道的對沖，預計下半年房企資金鏈壓力將加大，尤其是中小房企。」 同策研究院研究總監張宏偉向時代周報記者表示。

「但整體而言，我們還是持謹慎偏樂觀的態度。因為企業出於對資金收緊的預期，一般在上半年已經完成全年70%-80%的融資額。從這一點來說，下半年融資的收緊對企業的影響不會特別大。」李建橋表示，「另外，中小企業在整體環境下，會降低拿地的積極性，基於這種戰略決策，短期資金對負債的覆蓋總體還算健康。」

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