風平浪靜時的安然之戰

文/袁一泓

出水才看兩腿泥。

本文來自 雪花新聞，本文標題：風平浪靜時的安全之戰 ,轉載請保留本聲明！

去年半年報顯示，上市房企普遍獲得歷史最好業績。這既在意料之中，又在意料之外。意料之外是因為，調控如此嚴厲，還有這麼好的收成；意料之中是因為，2016-2018年上半年，依然是量價齊漲，雖然漲幅放緩。

但最近陸續披露的2018年年報，就顯露出了差異。一方面，巨頭們笑臉綻放，淨利創新高；另一方面，一批中型房企露出了危險的苗頭。

房企三巨頭財報甚是好看。中國恒大2018年股東應占淨利373.9億元，碧桂園淨利341.3億元，萬科2018年淨利337.7億，增幅少則兩成，多則逾五成。

根據中原地產研究中心對42家房企年報的統計，70%的企業利潤出現明顯的上漲，其中，A股27家企業平均利潤上漲22.6%。

如你所知，這兩年萬科恒大碧桂園先後放慢了對銷售額增幅的訴求，這既與行業市場整體增長放緩有關，也與企業自身結構調整有關。而一旦規模降速，以買地或並購為主的投資減少，資產增厚，負債率大概率會降低。前兩年的銷售收入結轉後就帶來豐厚淨利。

但一些中型房企，報表就不太好看了。有家房企銷售額比較高，但淨利卻腰斬。有些房企淨利增幅只有百分之十幾甚至個位數。有的淨利尚可，但毛利率和淨利率維持低位。

最讓人擔心的，是一些房企負債率高企，總負債水平偏高。有的企業現金流雖然勉強覆蓋短期債務，但稍微拉長到一年以上，就會發現有較大的缺口。雖然這里不方便點名，但業內人士很容易發現，有那麼幾家企業，負債率仍高達100%以上甚至超過150%。

我跟一些房企負責人私下交流時，他們承認，2017年旺盛的市場，令其對2018年形勢存在一定程度的誤判，主要表現就是拿了一些高價地。2018年下半年交易轉淡後，去化率迅速下沉，導致資金回籠與預期出現較嚴重的錯配。尤其是一些期望在短時間內做到規模追趕或超越的房企，現金頭寸在某個時期呈現較為緊張的狀態。

去年以來，央行幾次降準，有些地產界朋友本來以為流動性會像過去那樣曲折流入樓市，自己能「分一杯羹」。雖然流動性整體在改善，但金融機構對房地產貸款依然把關很嚴，他們失望了。好在發債環境有所好轉。

今年政府工作報告對房地產市場的表述是：「更好解決群眾住房問題，落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產市場平穩健康發展。」調控的主體責任賦予了城市一級。於是，有些房企轉而寄希望於城市調控政策的放鬆。但無論是地方兩會，還是中央政府主管部門，都沒有松口，而是要求保持政策的連續性和穩定性。

說到底，對大多數房企來說，解決流動性的問題無非兩條路：一個是引進合作方，轉讓區域公司的股權；一個是採取措施，提升去化率。前者就是俗稱的賣項目，有的企業已經這麼做了。後者就是盡可能快地賣房子，賣不動就降價打折。

以北京市場為例。去年以來北京樓市有個顯著特點是，限競房、共有產權房供應量占比越來越高，但在嚴格限購限貸條件下，去化情況很不理想，有些項目去化率僅三成。因此，大部分項目採取了低價起售的辦法，有的項目甚至比備案單價低了三四千元。

今年初，有些房企開展了類似於搶收的行銷行動，據說效果還不錯。而恒大則在全國拿出數百個項目來促銷。可惜，跟從的企業並不多。有些房企對於降價促銷是有顧慮的，比如前期業主如何安撫（有些業主動輒來維權要求「補償」）。

去年下半年樓市轉淡後，行銷經理一片叫苦聲，但從全年情況看，主流房企基本都完成了年度計劃。不過，好處是，他們的老板對2019年不由得謹慎起來，不敢施加太高的指標。雖然大家都認為政策和市場接近「雙底」，但「保持房地產市場的穩定」傳達出的共識是，沒有奇跡發生。

如果非要與2008年樓市相比，我個人的感覺是，降價促銷的房企有點少。別害怕，特斯拉降價還有車主抗議呢，到售樓處維權的業主畢竟也是極少數。何況，與企業的財務安全相比，前期業主鬧一鬧是小事情，多請幾個保安就成了。

因此，我建議負債率過高的企業，流動性吃緊的企業，不妨堅決一點，犧牲點利潤，促銷的力度更大一些，面更廣一些。但購房者也不宜期望過高。個別自媒體煽乎房價腰斬實在是標題黨的做法，當不得真。

說句題外話。有朋友問，怎麼看待鬱亮稱萬科要守住基本盤的說法？其實這與去年萬科打出「活下去」的口號是同一枚硬幣的兩面。活下去，是激發萬科內部的危機意識；基本盤，是守住萬科的主航道，它們共同指向萬科組織的重構。

我說過，萬科的今天就是其他房企的明天，指的是增長天花板以及遲早要到來的調整。但組織的重構，並非所有房企的必選項。當規模論塵囂初歇，流量紅利衰減，安全就排到了首位。學無盡涯，日子還長著呢。

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