身價從4000萬到17億，黃浦江幹30套「標題」別墅十幾年「待嫁」謎團

方海平 上海報導

原文：身價從4000萬到17億，黃浦江畔30套「問題」別墅十幾年「待嫁」謎團 – 21財經

記者查閱資產重組交易報告中未披露這塊別墅項目，報告草案列示了中星公司所有項目，包括取得完整權屬證書和尚未取得完整權屬證書的項目，該塊別墅均不在列。同時，中星公司資產注入時，剝離了未辦理權屬證書的資產，但又並沒有剝離這一別墅資產。

「這很可能是黃浦江核心區域內最後一片可以買到的一手別墅了，不算北外灘的話。」上海浦東新區浦東南路，一名為雪野家園的住宅小區的業主對21世紀經濟報導記者（記者微信haiping3125）介紹，小區包括了公寓和別墅，但別墅始終未售，而他是公寓業主。

據其所知，同等區域內再無其他可售聯排別墅，別墅用地早自多年前就開始嚴格控制，該區域內目前甚至連普通住宅用地也極少，除非如高層酒店式公寓之類。

21世紀經濟報導記者在現場看到，這些別墅房屋從外面看上去，略顯破敗，顯然已有些年月。奇怪的是，雖然並非新建房屋，內部卻尚處於毛坯狀態，這塊別墅項目又經歷了怎樣的歷史，為何會在如此核心區域卻「嫁」不出去？

「問題」別墅增值40餘倍

21世紀經濟報導記者從小區業主、項目施工方以及開發商內部人士等多方了解，雪野家園社區在2004年之前建成，並於當年獲得相關產權證書，開始銷售。項目包括公寓住宅、別墅住宅及相關商用物業。登記信息顯示，其土地宗號為浦東新區周家渡街道486街坊2丘，宗（丘）地面積60541平方米。

但隨後的結果，公寓樓順利辦理好權屬證書並銷售一空，但別墅卻始終未銷售出去。

「當時是一起建好開賣的，售樓處都搭了，我看房的時候看了公寓，也去看了別墅，但最後買了公寓。」一位最早一批入住的公寓業主表示。

多位相關人士透露，別墅之所以長達十六七年一直沒賣，是因為2004年前後建成時因為違規無法辦理產權證書。

相關該項目的權證信息顯示，該片別墅區共有30套，發證面積8721.7平方米。

「附近沒有類似的在售別墅價格可供參照，但位置略差一點的地區別墅單價都在18-22萬之間，保守按20萬計算，可能這片別墅價值已經超過17億了。」浦東地區一位房地產市場相關人士稱。

不過另一些人也表示，這片別墅的價格很難說，地段確實核心，而且已經買不到了，稀缺性很大；但是由於建得比較早，這片地方已經很擁擠，而且是跟公寓樓在同一個小區，「能住得起這兒的別墅的人，不一定願意跟公寓住一起。」

登記信息顯示，該片住宅項目的開發商為上海地產集團（下稱「地產集團」）旗下的上海中星（集團）有限公司（下稱「中星公司」）。上述公寓業主表示自建成後到如今，該片別墅住宅始終處於毛坯房擱置於小區內，除了世博會期間翻新過外牆和修建過小區綠地等以外，未有其他工程動作。

2016年，地產集團旗下的另一家房地產上市公司中華企業（600675.SH）公告重大資產重組，地產集團將中星公司百分之百股權注入上市公司中華企業，上市公司同時向華潤商業、平安不動產、平安磐海匯富、中遠海運資產、合享投資及金投基金非公開發行股份募集配套資金。該重大資產重組中，評估中星公司帳面資產淨值74.9億，標的資產評估值174.7億，增值率約133%。

從中華企業2018年財報在存貨中披露的該塊別墅資產情況可知，按照開發成本截至2018年底其帳面餘額為4000萬元。

「從4000萬到17億，增值超過40倍了。」上述房地產市場相關人士稱。

最初建成時確實與公寓一同預售，為何一套都沒賣出？

一位接近中星公司的知情人士表示，當年有一位溫州商人打包全部買下了別墅項目，且交付了定金，所以沒有對個人銷售，「大概一年之後，也是因為一直辦不下來證，就只有作罷，定金有沒有拿回來都不清楚。後來也有另外的溫州人接觸洽談過，也都沒成功。」

產權證謎團

對於該次重大資產重組，中華企業披露的信息顯示，地產集團對雪野路別墅項目作出承諾：將採取措施確保中星公司在資產交割日起三年內完成辦理雪野路別墅的完全權屬證書；如中星公司未能在上述期限內完成權屬證書的辦理工作使雪野路別墅處於可售狀態，地產集團承諾回購；同時，如中華企業因雪野路別墅的違規建設等原因受到有關主管部門的行政處罰、第三方索賠或其他任何損失的，地產集團承諾賠償中華企業因此而遭受的實際損失。

不過，記者查閱資產重組交易報告中未披露這塊別墅項目，報告草案列示了中星公司所有項目，包括取得完整權屬證書和尚未取得完整權屬證書的項目，該塊別墅均不在列。同時，中星公司資產注入時，剝離了未辦理權屬證書的資產，但又並沒有剝離這一別墅資產。

直到2017年9月，才開始取得相關證書。中華企業2018年年報顯示，2017年9月14日，中星公司已取得雪野路別墅的《新建住宅交付使用許可證》【滬建管（浦東）交付許（2017）第 049號】，於2018年已辦理部分房屋的產證證書【滬（2018）浦字不動產權第100439號】，面積為6751.33平方米，剩餘1970.37平方米尚未辦理。

該片別墅建成後未辦產權證，原因在於「違規」似乎是相關方面所公認的，但具體何種違規則並不明朗。一位當年參與過項目建設同時也是該小區公寓業主的人士表示，建成之後大家都知道有問題，當時老板認為有把握辦證，但後來並沒有辦下來。

「再後來世博會在附近舉辦，這片地方房價都漲了很多，公司也不著急去處理了，並且那會公司還有其他項目在做，這個就那麼一直拖著。」上述人士表示。

一位從事房地產項目驗收工作的人士介紹，從現場來看，該別墅一樓和閣樓的層高均明顯超標，從而使得包括公寓和別墅在內的整個小區建築整體容積率不達標。「這種情況下要辦證，要麼就更改建築圖紙，改造建築，比如推掉幾棟，使整體達標；要麼就更改更早之前的規劃設計圖紙，補交土地款，這個方法政府部門一般不會輕易讓改的，因為牽涉到太多相關方的利益。」

讓小區內業主不解的是，自一開始至2017年之後成功辦理了部分相關權屬證書，這期間並未開展相應的施工工程對建築進行改造，為何現在開始能辦理證書？「而且是同一片別墅內部分取得產證證書、部分未取得證書，不知是什麼情況。」

十幾年中，住房使用標準已經發生了很大變化。上述熟悉房地產項目的人士表示，2004年前後建成的房子，要達到現在的使用和銷售條件，改建工程量很多，水、電、牆等方面都需要重新鋪設，停車位也是一個大問題。

21世紀經濟報導記者就相關問題聯繫地產集團以及中華企業，截至發稿未獲回應。

身價從4000萬到17億，黃浦江幹30套「標題」別墅十幾年「待嫁」謎團