記者|閔雲霄（發自柬埔寨） 編輯|王畢強

對大多數人來說，柬埔寨這個東南亞小國遙遠而陌生。很多人沒想到的是，中國炒房團竟然也殺到了這里：他們帶著大筆資金，和國內炒房的經驗，在這里炒房炒地。「富貴險中求」，豪賭中，或血本無歸，或大賺一筆。

2月的柬埔寨首都金邊，氣溫炎熱，市區一家張燈結彩的售樓處，當地的售樓小姐正在用流利的中文向中國購房團灌輸柬埔寨的「光明錢景」：

「柬埔寨是美元資產國、無外匯管制、博彩業合法，開放的政策比香港和澳門加起來還要好……」

這幾乎是現在金邊任何一個樓盤的必備台詞，面對不同的中國看房客，重復相同的「利好」。

得益於近幾年柬埔寨國內的「改革開放」和全球加工製造業的產業轉移，柬國經濟連續多年保持7%以上的增速，越來越多的中國企業和投資客將目光從美、加、澳、泰等國轉向柬埔寨，有的買房，有的則直接買地。隨著資金的聚集，這里物價翻飛，房價和地價也直線上漲。

一年前，在一家中國企業上班的柬埔寨西哈努克港人李文博被派往金邊工作，當時西港幾乎沒有高樓，很多地方還是空地，一年以後，他被安排回西港上班，家鄉的變化讓他也陌生起來——整個城市就像一個大工地，幾十棟高樓拔地而起，公路上經常堵車，水電也不夠用……

西哈努克港，簡稱西港，位於柬埔寨西南海岸，面積868平方公里，本地人口約22萬人，距柬埔寨首都金邊約240公里，是柬最大的海港，是僅次於金邊的柬第二大城市，還是全柬唯一的經濟特區和免稅港，其地位類似於1990年代中國的「深圳」或是「海南」。

據柬國土規劃和建設部的數據，2000-2017年，外資企業在柬開發的房地產項目共有287個，總投資額42.97億美元。其中，中資企業擁有110個項目，總投資16.56億美元，占比均接近四成，中資已是柬埔寨房地產的最大投資方。

首都金邊全貌。

在各方資金的推動下，西港帶裝修的高層住宅每平方米售價要1.3萬-1.9萬元（如無特殊說明，文中貨幣單位均為人民幣元），金邊的房價則高達1.5萬-2.5萬元/平方米，均比3年前翻了至少1倍。

金邊和西港的土地價格也不斷被推高。例如，西港獨立海灘附近的土地，兩年前為二三百萬元一畝，如今已經漲到1200萬元左右。金邊和西港各熱門區域的地價普遍上漲了四到五倍，有的漲幅高達十倍有餘。

而當地人的平均月收入只有1000多元，被炒成「天價」的房屋和土地目前主要是在中國投資客之間「內循環」，高房價和高物價已經引發了本地人對外資的反感，甚至出現了針對中國人的排外暴力事件。

就連一些專門在西港炒房、炒地的中國商人也大呼，「漲得讓人受不了！」

不斷被推高的房價

近兩年，來自中國的房地產「考察團」頻繁造訪金邊，這些投資客們每人交給主辦方5000-10000元不等的押金，整個行程既可以觀光旅遊，也可以購房、買地。如果最後成交，這筆押金會如數退還，如果沒有，就充作旅費。

這些大陸投資客行走在金邊市區，仿佛置身於中國的三四線城市，路邊服裝店售賣的衣服幾乎都是1990年代中國的款式，寬敞些的道路僅有雙向四車道，小汽車、摩托車、電動車擠成一團。西港的街頭更是讓人有時空錯亂的感覺，沙縣小吃、外賣廣告、中國會所等各色中文招牌隨處可見。

西港街頭到處都是倒賣土地的排子。

柬埔寨這個命運多舛的國度，近現代以來，內外戰亂紛爭時有發生，其國內經濟尤其是房地產市場也是起起落落。直到近十年來，柬埔寨的國內局勢才趨於平穩。

2010年，柬埔寨內閣會議通過了《外國人私有房屋所有權法》草案，允許外國人在柬購買公寓二層以上（不包括底層土地所有權）的房產。該法令實施後，刺激了國內疲弱的房地產市場。金邊的本地人口也增長到近300萬人，城區面積由原來的300多平方公里擴大到700多平方公里。

十多年來，最初是韓國人前往金邊從事房地產開發，後來是台灣人的定向開發，他們中的很多人在柬埔寨都獲得了豐厚的收益。近年來，大量中國人湧入，並按照中國人的審美觀念建造了不少房屋。

廣州本地上市公司粵泰集團是較早進入柬埔寨的房地產開發商，自2011年就開始布局。據媒體報導，粵泰在柬取得若干標誌性建設項目，其中有East One和East View兩個城市綜合體項目、East Commercial商業廣場中心。

2014年，內地的太子地產集團總裁李敏第一次到柬埔寨時，給他的印象是兵荒馬亂、貧窮落後，後來他得到了一些1950年代的金邊老照片，發現當時的城市非常漂亮，路上到處都是自行車和小汽車，曾被譽為「超越東南亞，超越中國」的「東方小巴黎」名不虛傳，這才讓李敏等人堅定前往柬埔寨發展。

2015年，金邊市中心地段的公寓平均價格是每平方米8000-13000元，如今繁華地段的公寓平均價格已上漲至每平方米26000元。

很多投資客難以置信的是，經濟不發達的金邊、西港一套50平方米的一室一廳的公寓，月租金高達700美金，折算成人民幣約5000元，已經接近北京、上海的房租。

這部分源於，在柬埔寨的外國人買房比例不高，為出租公寓提供了穩定的客源。不過，金邊、西港的公寓也存在空置現象，例如，金邊核心區奧林匹克的一棟28層高層公寓樓，交付使用已經一年多，但入住率還不到50%。

西港儼然一個大工地

「我最大的理想是在萬景崗買一套房子。」李文輝楞了一下，立即補充——「這僅僅是理想狀態。」金邊本地人李文輝是中國雲南大學的博士，目前在一家金邊的中國公司工作，每月薪水大約1000美元。

萬景崗處於金邊的黃金地段，不僅集中了豪宅、公寓和商業樓，還匯集了當地官員、商政名流、外國人等。這里的房價最貴的已經達到每平方米32000元，一套排屋需要1000多萬元。李文輝這樣的本地白領，不吃不喝100多年才能買得起一套萬景崗的房子。

然而，中國買家卻不斷前往購買。據媒體報導，2018年10月，僅是從深圳、香港飛至金邊的看房團就有10個，參加三天兩夜的考察旅遊。

世界銀行所發布的報告稱，柬埔寨20年來經濟年均增長率達7.7%，經濟增速排名世界第六，且自2011年以來連續5年GDP同比增長達到7%左右。

柬埔寨房市從2012年起快速攀升，幾乎每年都有10%-20%的增長，尤其是首都金邊的房地產發展很快，房價一路飆升。

房價是否虛高？

作為東盟十國之一，柬埔寨享受28個歐美國家給予的「普惠制」（GSP）待遇，無外匯管制，導致形形色色的資金不斷流向柬埔寨，這也是房地產領域的一個利好。

無論是售樓的銷售人員，還是地產商的各種推廣文章，無不列出金邊投資的各種優勢：公寓的供給遠小於需求、高回報率、投資價值高、購房投資成本低，等等。

現在的金邊和西港外資或是外國人為購房為主力軍，在金邊的外來人口有30萬人，其中常住的有6萬人。

一座座高樓在金邊拔地而起，2017年金邊共有3500餘套高級公寓入市，2018年大約有16000套高級公寓建設完工。

「柬埔寨人的平均年齡28歲。」這是基本上是每一個售樓人員的說辭，目的是為了告訴買家，柬埔寨還有大量的人口紅利，年輕人消費充滿活力。

這一點，凡是到過柬埔寨的人都不陌生。在很多大街小巷里，你會看到成群結隊的年輕人，坐在地上吃燒烤，打開手機音樂聞歌起舞。

當地的售樓小姐（先生）稱，2015-2030年，柬埔寨城市至少需要80萬套住宅，即每年住宅的需求量超過5萬套，城鎮化發展直接帶動了房地產業需求的增長。

對此，也有人持有不同意見。在金邊居住17年的柬埔寨中華文化交流協會會長李成建告訴《鳳凰周刊》，「柬埔寨本地人，不太喜歡買公寓。而且作為小乘佛教國家，大量年輕人從小就到寺廟出家，其實購買力非常弱。

2016年柬埔寨官方對外宣布，人均年收入上升到1300美金，但是還處於一個中等偏下收入國家。而且柬埔寨的面積只有中國一個普通省份那麼大，雖然經濟發展速度不錯，但是貧富差距非常大，全國一共1600萬人，除了400萬人生活在幾個主要城市外，還有1200萬人生活在貧困落後的農村。

一家地產公司的管理人員甚至用警告的口吻稱，金邊房子如果超過21000元/平方米就有一定風險。

中國人建房，中國人買

走進金邊的很多公寓項目售樓部，室內大片的落地玻璃窗、晶瑩剔透的吊燈和室外破爛的街道、低矮的排屋形成巨大的反差。在這里，中國的投資客不用擔心語言障礙，各家售樓部都有會中文的銷售員，專門負責介紹項目情況以及各種「利好」。

一家售樓部現場

金邊和西港大多數樓盤的樓書都有中文和本地高棉語的對照版本，而且一些項目的樓書，壓根就沒有一句高棉語，完全就是只鎖定中國買家。

柬埔寨的土地實行私有化，其房屋屬於永久產權。按照當地法律，外國人在柬埔寨最高可以租地50年，到期後可以再續一次，但總共不得超過100年。因此，很多中國開發商採取租地模式進行開發，其土地使用權最長為99年。

「對於經過紅色高棉的當地人來說，很多人一夜之間無家可歸。他們對土地有一種天然的眷戀，所以當地人要買公寓也是買帶土地的一樓，而很少買二樓。」李成建還表示，「當地人不願意買公寓的另外一個重要原因是，多年前一些人買了金邊著名的‘金塔42層’，但是這個樓盤爛尾了10年，導致他們受到很大的打擊。」

金塔42層，位於金邊市莫尼旺大道和西哈努克大道的交叉口，樓高約200米，是一座集商業、辦公和居住於一體的地標性摩天大廈。該項目最初由韓國勇武（YUNWOO）公司在2008年興建，爛尾10年後，2018年由中國商人接盤，目前正進行外裝飾。

在李成建看來，柬埔寨本地人不願意買公寓的另外一個原因是，他們孩子比較多，平均一個家庭大概是要生4-6個小孩，所以買公寓根本不夠住，很多在市區買不起大房子的本地人都在郊區買了排屋。

在金邊城郊五六公里外的地方，一個以排屋為主打產品的PH小區，是一個上千畝的大盤，一棟二三百平方米的排屋，售價100多萬元，入住率高於市區很多公寓。

柬埔寨的房地產市場基本形成了兩個不同的陣營。一種是專門針對本地居民需求開發的排屋，外國人沒有購房資格。另外一種是，其他國家的開發商建設的公寓，主要是賣給外國人。一名當地的中方業內人士介紹，中國開發商的樓盤，80%以上的房源都賣給了中國投資客，少部分賣給了柬埔寨上層階級人士。

後一種開發模式和碧桂園在馬來西亞的森林城市基本一致，需要通過聯繫國內的看房團購買消化。一家地產公司的外聯負責人說，她最多的一天接待了國內7批客戶，晚上還要去酒吧陪客戶聊天。

目前，金邊的二手房交易市場還不成熟，當地只有五六家中介公司。這意味著，投資客手里的上萬套的公寓，未來由誰來接盤，將是一個難題。當地有關人士調侃說，「最後的可能是，外國人建好後賣給外國人，最後外國人又從外國人手里買，做到空中接龍。」

較之於中國，柬埔寨的房地產開發的確不夠規範，土地的規劃、施工的安全、資金的使用等，基本都處於自生自滅狀態。

一位建築商這樣評價柬埔寨的房地產市場：「一個城市沒有整體規劃，相關地塊也沒有具體沒有規劃，誰的土地誰說了算，要怎麼建就怎麼建，所以導致一些項目容積率達到十幾乃至二十。」

「在金邊，開發商只要能拿到土地開發權，無論有沒有錢直接開幹，一邊銷售，一邊籌錢，一邊施工。」一位網友驚呼：去柬埔寨買房就是一場豪賭。

這種擔憂不無道理：現在柬埔寨得爛尾樓屢見不鮮，發展順利時，怎麼投資都賺錢，但是一遇到經濟轉折點，降價是小事，最怕的就是開發商的樓盤建不起來。

金邊42層的著名爛尾樓最近被中國人收購。

中國投資客在柬埔寨買房還有一個難題——很難貸款。因為當地私人銀行占很大比例，很多銀行只有放貸的資質，並沒有吸收儲蓄的資格，其貸款利率高達6.8%-15%，而且很多貸款批不下來，所以買家只能採取分期付款的模式。

炒地皮：地價三年翻五倍

從金邊到西港約240公里的路程，沿路大大小小有幾十塊土地出讓的招牌。電話撥過去，很多都是夾著生硬普通話的中國人，這些土地很多都不是買家自己的，而僅僅是參與轉手拿傭金。

整個柬埔寨，土地的倒賣已經成風。

梁原前幾年在金邊做售樓員，那時每月只有幾千元的薪水，後來認識幾個囤了很多土地的商人，便加盟參與倒賣土地。

「我一回到柬埔寨，就有很多中國大佬要求介紹土地。」一年下來，包括合作開發的部分，他成交了5塊土地，價值上億元。梁原打算，成立一家會所，給中國買家提供辦廠或開發過程中的稅費政策咨詢、手續許可等一條龍服務。

金邊市區湄公河對面，是一片荒涼的村莊，需要將汽車開到輪船上停穩，再擺渡過河。2018年，梁原花費100多萬美元在河對岸買了幾畝荒地。他指著地上一棟簡陋的吊腳樓說，現在這塊地的報價已經漲到200多萬美元。梁原希望這塊土地通過招商模式和別人合作建房，這樣收益還會更高一些。「如果你能幫忙帶老板來投資，傭金給你一半。」他對《鳳凰周刊》記者說道。

梁原在講述自己的炒地史時，不時露出喜悅的表情，「我買的很多土地，直接翻了幾倍。」如今，他已經和當地一些商人聯手，從事地產開發。

高額的利潤還導致一些人鋌而走險。據報導，當地一位叫安鉑的官員2016年接受賄賂，非法售賣土地和偽造柬埔寨出生證明給中國人，最後兩人均被逮捕。

西港作為柬埔寨經濟特區，企業可以享受很多免稅待遇，特區內正在經營的100多家工廠中，大部分都屬於中國企業。去年各方在西港的13億美元投資中，有11億美元來自中國。

三年來，大量湧入西港的除了企業老板、還有酒店及賭場投資人，賭場員工，這座曾經不起眼的城市，僅僅相當於國內縣城的規模，如今遍地均是五彩斑斕的賭場。

雖然柬埔寨法律禁止當地人參與賭博，但柬官方在2018年發布了52個賭場牌照，發牌總量已達到150個。目前，金邊只有一家持牌賭場，西港到底有多少賭場，則流傳著多個版本。一種說法是有30多家賭場已經開業，在建70多家，另一種說法是目前已有76家開業，還有說法是已經有99家拿到了牌照，未來會達到200家。

西港一家正在修建的賭場正在招租

在柬埔寨從事博彩業有一個詼諧的詞叫「種菠菜」，除了正規實體賭場外，還有一些網上賭博公司和沒有牌照的賭博機構。一些在賭場上賺錢的人，在西港大興土木，修建起二三十層的高樓。有人可能，在這里的中國人多達6萬人。

知名地產中介公司21世紀不動產在西港的職員謝文鄧介紹，2017年西港住房出租率開始慢慢增長，2018年大幅增長，目前西港房屋的出租價格漲了5-10倍，位置在市中心附近的租價更高。黃金地段的徐刁海灘地區和雙獅圓盤路，已經沒有可租賃的房子和土地。

42歲的西港人Svay Sovana是因為中資進入西港而喜出望外的那一類人。以前她把自己的三層小樓租給歐洲人，每個月收入1000美元。最近她把小樓改成了旅店，每個月能掙15000美元。

西港郊區一塊4畝多的土地，現在要價為1900美元/平方米，折合人民幣高達870萬元/畝，另外一塊臨海的土地，只有公路通行，周邊全是荒地，居然要價高達1400多萬人民幣/畝。知情人士表示，兩年前這里的地價最多是600-1000美元/平方米，兩年時間翻了三倍左右。

西港最繁華的金獅廣場也像個大工地。

一位在地的地產人士稱，西港漲幅最高的地塊，三四年就漲了5-10倍。

在過去一年里，原來在這里經營多年的西方投資者，看到如同洪水般的中國賭博投資客，不得不將自己在西港多年的物業出售或出租給中國買家，並轉移到周邊的貢布或其他地區。這樣一來，又拉升了西港周邊的土地價格。

在多方資金的推動下，無論金邊還是西港，核心區上千萬元一畝的土地，已經高於中國很多強二線城市的地價。

一位業內人士告訴《鳳凰周刊》，在大陸知名的房地產開發商中，雅居樂準備前往柬埔寨開發項目，但萬科、碧桂園、恒大等前往考察後，都搖頭離開了。

「上世紀90年代很多人在海南的北海、三亞炒批文、炒圖紙，現在柬埔寨不同的是，很多商人都是帶來資金來的。」一家地產公司負責人認為，柬埔寨未來很有一定的投資潛力。

但也有人認為，隨著賭場牌照的限制和當地的管控，未來流入西港的人會不斷減少，虛高的地價房價會慢慢恢復理性。而且，柬埔寨整體上並不缺少土地，地價以前很便宜，不少企業已經囤積了大量土地，但開發資金十分有限，正等待別人去投資套現。

本文由樹木計劃作者【鳳凰周刊】創作，獨家發布在今日頭條，未經授權，不得轉載。