馬光遠：為什麼說中國房價史詩般上漲的歷史已經結束？

為什麼說中國房價史詩般上漲的歷史已經結束？

☞文 | 馬光遠

你對歷史了解的越詳細，你才能夠對悄然發生的大變局警覺的越早。

這就是我這麼多年將自己相當的精力放到歷史研究中去的主要原因。因為簡單的研究經濟，不僅難以洞察經濟的動態和真相，更重要的是，缺乏歷史視角而只有理論邏輯的現代經濟學本身存在基因的殘缺，既不能很好的解釋過去和現在，也無法預測未來。

▲圖片源自攝圖網

只懂經濟學的人，其實是什麼都不懂的呆子。我堅信，總有一天，被很多人遺棄的歷史學派會重新回到經濟學的中央，因為只有歷史的眼光，才能在大變局的黑夜中看清經濟的大周期和大方向。

比如說，對於現在人人都在談及的百年未有之大變局，如果沒有歷史的縱深感，你是無法理解這場大變局是如何影響一個國家的財富和經濟的未來。「全球百年未有之變局」究竟指什麼？必須站在歷史的視角去觀察。

我認為，在我們談及這場「百年未有之大變局」的時候，我們必須意識到，在這場百年大變局之前，全球已經發生了一次百年未有之大變局，那就是——中國的崛起。

過去半個世紀全球政治經濟最重大變局就是中國的崛起，改革開放使得中國成為全球第二大經濟體的同時，全球政治經濟的版圖因此改變。

亞洲在全球經濟中的總量超過了美國和歐盟，以中國和印度為代表的新興市場成為全球經濟不爭的增長極，從而使得全球政治經濟的規則、關於人類未來的思考，以及全球化進程都在重新改變和定義。

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伴隨這種變化的，則是大國之間政治經濟關係的重構引發的全球範圍內的情緒和衝突，這是必然的。

面對新興大國的崛起，面對更多的國家要求參與全球治理規則的制訂，中國在未來的全球秩序中究竟如何發揮作用以及發揮什麼樣的作用，對相關國家勢必產生一系列的影響。

同時，經過40多年的快速發展，中國在積累了巨大的物質財富的同時，也在積極參與全球治理，現在的確是距離中華民族偉大復興的夢想最近的時刻，這給中國未來的發展帶來了新的機遇和挑戰。

這也意味著，中國戰略機遇期的內涵也因此發生著重大的變化，我們必須有深刻的認識和全面的分析。

可以看到，很多國家對於中國的崛起其實非常不適應。

如果從過去幾百年的歷史看，這種西方世界的「不適應」非常正常。

人類歷史發展到今天，西方大國第一次面對這樣一個在全球化年代突然崛起的東方大國，這種雙方之間的誤會、錯判、曲解等導致的焦慮絕不會一時半會結束，這是中國崛起的套餐，無可回避。

也勢必對中國經濟下一步發展的路徑產生巨大的挑戰。就當下中國經濟面臨的挑戰而言，今年很多機構把中國經濟面臨的挑戰歸結為中美貿易摩擦。

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但事實上，就中國經濟的基本面和主要指標而言，中國經濟今年下行的壓力主要來自中國經濟自身。

站在百年未有之變局的角度看當下中國經濟面臨的挑戰，既有全球化周期出現了一定程度的逆轉這種外部因素，也有中國經濟處在轉型升級、速度換擋以及動能轉換的關鍵時刻，是各種長短周期疊加的結果。

中國經濟最關鍵的問題絕不是經濟速度的下滑，而是在速度下滑的背後，如何做到經濟增長引擎的「轉換」，這是關鍵的關鍵。

就中國目前面臨的產業周期、技術周期、人口周期以及金融新周期而言，中國經濟持續過去的老路已經難以為繼，必須下決心走高質量發展之路，必須下決心做到創新驅動，完成製造業的升級。

很顯然，這需要一個既痛苦，又很長的周期，而不是靠一兩個政策，甚至靠放水就能解決。

可以說，中國經濟正在經歷一個「發展的三峽」，各種新的挑戰相繼出現，三峽灣多水急，對船長的掌舵智慧提出了很高的要求，但如果堅持走下去，走出三峽，後面就一定是「晴川歷歷漢陽樹，芳草萋萋鸚鵡洲」的大好局面。

就此而言，中國經濟當下面臨的各種周期的轉換絕非僅僅是挑戰，如果我們不犯致命的錯誤，這種挑戰無疑也是中國經濟下一步發展的機遇。如果看不到這一點，就很容易對中國經濟得出悲觀的結論和預期。

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看待房地產的周期轉換，也應該站在大變局的視角。

過去我談「房地產變天」，「房價的邏輯在變化」等判斷時，之所以無法引起大家的共鳴，除了房價上漲之後導致的「永遠上漲」的幻覺，以及一些人在錯過上漲之後的挫敗感之外，還有對大變局下，對決定房價走勢的因素的變化也缺乏認識，經常導致一些人從一個極端走向另一個極端。

我在之前的文章中談及房價邏輯的六個變化，其實在過去也反復談過，但為什麼現在大家突然感同身受，因為今天的市場已經在明白無誤地告訴你的確如此。

為什麼說，中國房價史詩級上漲的歷史結束了，關鍵就在於決定房價的這六大要素發生了顛覆性的變化：

第一，中國經濟告別高速增長

高增長的推動力之一是高投資，而高投資的表現之一就是房地產的快速增長；過去投資增速在20%以上，房地產過去20年平均的增速也基本在20%左右，這個周期結束了；

第二，房地產的基本面從過去的缺房子到現在供需基本平衡。

官方的數據，到2018年，城鎮居民人均住房建築面積39平方米，農村居民人均住房建築面積47.3平方米。這個數字應該是大大低估了，我的測算，城鎮人均居住面積應該是超過了45平，因為大量的小產權房，以及種種原因沒有登記的房子沒有納入這個統計體系。國際慣例，人均居住面積超過35平，房價高增長基本結束，超過40平，房價大漲的概率很低；

第三，人民幣從過去單邊升值到雙向波動，

中國房價上漲的一個原因是在中國經濟高速增長過程中，出口高速增長帶來的人民幣單邊升值。其實，過去中國房價快速上漲的周期和中國出口高增長的周期是契合的，中國外貿高增長百分百結束，人民幣從過去的單邊升值走向了雙方波動，房價大漲的動力大大減弱；

第四，中國的M2從高增長到回歸常態，

M2的增速從過去的兩位數增長自2017年已經回歸個位數，人民銀行的印鈔機從過去的高強度工作也回歸常態，這是房價回歸的金融邏輯，不再贅述；

第五，人口周期歷史性扭轉，從嬰兒潮到光棍潮。

中國房價每一波大漲，背後都有一波嬰兒潮的推動。現在中國人不生孩子了，嬰兒潮結束了，光棍潮正在走來，人口和家庭推動的真實需求大大減弱；

第六，國際資本的流向發生逆轉。

國際資本過去20年的基本流向是從發達國家流向新興市場，現在則是大量的國際資本從新興市場流出。過去這些流入新興市場的資本相當一部分進入到這些國家的房地產和資本市場，推升了這些國家的房價。

中國雖然顯然仍然是全球資本流入最多的國家之一，但相對於過去的高速流入，資本進入中國的速度已經回歸正常。

特別是，當下的逆全球化的一大表現之一，就是國際資本流動額大大減少。過去20年，國際資本在2007年達到歷史高峰，國際資本流動額達到了9萬億美元，占全球經濟的比重高達16%左右，但現在，國際資本的流動額已經跌至1.2萬億美元，占全球經濟總量的2%不到，回到了1980年的水平。這對新興市場的房價的影響很大。

這六大變局意味著，中國房地產進入到一個全新的新周期，這個新周期不是一些人想當然的「白銀時代」，而是一個和過去完全不一樣的周期。

在房地產新的周期下，簡單的說房價漲跌毫無意義，漲跌會成常態，不會出現過去那樣有規律的「兩年調整，三年上漲」這樣的周期。

中國的城鎮化雖然沒有完成，但這不意味著所有城市的人口都會增加，中國的672個城市，將爭奪未來進入城市的5億人口，已經成為城市常住人口的，也會出現城市之間大的流動，城市與城市之間的競爭會加劇，這也意味著房價的區域分化更為明顯。

用過去「一二三線」等去劃分城市並且據此判斷房價已經完全不合時宜。中國5000年歷史上從來沒有城市之間如此激烈的爭奪人口的現象，這是千年大變局，這個變局將深刻影響下一個周期中國房價的走勢和房地產的命運。