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「住宅建築應以套內使用面積進行交易。」
住房和城鄉建設部公布的一項新規征求意見稿顯示，房地產交易有望正式告別「公攤面積」，近一年來輿論密切關注的「買100平米房子只得70平米」現象有望終結。
以套內使用面積進行交易
2月18日，住房和城鄉建設部官方網站發布《關於<城鄉給水工程項目規範>等38項住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規範公開征求意見的通知》。住建部此次組織中國城市建設研究院有限公司等單位起草了《城鄉給水工程項目規範》等38項住房和城鄉建設領域工程規範住宅項目規範，在征求各地住房和城鄉建設行政主管部門及有關單位意見的同時，向社會公開征求意見。意見反饋截止時間為2019年3月15日。
廣播君注意到，在這38項強制性工程建設規範中，有一份全文3.1萬字的《住宅項目規範（征求意見稿）》，其中第二部分2.4.6條指出，「住宅建築應以套內使用面積進行交易。」
這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應由套內面積來進行交易。
《住宅項目規範》指出，這一規範是為貫徹執行國家技術經濟政策，保障住宅項目安全、適用、宜居、綠色和耐久，規範住宅項目規模、布局、功能、性能及技術措施而制定。住宅項目建設、使用和維護必須遵守本規範。
分析人士表示，此次出台這一規定主要是因為：本條是居民關注的焦點問題，關係到每個住宅用戶的切身利益。目前，大陸住宅建築主要以建築面積進行交易，這樣會出現同一項目的建築面積相同而套內使用面積不同的問題，以此加劇「公攤面積傷民」的矛盾。
事實上，對於大陸大部分省市來說，目前購買的房屋面積包括兩個部分：即套內面積+公攤面積。
根據2000年8月1日實施的《房產測量規範》GB/T 17986.1-2000（以下簡稱《測量規範》）國家標準規定：
房屋套內建築面積由房屋套內使用面積，套內牆體面積，套內陽台建築面積三部分組成。
a.套內房屋使用面積為套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、廁所、廁所、儲藏室、壁櫥等空間面積的總和。
b.套內內部樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積。
c.不包括含在結構面積內的套內內部煙囪、通風道、管道井所占面積。
d.內牆面裝飾厚度計入使用面積。
而目前我們買房的建築面積，除了房屋套內建築面積之外，還包括了其他公攤面積。
2018年，有關住房公攤面積曾經引發廣泛討論。
2018年7月，「了望智庫」微信公號發表文章談到：提到公攤面積，幾乎每個購房者都有一肚子的抱怨——花了100平米的錢，卻只買到一個70平米左右的房！
文章里提到：「公攤」的內容，包括以下兩大部分：
第一部分包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建築面積等；
第二部分包括：樓宇（套）與公共空間之間的分隔，以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的50%。
對普通的購房者來說，光是弄明白這些概念已經夠頭大的，更別提自己動手測量了。這個複雜的「公攤面積」，於是造成了各種各樣的問題。
文中指出：直到今天，關於「公攤面積」都無法律和行政法規加以約束，現行國家標準中甚至還沒有「公攤建築面積」和「公攤系數」這兩個術語，只有住建部，包括其前身建設部（2008年國務院機構改革方案中將建設部改為住建部）的行政規章和地方政府的部門文件做出了原則性的規定。
目前該領域可適用的主要規定有：建設部1995年頒布的《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》（建房1995【517】號）、2002年頒布的《關於房屋建築面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》。上述《測量規範》附錄B3「共有建築面積分攤」一節中，又詳細規定了共有建築面積的內容、計算方法和分攤方法。
雖然《測量規範》沒有明確指出分攤後的共有建築面積就是「公攤建築面積」，但在商品住宅的交易和確權實踐中已得到廣泛的使用。
「公攤面積」讓我們很受傷！
2018年8月，新華社對此發表評論《買100平米房子只得70平米，「公攤面積」讓我們很受傷！》指出，誠然，公攤面積問題不是一個新鮮話題，但長期存在並不一定意味著這種做法是合理的。值得注意的是，公攤面積缺少標準、管理混亂，不僅會讓消費者在購房時需支付更多房款，更使之在未來要支出物業費、取暖費等更多成本。而隨著房屋精裝修政策乃至未來房地產稅出台，購房者遭遇到的問題還將進一步加劇，產生的各類矛盾也將愈發尖銳。
2018年9月14日，新華社發表調查文章《買100平米得70平米：公攤面積7大亂象》指出，在當前全國房價企穩的情況下，部分房地產開發商為獲利，頻頻打起住房公攤面積的主意，「買100平方米得70方米」，個別商品房公攤面積比例甚至超過50%。記者採訪了解到，公攤面積「貓膩」嚴重影響了群眾的居住獲得感。
部分業內專家認為，公攤面積是房地產市場「最不透明的一項指標」，由此導致的房屋買賣糾紛及服務收費爭議由來已久。他們建議，從制度上堵住現行法規漏洞，考慮適時引入國際通行的以套內面積為單位的房屋計價體系。
新華社文章指出，調研顯示：國際通行的房屋交易計價單位多為所見即所得的套內面積，國內對此雖無統一規定，實際操作中卻普遍採用建築面積計價。但時至今日，都無法律法規對「公攤面積」做出明確約束。
取消公攤：重慶已經執行17年
易居智庫研究總監嚴躍進認為，嚴格來說，房產稅按套內面積征收引發民怨較小。從更長遠的觀點看，未來要建設開放式街區小區環境，公共通道部分該如何征稅，會否增加公攤面積，如何緩解社會矛盾，都值得深思。
除了官方，一些業內人士也開始呼籲按套內面積計算。
2月22日，據中山日報報導，廣東省中山市政協委員鐘國平建議，對商品住房銷售進行立法，制定具體的操作細則。明確商品住房按套內面積進行銷售，並將此規定納入住房銷售合同。
實際上，早在2002年，重慶市人大常委會就以地方法規的形式，首次對商品房的計價方式做出明確規定和要求。2002年6月，重慶人大常委會通過了《重慶市城鎮房地產交易管理條例》，要求：商品房現售和預售，以套內建築面積作為計價依據，商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。
該條例於當年8月1日施行，宣告重慶在全國率先強制施行商品房銷售以「套內建築面積」計價的政策，不按這一計價依據銷售的開發商，將由房地產行政主管部門責令改正，並處以商品房交易金額5%~10%的罰款。
談及重慶為何要做強制改革商品房計價方式的「先驅」，時任重慶國土資源和房屋管理局市場處處長曾強在接受媒體採訪時說：「最大的目的在於讓消費者明明白白購房，最大限度地減少房地產交易糾紛，保護購房者的合法權益。」
四層樓以上應安裝電梯
除了按套內計算面積之外，《住宅項目規範》還對未來的住宅電梯安裝提出明確規定，《住宅項目規範》提出，四層及四層以上新建住宅建築或住戶入口層樓面距室外設計地面的高度超過9米的新建住宅建築應設電梯，且應在設有戶門和公共走廊的每層設站。
具體而言，每個設置電梯的居住單元應至少設有1台可容納擔架的電梯，且電梯轎廂尺寸不應小於為1.50米×1.60米，轎廂門淨寬不應小於0.90米。
2018年6月13日，北京蓮花池西里6號院4棟老樓裝電梯平層入戶。 視覺中國 資料圖
十二層及十二層以上的住宅建築，每個居住單元設置電梯不應少於2台，其中設置可容納擔架的電梯不應少於1台。
對於既有住宅建築，要求加裝電梯的載重量不應小於300千克，轎廂門淨寬度不應小於0.80米。
新建住宅要全裝修交付
《住宅項目規範》提出，城鎮新建住宅全裝修交付，即所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，給水排水、供暖、通風和空調、燃氣、照明供電等系統基本安裝到位，廚房和廁所的基本設備全部安裝完畢，達到基本使用標準。
同時，住宅交付時應當具備接通水、電、燃氣、暖氣等條件，配套設施具備交付使用條件，安全防護設施驗收合格。
同時，《住宅項目規範》對房屋驗收交付給出了詳細的標準。如對放水工程要求，防水牆、地面無滲漏、無積水；抹灰頂面的要求則是，黏結牢固，無空鼓，表面平整、潔淨，無裂縫，無爆灰等等。
新聞
熱點
這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應由套內面積來進行交易。
消息一出，引來極大關注。
疑問主要集中在
以前買的能退差價嗎？
物業費等費用怎麼算？
意思就是我以前按建築面積買的，將來賣掉只能按套內面積？那自己的資產不就縮水了？吃了個大虧？
會不會導致房價高了？
接下來劃重點
小本本拿好了
↓↓
會不會讓買過房的人資產縮水？
蘇寧金融研究院特約研究員江瀚指出，目前，中國的住房自有率其實非常高，雖然大家對房價過高一直詬病不已，但實際上我們大部分人也都是處於有房的狀態。但是公攤面積並不會讓已經買房的人資產縮水。
江瀚表示，因為無論是公攤面積還是使用面積，這兩個面積計算只是對房地產的單價產生影響，對房地產的總價並不會有太大的變化。舉例來說，假設原來100平方米的房子售價在400萬，每平方米的單價大概是4萬元左右，但是實際上這個房子的使用面積只有70平方米，那麼在這次改革之後，房子總價值的總價其實是不變的，但是每平方米的單價將會進行一定的變化，也就是折合成每平方米售價約5.7萬元，所以並不會影響大家的實際財富。
而對於已經辦過房產證的老房子來說，一般情況下大家的房產證上面都會寫明建築面積和實際套內面積，所以交易的時候，只要根據實際套內面積進行交易就可以了，如果房產證上並沒有實際寫明套內面積的話，相信房地產部門也會在交易過程中對這個面積進行一個明確的界定，不會對大家的日常生產生活產生什麼明顯的影響。
取消公攤面積導致房價上漲？
《新華每日電訊》曾評論指出：公攤面積問題積弊已久，越漲越多的公攤面積實質上已經侵占百姓的利益，也損傷了市場經濟的公平與公正。近幾年，為回應民眾訴求，廣州、北京等地也開始出現按套內建築面積計價的探索。人們期待著相關職能部門在研究房產調控政策之時，能正視公攤面積亂象，探索更科學、合理的計價方式，切實保護百姓權益。
而對於大眾而言，取消公攤面積是否會對房價造成影響。
上海中原地產市場分析師盧文曦指出，「住宅建築應以套內使用面積進行交易」對購房者而言，只是計價方式有所改變，對房價並不會產生太大影響。
江瀚稱，自從國家對房地產從嚴調控之後，房子是用來住的，不是用來炒的，已經成為房地產的一個主基調。所以各地也都相繼出台了對房地產限價的調控措施，此次新規的出台，將有可能對原先的房地產每平米限價進行一定的突破，這個時候就需要各地監管部門密切關注，嚴防房地產開發商在進行建築面積與使用面積切換的時候，對原先的房子進行變相漲價的行為，從原則上來看，應該保持這一個房屋總價不變，使用面積與建築面積切換的一個思路進行。
套內面積計價對誰影響最大？
中原地產首席分析師張大偉分析指出，是否套內計價政策對於購房者實際購房成本基本無影響，主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發商。另外，對於購房者而言，物業費等因為建築面積衍生的收費也有可能降低。
張大偉稱，公攤面積並不是越小越好，不計入面積價格，意味著開發商同樣可以提高套內單價，另外如果開發商過度擠壓公攤，會導致社區品質下調，包括樓道、會所、大堂等公共面積縮水。
對於購房者而言，張大偉稱，套內面積計價影響最大的是期房銷售，對於現房和二手房，購房者更容易計價。從套內計算價格看，全國已經有重慶等個別城市落地，的確更有利於購房者，對於開發商而言減少了灰色利益。
取消公攤面積意義在哪？
江瀚表示，取消公攤面積的意義在於，一是杜絕房地產開發商通過建築面積與使用面積之間不同來獲取不當利潤。二是讓所有人真正能夠享受到你買房所使用的面積，就是你買房的面積，避免出現我花大價錢買了100平米的房子，實際上居住的只有70平米的這種尷尬境地。
不過，此前業內也有不少觀點認為，對未來房產稅的出台進行一定的鋪墊。
張大偉也表示，羊毛出在羊身上，如果出台套內計價模式，需要考慮之前已經入市的項目如何銜接的政策。從未來趨勢看，國內有很多獨有、少有的房地產交易現象，比如公攤計價、期房銷售、二手房雙邊代理，這些都隨著房地產市場發展有改變的可能性。
業內人士：五年內出台的可能性小
張大偉認為，當前只是工程建設規範公開征求意見，距離正式文件還很遙遠，即使成為正式文件，也不確定是建議標準還是規定強制標準。
他認為，從政策內容看，包括了住宅、商業、工程建設等方方面面，包括全裝修交付等等政策，這些政策起碼5年內落地可能性非常小。
「羊毛出在羊身上，如果出台套內計價模式，需要考慮之前已經入市的項目如何銜接的政策。」張大偉認為，套內面積計價影響最大的是期房銷售，對於現房和二手房，購房者更容易計價。從套內計算價格看，全國已經有重慶等個別城市落地，的確更有利於購房者，對於開發商則減少了灰色利益。
來源綜合 | 國家住建部網站、澎湃新聞、新華社、南方都市報、了望智庫等
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