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摘要:新城已經拿地的110個左右,只需要新增190個即可)而租金收益計算假設由前一年的租金增加10%,新增廣場每年收益線按照5000萬/個計算,這個應該沒有任何困難,目前已經開業三年以上基本都租金收入8000萬以上。最後算出新城控股的現金流,假設2033年以後新城吾悅廣場年利潤200億,每年租金和利潤增加10%,估值給15倍,合計300億估值。
目前的房地產行業低估是顯而易見的,就目前新城控股的內在價值來說我個人給到1600億左右,所以基本目前屬於5-6的買入機會,當然港股更低估。
具體記錄下目前自己使用現金流折現法計算出1600億估值的過程,以後再來驗證:
新城控股的估值主要分兩大塊來處理:房地產開發收入和廣場租金收入。
基本假設前提:
第一,2019年-2024年,新城控股房地產開發規模和利潤繼續保持年化10%左右的增長(龍頭集中效應和商住拿地方式帶來規模增長);2024-2029年,房地產開發規模緩慢下滑每年200億權益;2030年-2032年權益快速下滑至0,每年權益下滑500億。(個人認為這個假設已經極其保守了)
第二,房地產開發利潤保持權益銷售額的8%淨利潤,針對新城的特殊拿地方式這點應該沒問題。
第三,吾悅廣場最多可以開到300家,(全國目前還可以新增大概2000家,而新城僅次於萬達,萬達目前每年輕資產和重資產項目合計高達50家;新城已經拿地的110個左右,只需要新增190個即可)而租金收益計算假設由前一年的租金增加10%,新增廣場每年收益線按照5000萬/個計算,這個應該沒有任何困難,目前已經開業三年以上基本都租金收入8000萬以上;另外假設淨利潤50%,基本符合現狀。
最後算出新城控股的現金流,假設2033年以後新城吾悅廣場年利潤200億,每年租金和利潤增加10%,估值給15倍,合計300億估值。假設前期每個廣場占用資金7億,現金流計算用淨利潤減掉廣場占用資金作為前期每年的現金流。
再利用10%的折現率把所有未來的現金流全部折現至今,新城控股的總價值不低於1600億,目前市值890億,等於5.6折。具體參考以下計算圖片:
(作者:leichaoqun12)
>股市分析:嘗試用現金流折現法給新城控股估值