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進入2019年，脫歐的不確定、印花稅調整的後遺症、市場中的觀望情緒，多種因素共同營造了一個非常獨特的房產市場環境。這種特殊的市場環境對大多數海外投資者來說意味著什麼呢？剛剛過去的2018年中，在第一線與投資者接觸的行業專家的感受如何？2019年還會出現什麼市場變數？
帶著這些疑問，本期《懌直說》連線國際領軍的房地產服務機構萊坊(Knight Frank)中國國際投資部董事程懌，為各位投資者解讀2019年置業英倫需要關注的投資要點。
《英國房產周刊》：回顧2018年的樓市，價格，成交量甚至折扣力度方面有哪些變化?分別釋放什麼信號?
程懌：去年全球的房地產市場都出現了一定程度的波動。但是房產投資的客戶也分為幾種，那倫敦市場來說，一種是純投資的客戶。這種情況下，這些客戶是對未來預期的買進，而目前英國的脫歐的確為房產市場帶來了不確定因素。這主要是因為投資這對於脫歐進程的心理預期存在差距。一些投資者認為塵埃落定前應該保持觀望。另一種情況是，一些風險偏好比較高的投資者認為目前是一個投資的好時機。尤其是英鎊匯率的下跌帶來的投資紅利，目前英鎊對人民幣的匯率比常規水平下挫了15%-18%，現在入市相當於打了8折。
這兩類潛在買家組成了倫敦市場過去一年中最主要的兩類投資態度。
但是我個人預判，在脫歐塵埃落定之後，倫敦市場的交易量會有一個報復性的反彈，這主要是由目前在觀望的這部分客戶的需求驅動的。相對來說，觀望群體的比例較大，畢竟大部分人的膽子比較小一些。
再考慮到倫敦嚴重的供不應求局面，脫歐明朗後會刺激自住需求的剛需房買家的交易意志。
一旦交易量開始反彈，我相信價格也會隨之調整。
《英國房產周刊》：近期國內買家情緒如何?有沒有受到英國脫歐的影響？
程懌：價格的變化還要根據具體區域來具體分析。但目前的確是一個談折扣的好時機。對於開發商來說，面對放緩的市場他們也會調整自己的銷售節奏以及價格。
的確，在2016年6月脫歐公投後，倫敦市場沒有之前那麼火爆。從實際成交來看，目前投資者入市的折扣可能會更高一些。
據2018年全年萊坊接觸到國內投資者，我們感受到大家的熱情十分高漲。對於國內高資產的人群，他們也在關注不同的投資機會，而倫敦是可選的機會之一。當然由於部分投資者對倫敦的了解程度、知識面不太強，所以他們也還在不斷的調整和學習的進程。
因為倫敦歷來都是資產保值、增值的天堂。盡管資本增值的速度沒有那麼快，畢竟這里是一個成熟市場，和國內的快速增長期不具可比性。但相對來說，倫敦市場更為穩定。
從萊坊在國內主辦的一些倫敦房產推介會就能真切地感受到國內投資者的需求和熱情。去年10月我們代理的倫敦東2區的金淼水岸(Three Water)項目成交量就比較高。這個項目的優勢在於總價不高，一居室起價在40萬鎊左右。與倫敦市中心的一些項目比，投資門檻相對低一些，尤其也比較適合第一次投資英國的海外投資者。
《英國房產周刊》：脫歐仍存在不確定性。展望2019年的住宅市場，市場走勢預期如何?
程懌：雖然目前英國與歐盟之間還沒達成脫歐協議。但目前來看就是基本三種情況，有協議脫歐、無協議脫歐以及延遲脫歐。
其實無論是歐盟還是英國，大家都不希望看到無協議脫歐的結果。所以我個人認為，在脫歐明朗後，市場需要消化一段時間，客戶信息重新樹立，待一切都回到正軌後，倫敦的市場會迎來慢慢的復蘇。
預計消化期在半年左右。一旦客戶看到脫歐塵埃落定，需要做投資決策，從準備自己到挑選項目買入都需要一個過程。
《英國房產周刊》：2019年有哪些區域將成為熱點?或即將開盤的潛力項目值得關注?
程懌：在分析投資熱點前，我更看重客戶的投資需求，自住還是投資，選擇的範圍是不同的。
對於一些高淨值人士，期待資產保值及穩定增值的客戶，可以考慮倫敦一些傳統富裕街區的稀缺新建資產。
比如倫敦傳統富人區Hampstead的Hampstead Manor。項目位於綠樹成蔭的Kidderpore Avenue，距離繁華的Hampstead Village只有幾分鐘距離。該項目由房產開發商Mount Anvil精心打造，融入了當地的傳統文化與迷人的自然景觀。項目所在NW3郵編更是長期以來英國人最理想的居住地之一。
Hampstead是一個臨近倫敦市中心最大的公共綠地Hampstead Heath的都市生活小鎮。同時，Hampstead擁有豐富的優質教育資源。
對於那些需要借助金融杠桿，需要出租，有穩定現金流的客戶，可以關注3-5區之間交通便利的普通剛需住宅街區。
比如位於東倫敦交通2區的金淼水岸(Three Water)，項目位於位於Bow Creek河、Lea河與Limehouse Cut三河交匯處，所在區域是倫敦發展最為快速的地區之一。同時，自然河景房和運河景觀房分別增值24%和18%。
這里四周水域環境、地段優越、交通便利：6分鐘步行至Bromley-By-Bow地鐵站，10分鐘步行至Langdon Road輕軌車站。
《英國房產周刊》：2019年，有哪些關鍵時間點值得投資者關注?近期市場中有哪些變化?
李嘉誠有一句名言，別人貪婪的時候我要謹慎，別人謹慎的時候我要貪婪。任何投資都有風險。
2019年如何把握投資節奏也要根據投資者自己對市場的預判來規劃。但是有一點我要提醒投資者：量力而行。
做好風險把控。比如是全款買還是貸款買，不要做超出自己投資預算的衝動決定。
很多國內投資者都是利用杠桿在英國進行房產投資。目前在經濟情況比較一般的背景下，價值脫歐還沒有最終確定，銀行對於一些項目的房貸成數比以前略有鎖緊。對中國買家，房貸比例在60%-65%左右。因此，對於這部分投資者，在決策前也需要充分考慮到貸款方面的不確定性，做好充分的資金準備。我們建議客戶至少準備好40%的房款，為自己留出騰挪的空間。
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