一文讓你看懂什麼是住房抵押投資？

住房抵押投資是目前比較流行的一種新型理財方式，它是一種以借款人的房產作為抵押擔保，投資人享有固定收益的一種投資產品。

從某種意義上說，住房抵押投資也是投資房產的一種形式，因為投資人的收益保證也與房價息息相關，但相對房產投資，住房抵押投資安全性更高，下面小編就將房產直接抵押出資人的投資模式徹底拆解給了大家。

住房抵押投資本質上還是借貸法律關係，與傳統的民間借貸法律關係一樣。但是相比傳統的借貸，對出借人而言多了一層保障，即借款人必須提供本人名下合法的住房，用於擔保債務的履行，如借款人不履行債務時，出借人權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。

住房抵押投資的收益保障取決於兩個方面：一是借款人的還款能力；二是進行抵押擔保的房產價值。正常情況下，投資人都是通過借款人的還款來獲得收益和收回本金，只有在借款人喪失還款能力時，才通過處置所抵押的房產來保障投資本金和收益，因此處置房產並非常態。

住房抵押投資中投資人享有兩項權利。

一是債權。

住房抵押投資本質上還是民間借貸法律關係。大陸《合同法》第二百一十條、第二百一十一條規定，自然之間的借貸合同自貸款人提供借款時生效。自然人之間的借款合同可以約定支付利息，但約定的借款利率不得違反國家有關限制借款利率的規定，由此可見，對於自然人之間的借貸關係，法律是予以保護的，也是可以約定利息的。借款人不還款，投資人可以向依法向法院主張權利。

關於借款利率，《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十六條劃定了一個「兩線三區」標準，即按照年利率24%及36%兩條線，將當事人約定的利率劃分為三個區域：一個是司法保護區，法院予以保護的利率範圍；一個是是無效區，法律不保護的區域，也就是我們通常說的「高利貸」，對該部分的利息，借款人即使已經向出借人支付，也可以向法院主張返還；最後一個是自然債務區，即「三不管」地帶，對該部分已支付的利息借款人不得要求出借人返還，對未支付的部分，出借人也不得向法院主張索要。

二是抵押權。

抵押屬於擔保的一種形式，它是指抵押人和債權人以書面形式訂立約定，不轉移抵押財產的占有，將該財產作為債權的擔保。當債務人不履行債務時，債權人有權依法以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。

住房抵押投資就是用借款人合法的住房作為抵押。大陸《物權法》第一百七十九條規定：為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的做到抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。該條即為抵押的優先受償權，即借款人如果不還款，投資人可以申請法院拍賣、變房所抵押的房產，所得款項用於償還借款人本金和利息，相對於其他債權人，投資人享有優先受償的權利。

住房抵押投資中，投資人需要妥善保管「兩個合同一個證」。「兩個合同」是指借款合同和抵押合同，這兩個合同是確定投資人和借款人債權債務關係的重要憑證，包括借款金額、期限、抵押物、抵押範圍等均在合同內容中；「一個證」是指不動產他項權證。不動產他項權證指在他項權利登記後，由房管部門核發、由抵押權人持有的權利證書（見圖）。

不動產他項權證是抵押權人享有擔保物權的憑證，是投資人享有優先權的依據。