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2月18日,一份醞釀已久、舉國矚目的《粵港澳大灣區發展規劃綱要》正式出台了。粵港澳大灣區的發展規劃前景如何?粵港澳大灣區將如何深刻影響房地產行業,企業又該如何把握住這一歷史重大機遇呢?
本文來自 雪花新聞,本文標題:粵港澳灣區規劃正在抹平地段優勢 投資灣區這三點必須看! ,轉載請保留本聲明!
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3月20日,以「2019,萬物生」為主題的廣東房協2018年度會員大會暨第四屆中國(廣東)縣域房地產發展論壇上,自媒體「城市戰爭」創始人、廣州城市形象品牌顧問、華南城市研究會副會長孫不熟,作題為《多個維度解讀粵港澳大灣區規劃前景及房地產投資機遇分析》。
「房地產不喜歡地段!」孫不熟認為,雖然李嘉誠講地段,因為他在香港,香港的地段是永遠不會發生變化的,但是在珠三角,因為灣區規劃,才讓5.6萬平方公里的大灣區的每一寸土地都抱著熱氣,大城市新城打敗舊城每天都在發生,大灣區所有地段和城市格局在劇烈的變化中。對房地產來說,劇烈的變化期就是房地產投資的最佳機會。
地段優勢正在抹平 以後郊區或逆襲市區
兩種閉環效應、一種平權效應。將是粵港澳大灣區未來可能的方向。
兩種閉環效應,第一是交通樞紐的閉環,現在正在做,而且很快就做到,過去珠三角跟兩岸的連接非常不便利,長達二十年的時候只有虎門大橋一條橋在連接,現在港珠澳大橋、虎門大橋,未來可能還有深珠通道、深茂鐵路。第二是產業閉環效應,未來典型的灣區企業應該是利用香港大學的基礎研發,到廣州的大學城招人,利用深圳的技術轉化能力到東莞去生產製造,把軟件、客服等外包給珠海,利用廣交惠和深交惠推送出去。
當兩種閉環達成之後,整個大灣區會形成地段平權的特點。以矽谷為例,矽谷是最接近地段平權的大灣區,矽谷所有科技公司,所有好企業基本都不在舊金山市中心,而是散落在矽谷101公路的沿線。你生活在矽谷,是生活在郊區還是在城市感覺不到什麼區別。
粵港澳大灣區目前的現狀在未來的可能發展方向與矽谷是最相像的,粵港澳大灣區不僅是大城市,它的小城市也蘊含了巨大的機會。
投資灣區?記住這幾句話!
一、哪里便宜買哪里。
國內外先進經驗表明,城市群的「閉環效應」一旦達成,人才、產業、資金就像水一樣自由而充分地流動,淌平每一處窪地,最終出現一種地段的「平權效應」,創造出一個沒有貧富之分的無差別都會區。
二、農村包圍城市。
最近兩年,至少已有20家全國性房企首次布局大灣區。
過江龍房企深諳「地段平權」之道,普遍選擇「農村包圍城市」的路徑,先在外圍城市多點布局,然後逐步拿下廣深兩個中心城市,在大灣區形成一種「圍合」之勢。
當一個城市達到一定規模之後,會出現反向歧視,現在是歧視低收入人群,但是當變成大城市很久之後,就開始歧視富人和企業家,這是大城市發生的一個蛻變。北上廣深已經出現了農村打敗城市,郊區打敗城市的現象,所以農村包圍城市是否可能?我認為是可能發生的。
三、買房不出「圈」。
發改委日前發布的《關於培育發展現代化都市圈的指導意見》提出,到2035年形成若干具有全球影響力的都市圈。
軌道交通時代,城市半徑有望從30公里拉升到60公里。
廣州都市圈最東可以到增城,最北可以到清遠,最南可以到南沙,最西可以到佛山三水。深圳都市圈最北可以到增城,最東可以到大亞灣,最西可以到南沙。
記住三種「圈區房」,我認為核心城市房產可以劃出三個圈。
第一個圈的半徑是15公里,可稱之為「改善圈」。這個圈內聚集了城市最核心的就業、教育、醫療、文體、商業資源,是富人和改善型買家的首選區。
第二個圈的半徑是30公里,我把它稱之為「剛需圈」。15到30公里這個區間,優質的城市資源相對稀薄,房價也相對較低,但發達的軌道交通可以做到半小時直達核心區,是剛需型買家的首選區。
第三個圈的半徑是60公里,我把它稱之為「投資圈」。30到60公里這個區間,基礎設施和生活環境大多處在鄉鎮水平,不適合白領上班族自住,但快速軌道交通仍然可以觸達,存在農村變城市的較大潛能,是投資型買家可以接受的極限區間。