資金回流路斷債務償還承壓 房企資金鏈能否扛過此"疫"?

摘要：億翰智庫指出，房企2020年將到期的信用債總額為7468.6億元，在不考慮經營也需要大量資金的情況下，今年全年融資規模增速達到26.4%，才能剛好覆蓋到期的債務。基準情境下，疫情對碧桂園等高周轉型及中建三局地產、福星惠譽和武漢地產集團等項目集中於湖北省內的房企影響較大，對土儲豐富、資金充裕、短期債務壓力不大的萬科、保利、招商等資源型房企影響一般。

（原標題：資金回流路斷債務償還承壓 房企資金鏈能否扛過此「疫」？）

2月28日，富力地產宣布，擬發行2024年到期4億美元優先票據，利率為8.625%。此次發債募得的資金，將用於再融資中將於一年內到期的中長期債項。

這一動作看似波瀾不驚，實則投射出了近期房企融資行為的所有特徵：美元債務、成本不低、用於借新還舊。

歲末年初，新冠肺炎疫情爆發並迅速蔓延，受此影響，房地產企業的銷售至今未能全面恢復，銷售現金流折損明顯。與此同時，境內融資環境仍然嚴苛。2月24日，銀保監會強調，銀行放貸時要考慮是否「違規流向房地產」。

受此影響，房企一面啟動線上銷售，並輔以打折優惠；一面在境外積極融資，以求彌補疫情影響下的資金鏈缺口。

有機構統計，2020年房企年內到期信用債規模將超過7000億元，較2019年大幅上漲。在前有疫情影響，後有債務壓力的背景下，房企的自救行為，能夠確保自己渡過難關嗎？

融資增速需達到26.4%

據中原地產研究中心不完全統計，自2月以來，全國超40個城市出台房地產扶持政策，緩解企業資金壓力。但在融資端，政策並沒有明顯的松綁跡象。 央行於2月19日發布的「四季度貨幣政策報告」中，再度強調了「房住不炒」，並重申「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」。2月24日，銀保監會相關負責人在新聞發布會上表示，要確保「銀行貸款是不是真正用於生產經營活動，而不是違規流向房地產、違規流向資本市場」。 這種表態奠定了一個基本基調，即樓市調控政策不會明顯放鬆。中原地產首席分析師張大偉認為，大陸經濟增長進入「換擋期」，但在發展模式上，以松綁樓市調控來刺激房地產市場，進而拉動經濟增長的做法不會再出現。 2月中下旬以來，房企開始陸續復工，但據21世紀經濟報導了解，目前復工的崗位主要是後台支持崗，且很多公司實施輪流上崗制度，並非完全復工。此外，銷售端雖然也已大規模復工，但多家受訪的房企反映，售樓處仍然門可羅雀。 線下銷售不開張，資金回流受阻，融資規模相比往年同期也在減少。據多家機構的數據顯示，由於境內融資受限，今年1月，房企海外融資規模大漲。但到2月，海外融資又出現大幅下滑。使得房企在年初的總融資規模明顯低於去年同期。 億翰智庫指出，房企2020年將到期的信用債總額為7468.6億元，在不考慮經營也需要大量資金的情況下，今年全年融資規模增速達到26.4%，才能剛好覆蓋到期的債務。「否則，房企用於經營的自有資金將被擠壓出部分用於償債，從而進一步制約房企投資、施工等動作。」

多家房企存「再融資風險」

實際上，由於疫情帶來的不確定性，部分房企的日常經營已經受到影響。21世紀經濟報導了解到，春節後，某大型房企已經針對疫情影響做出多個應對預案，其中的一個措施，就是暫停今年上半年的招聘工作。另有房企暫時凍結了中高級管理人員的漲薪計劃。

張大偉認為，總體來看，民企所受的影響要大於國企，中小型房企所受的影響要大於大型房企。這種影響在土地市場和融資端均有所體現。

那麼，疫情對房企的信用評級和資金鏈的影響究竟有多大？

近期，惠譽發布一份研報指出，新冠病毒疫情對其受評的166家中國企業的業務產生了不同程度的影響，6%企業的再融資風險上升。其中，億達中國（CCC）、毅德國際（B-/穩定）、新湖中寶（B-/穩定）、國瑞置業（B-/穩定）四家房企被點名「再融資風險高」。

其中，億達中國風險最高。根據公告，億達中國115.8億元債務將於2020年6月前到期。按照其現有資金狀況，短期內難以覆蓋債務。近期，億達中國再次推遲了2017年12月31日止年度每股股份8分的現金派息，並推遲中民嘉業2.885億元相關貸款的還款，另45.79億元的貸款協議有觸發風險。

東方金誠國際信用評估有限公司預計，新冠肺炎疫情將使房地產行業一季度銷售受到較大衝擊，湖北及周邊省市衝擊更大。部分短債較高的房企資金承壓，流動性壓力增加。但全年來看，總體影響有限。

該機構指出，在基準情境（疫情於4月結束）下，2020年房企信用風險整體仍將穩定。但不同類型房企所受的影響將有所分化。基準情境下，疫情對碧桂園等高周轉型及中建三局地產、福星惠譽和武漢地產集團等項目集中於湖北省內的房企影響較大，對土儲豐富、資金充裕、短期債務壓力不大的萬科、保利、招商等資源型房企影響一般。

同時，資源型房企在一定程度上能抓住土地端和並購端出現的利好機會。

億翰智庫表示，除了降價跑量和適時清庫存外，資金並不是很充裕的房企需要減少土地投資支出，保證資金安全。另外，在行業不景氣的情況下，抱團取暖將是一種趨勢，合作拿地與開發也是渡過難關的不錯選擇。

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