多個行業指標大幅回落，房企加快資金回籠才能「活下去」——2019年1-2月房地產行業數據點評

一、商品房銷售面積同比負增長，金額大幅回落

本文來自 雪花新聞，本文標題：多個行業指標大幅回落，房企加快資金回籠才能「活下去」——2019年1-2月房地產行業數據點評 ,轉載請保留本聲明！

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1-2月份，商品房銷售面積14102萬平方米，同比下降3.6%，2018年全年為增長1.3%。商品房銷售額12803億元，增長2.8%，增速回落9.4個百分點。

中房點評：2019年1-2月，商品房銷售面積及金額增速大幅回落，銷售面積增速繼2015年5月後再次負增長。分物業類型看，住宅銷售面積出現負增長，辦公、商業營業用房連續負增長，跌幅擴大。分地區看，僅西部地區銷售面積小幅上漲，漲幅縮小4.7個百分點。

2019年開年樓市遇冷，除了受傳統春節假期影響成交外，市場在調控影響下進入更為理性的階段。從前兩個月的銷售數據看，市場表現與去年相比出現了明顯的回落態勢，但據此斷定全年市場進入不景氣區間與否，還需要進一步觀察。即便市場下行，也應是一個循序漸進，螺旋式的過程。

政府工作報告將解決群眾住房問題與城市主體責任連接起來，未來因城施策、分類指導的調控將繼續，各地政策將會細化及完善，鞏固市場調控效果。樓市也將告別大漲大跌的非理性發展方式，抑制市場炒作的政策不會松，但城鎮化進程下，居民的真實住房需求和改善需求依然會得到持續不斷的滿足，因此市場進入相對平穩健康的發展階段。

二、房地產開發投資增速提升，但不代表市場轉暖

1-2月份，全國房地產開發投資12090億元，同比增長11.6%，增速比2018年全年提高2.1個百分點。其中，住宅投資8711億元，占房地產開發投資的比重為72.1%；同比增長18%，比2018年全年提高4.6個百分點。

中房點評：1-2月房地產開發投資增速為出現大幅提升，且為2014年12月以來最高。住宅投資表現更為突出，增速高出總投資6.4個百分點，辦公樓投資結束負增長，商業營業用房投資跌幅略有收窄。各區域開發投資均為正增長，西部地區漲幅最大，東北地區漲幅收窄。

與其他行業指標的頹勢相比，開發投資可謂「一片紅」，但開發投資是房地產市場的滯後指標，在樓市新開工、土地、資金等先行指標都大幅回落或同比下跌的情況下，開發投資的上漲並不代表市場轉暖，更多的含義是前期的項目投資在本報告期繼續兌現和履行。預計未來幾個月，開發投資增幅將回落。

三、新開工面積增速明顯回落

1-2月份，房屋新開工面積18814萬平方米，增長6.0%，增速回落11.2個百分點。其中，住宅新開工面積13597萬平方米，增長4.3%。

中房點評：1-2月，房屋新開工面積累計增速的大幅下降，但仍高於去年同期。需要注意的是，住宅新開工增速較2018年回落15.4個百分點，房屋總新開工增幅回落11.2個百分點，住宅新開工增速回落更為明顯。辦公樓漲幅高達38.0%，商業營業用房負增長，跌幅為-2.6%。

房屋新開工是市場的先行指標，其增幅出現巨幅回落，原因之一是新年前兩個月受到季節和氣候等因素影響，是傳統的開工淡季，2018年前兩個月也是如此。原因之二，由於樓市入冬，市場景氣轉涼，尤其是開發企業融資困難，市場預期不佳，新開工節奏也受到影響。原因之三，市場格局再次發生變化，棚改規模降速，住宅庫存上升，三四線樓市發展乏力，開發企業正在進行戰略布局的調整，無論是拿地還是新開工，都處在一個調整銜接期。

四、開發企業到位資金增速持續回落，加快資金回籠是「活下去」的不二選擇

1-2月份，房地產開發企業到位資金24497億元，同比增長2.1%，增速比2018年全年回落4.3個百分點。其中，國內貸款4976億元，下降0.5%；利用外資52億元，增長3.3倍；自籌資金7279億元，下降1.5%；定金及預收款7366億元，增長5.6%；個人按揭貸款3458億元，增長6.5%。

中房點評：1-2月，企業到位資金增速延續2018年四季度以來的回落趨勢，且在2019年前兩個月內加速回落。國內貸款及自籌資金均為負增長，企業融資環境日益趨緊，銷售回款重要性進一步提升。

雖然從央行整體貨幣政策口徑上趨於寬鬆，且上年通過四次降低存款準備金率釋放了超過兩萬億的資金流動性，但在「房住不炒」的主基調下，開發商的融資難度不降反增，國內資本市場的IPO、信托、企業債等融資管道基本關閉。民營房企融資更加困難。在數據上反映為自籌資金部分的負增長。國內貸款限於政策因素，同樣不容樂觀，沒有「大水漫灌」，開發商也不能對銀行抱有幻想。唯一能夠改善資金來源的管道是銷售，所以提升產品品質，加快資金回籠，是企業在行業寒冬「活下去」為數不多的選擇。

五、土地購置面積，成交價款跌幅明顯

1-2月份，房地產開發企業土地購置面積1545萬平方米，同比下降34.1%，2018年全年為增長14.2%；土地成交價款690億元，下降13.1%，2018年全年為增長18.0%。

中房點評：1-2月，土地購置面積是樓市的先行指標，土地購置面積跌幅為近十年來罕見，堪稱斷崖式下跌。除受春節前後地方政府推地規模銳減外，企業拿地力度也明顯回落。這與企業判斷未來樓市發展走向悲觀有關，也是企業投資決策與市場預期相匹配的結果。由此可判斷，土地和資金指標的快速回落，也預示未來開發投資逐步降速。

六、商品住宅待售面積增加

2月末，商品房待售面積52251萬平方米，比2018年末減少162萬平方米。其中，住宅待售面積增加117萬平方米，辦公樓待售面積增加49萬平方米，商業營業用房待售面積減少393萬平方米。

中房點評：在商品房待售面積持續減少的情況，住宅待售面積出現增加，是各城市針對不同市場情況結構性補庫存的結果。

來源：中房研協 測評研究中心