財經專家齊俊傑:投資房子最後能真正賺走錢的,連1%都不到

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財經專家齊俊傑:投資房子最後能真正賺走錢的,連1%都不到

財經專家齊俊傑日前撰文,對於繼續投資房地產提出警告,並從四個方面做了分析。

首先,房地產是有周期的。從2000年開始到現在已經是19年了,而如果從2004年第一波大漲開始算,現在已經15年,所以留給房地產上漲的時間其實已經不多了。房地產周期,一旦開始回落,至少要走4-5年的下跌時間,所以從周期角度來說,現在已經是上漲周期的末端,現在進入,高點接盤的風險極大。

其次,從價值角度,諾獎經濟學家理查德塞勒曾指出,房價是租金的20倍,這條曲線,是房價的價值中樞,房價會繞著這個線上下波動,而在2007年前美國的房價遠遠偏離了這個軌道,爆發了次貸危機。

現在中國的房價已經是租金的50-100倍,偏離正常值超過了2個標準差。你現在租房70年,都比買一個相同的70年產權的房子更便宜。

第三,從購買力角度,已經透支了6個錢包,負債比上可支配收入已經超過了100%,居民杠桿率超過了50%,這個已經到達極限,杠桿已經加無可加。年輕人靠薪水,可能一輩子也買不起一套房了。房價收入比超過了30年!

第四,從規模角度,450萬億的房地產總市值,已經超過了美國,日本,歐盟的總和。這麼大的市值,靠的就是貸款支撐,而貸款這個東西,他是虛的,一層一層的創造信用,真正的貨幣資金只有幾十萬億,相當於房地產總市值的5-10%。

齊俊傑指出,現在只要有1%的人拋售房產,實體經濟的流動性就已經無力承擔,必將釀成金融危機。反向來理解就是,這些投資房子,賺到市值的人,其實最後真正帶走錢的,可能連1%都不到。

他還說,房價這幾年讓老百姓受到的刺激太大了,不斷地被價格上漲強化,這就相當於狼來了的假話說了一遍又一遍,但狼始終沒來,於是所有人都不再相信狼真的會來這個事。

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