恒大新能源造車的土地遊戲

6月29日，恒大新能源汽車集團再次為國能93車型舉行量產下線儀式

自恒大開始造車以來，對它的質疑就從未停息。最主要的批評，就是說恒大以造車之名圈地。

那我們就來看看它「圈」了多少地好了。

《電動汽車觀察家》通過檢索恒大集團旗下汽車業務公司及下屬公司在各地的拿地情況發現。僅2019年，恒大汽車業務板塊公司就拿了736萬平方米土地，其中有約338萬平方米，屬於住宅或商業用地，占總拿地面積的一半左右。

事實很明確，憑借新能源汽車產業投資開路，恒大拿了很多地，而且拿了很多住宅、商業用地，無疑非常有利於其房地產開發業務的展開。

恒大是怎麼做到的呢？

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汽車板塊下

至少37家子公司可開發房地產

恒大原來就有房地產開發業務，因此我們首先要把以造車為名拿的地，和原來房地產開發業務剝離出來，專論新能源汽車業務板塊下的拿的地。

自恒大造車以來，旗下已經有很多控股、參股新能源汽車子公司。這並不奇怪，但不一樣的是，恒大造車業務旗下都有專事房地產開發的子公司。

恒大造車業務主要分布在三家公司：恒大健康旗下的恒大新能源科技集團有限公司（下稱恒大新能源科技集團），恒大新能源汽車投資控股集團有限公司（下稱恒大新能源投資集團），以及恒大瑞博投資（深圳）有限公司（下稱恒大瑞博投資）。

恒大新能源科技集團旗下，主要包含電池業務，卡耐新能源在這一板塊。同時，安徽、廣東、貴州三家地方法公司旗下，都有帶「生活服務」字樣的子公司，這些子公司經營範圍中都有房地產開發經營的內容。另外恒大新能源科技（遼寧）公司旗下5家公司都有房地產開發業務。

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在恒大新能源投資集團旗下，則主要裝入了整車業務，即恒大國能板塊。但同時，有安徽、江蘇、廣東、河南都有帶「生活服務」字樣的子公司，安徽甚至有5家。這些子公司經營範圍中也有房地產開發經營的內容。另外還有陜西俊馳企業管理有限公司、深遼新能源科技（遼寧）旗下三家公司同樣也有房地產開發經營資格。

深遼新能源科技公司旗下三家公司經營范疇都有房地產開發

在恒大瑞博投資旗下，電機業務主要在此，但是還有貴州恒大動力科技有限公司，廣州乾晟實業有限公司和9家恒大**置業有限公司，經營範圍中有房地產開發經營資質。

此外，恒大收購的國能新能源，今年4月也成立天津國能生活服務有限責任公司。

合併計算，恒大汽車業務板塊旗下至少有37家可以開展房地產開發經營的子公司。

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拿了多少地？

恒大新能源汽車在各地，一般有兩個子公司，一個是某地恒大新能源科技發展公司，另一個則往往命名為某地恒大某某生活服務有限公司。

恒大汽車業務板塊下房產開發和汽車產業齊頭並進

前者是到地方投資新能源汽車產業的公司，拿工業用地；後者則是拿住宅用地，從事房地產開發。

比如，在江蘇，恒大新能源投資集團分別全資持有恒大新能源汽車（江蘇）有限公司（下稱恒大江蘇），以及金浩生活服務（江蘇）有限公司（下稱金浩生活）。

恒大江蘇，曾以1.39億代價，拿下江蘇南通35.99萬平方米工業用地，建設車身總成、電池包工廠。

金浩生活，則以7.04億代價，分兩次拿下江蘇南通12.3萬平方米住宅用地，開發房地產。

基本上，恒大在任何一個地方都是雙管齊下，汽車產業也投，房地產開發也做。《電動汽車觀察家》檢索了上述恒大集團旗下三大汽車業務子公司及下屬公司在各地的拿地情況。

2019年，恒大汽車板塊旗下公司總共拿下734萬平方米土地，其中有約338萬平方米住宅或商業用地，約398萬平方米工業用地，總耗資156.45億。

這些土地對恒大相當重要。根據中國指數研究院的研究，2019年上半年，恒大集團總共拿到1166萬平方米規劃建築面積土地，排名全行業第六名。而恒大光通過造車項目就拿到了338萬平方米住宅和商業用地，而且是土地面積，並非規劃建築面積。

恒大拿地的一個突出特點是，工業用地和住宅用地一起拿。如下表所示，恒大在安徽六安、安徽壽縣、河南新鄭及臨近的中牟、江蘇南通、廣東廣州、遼寧瀋陽，都是工業地和住宅地同時拿。天津國能生活服務公司直接拿的就是住宅地，而此前國能已經在天津投建工廠。

只有在江蘇南京，目前只有江蘇卡耐新能源拿的工業用地，沒有同時拿住宅或者商用用地。

以上只是2019年恒大造車性拿的地。在2018年，在廣州南沙，恒大還接手了原來FF旗下睿馳智能汽車2018年4月拍下40.09萬平方米工業用地，耗資3.64億。另外上海國能新能源，也在2018年拿下32.38萬個平方米工業用地，耗資3.04億。

除此之外，恒大的汽車業務還和其原有的房地產板塊聯動起來。比如，在恒大在瀋陽準備建設產業園之際，恒大旗下的房地產開發公司瀋陽恒達房地產開發有限公司，也拿下了沈北新區雨田中學東側-1、-2地塊。

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顯然，這是一種投資換土地的戰略。恒大這種打法還將繼續，把越來越多的工業和住宅、商業用地納入囊中。

根據貴陽市城市發展投資（集團）股份有限公司公司官網信息，該公司已經完成了恒大新能源汽車貴陽基地土地一級開發場平設計方案比選評審工作。這表明，貴陽市還將為恒大新能源汽車貴陽基地準備一個地塊。

另外，陜西秦漢新城管委會官網曾經報導，當地曾經召開恒大新能源產業項目聽證會，準備為恒大新能源產業項目展開征地工作。

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恒大投汽車產業

地方保送好地給恒大

恒大繞這麼大圈子，就是為了拿地嗎？

對於房地產開發企業而言，土地是最主要的資產。一位知名地產分析人士表示，目前雖然房地產商可以通過正常的招拍掛去獲取土地，但是成本很高，競爭激烈。但是，「有產業導入，能夠獲得較好的拿地機會。」

他認為，恒大造車，有三成考慮因素，是為了拿到優惠的土地。

如他所說，恒大投資了新能源汽車產業的地方拿到的土地，基本上都以底價成交，其中不乏好地塊。以恒大大本營廣州為例，恒大旗下的深濤生活服務公司，在恒大在南沙建汽車工廠的基礎上，以底價摘得南沙萬頃沙2019NJY-10地塊和2019NJY-11地塊，兩塊地折合樓面價不到1萬元/㎡。

圖片來源：廣州中原地產

根據3fang.com的評估，這兩塊相鄰的住宅地塊，南沙2019NJY-9地塊土地評估樓面價13699.18元/平方米；南沙2019NJY-8地塊土地評估樓面價也達到了13213.10元/平方米。

廣州日報地產版在8月22日特地報導了恒大這兩個住宅地塊。報導說，本次兩宗地塊所在區域定位為「保稅港加工製造業區塊」。而「保稅港區域」本身規劃以產業用地為主，住宅用地僅5宗。稀缺性一目了然。

這兩個地塊交通配套前景可期，未來可通過公交接駁地鐵18號線和22號線（預計2020年底開通），1~1.5小時內可達番禺廣場、長隆萬博、琶洲、珠江新城等重要商務區。

未來該區域的住宅需求量會很大。廣州日報報導稱，「恒大汽車城、保利電商港、物流保稅區等眾多優質項目積極推進，建設中的地鐵18/22號線將是該區域最大交通利好，產業新城的從業人員將為區域內的住宅樓盤提供持續的需求。」

一位新造車企業的老板分析，在和地方招商引資工作人員討價還價中，由於恒大自身資金充足，造車項目可能不需要地方資金投入，可以提出住宅土地的需求，地方政府也願意用更好土地資源的方式，來回報產業投資。而另一位汽車企業高層表示，對於大型產業投資，投資方一般會與地方政府簽訂兩個文件，一個是產業園開發協議，另一個是備忘錄，往往約定了地方政府另外配套給投資方多少住宅、商業用地。

而為了保證優質地塊直通恒大，在招拍掛時，相應地塊的競拍人資質要求中，往往有詳細約定。

比如，恒大在新鄭拿到的地塊，要求「競買人或其控股股東（直接或間接）或其所屬集團公司，在 2016~2018年連續三年獲得世界 500強企業稱號（以《財富 FORTUNE》雜誌 2016年、2017年、2018年公布的企業名單為準），且排名逐年提升，並在 2018年進入前300強。」

2018年，財富雜誌前300強企業中的房地產公司，只有恒大和綠地兩家。

而且，該地塊還需配建滿足新能源汽車充電需求的充電設施，達到智聯生態新城建設要求。

國家電網與恒大合資成立了國網恒大智慧能源服務公司，進入充電領域

再比如，恒大在六安拿下的6宗連體地塊，競買人也要求必須是《財富FORTUNE》雜誌公布的世界500強企業，申請人須在六安市範圍內擬投資額度不低於150億元以上的戰略性新興產業，且必須單獨報名，不得聯合競買。

由於這些類似的要求，基本上可以保證相應塊地就是恒大的。上述資深房地產分析人士表示，這種定向招拍掛的形式，行業也不少見，只要操作得當，外界也不會多加質疑。

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華夏幸福模式的2.0版

一位曾在房地產企業工作，現在任汽車企業高層的人士透露，恒大的這種模式，可以稱為華夏幸福模式的2.0版本。

所謂華夏幸福模式，指的是華夏幸福基業的產業新城經營開發模式。在這一模式下，華夏幸福基業與地方政府簽訂排他性園區托管分成協議，由華夏幸福基業規劃、建設、招商和後期維護工作，政府通過收稅和賣地賺取收益，並將收益和華夏幸福基業分成。

這位人士分析，恒大的模式更為高效。

首先，華夏幸福模式還需要對土地做一級開發，而恒大拿到的都是「熟地」。這些招拍掛的土地，不僅完成了土地征收，而且達到了「三通一平」或者「五通一平」甚至「七通一平」的準備工作。恒大避免了一級開發的成本。

其次，華夏幸福模式是築巢引鳳，還需要做大量的招商引資工作，把當地的產業發展起來。但是，恒大則帶著新能源汽車產業到地方。百鳥在林不如一鳥在手，地方政府對此更加信任。

一位地方招商引資官員表示，恒大有品牌效應，又有國家產業政策鼓勵的新能源汽車產業鏈資源，自身的財務平衡能力也比較強。對於這樣短期內能拉動經濟的項目，堪稱是「政治正確」的，地方政府非常歡迎。

但是，如果恒大只有一個整車項目，一方面工廠所需土地不大，不能占用太多土地；另一方面一個整車項目不能多處落地。因此，恒大需要對收購新能源汽車全產業鏈企業，在整車廠附近建配套，形成產業園，同時分拆項目到各地。

許家印收購了輪轂電機公司 Protean

如他所說，我們已經看到，恒大在廣州、瀋陽，都是計劃建設整車+電池+電機的產業園。在鄭州、貴陽、陜西，都是照著產業園區布局。此外，恒大電池、電機等項目也在各地拓展。

恒大模式和華夏幸福模式的類似之處，都將收獲土地增值的收益，但是周期和方式不一樣。

首先是快速開發，拿到的住宅、商業用地開發收益。在房地產開發行業，恒大以速度見長。普通房企從拿地到開盤，需要一年時間，但是恒大只需要6-8個月。開盤意味著資金回籠，等於恒大在6-8個月之內，就能做到收益。

其次是工業用地的開發和新能源汽車產業投資，這如同其他新造車勢力或者汽車企業，難度不小。不過，投建產業主動權也在恒大把握，比招商引資再投建要快。

另外，恒大可以有很多辦法降低產業投資成本。

上述地方招商引資官員表示，恒大不會只談好地塊的出讓，或者地價優惠，其他企業投資的套路都會拿出來，比如投資返還，產業補貼，人才、科研獎勵等等。

這位汽車企業高層稱，對於大的產業園的投資項目，地方政府都會有落地的投資返還，可能高達45%。加上房地產開發的收益，最終，在當地沒怎麼花錢，就能把工廠建起來。恒大只有在收購產業鏈企業，研發投入上真正花了比較多的錢。

如果產業投資風險大，恒大可不可以索性賺了住宅開發的錢之後就擺爛，不落實產業投資呢？畢竟住宅開發周期很短，而工業用地的開發投資、建設、達產，往往要好幾年。

《電動汽車觀察家》征詢的地方招商引資工作人員、房地產分析人士和汽車企業高層，都否認這種可能性。

上述汽車企業高層還表示，類似恒大這種項目，都可能是省重點項目，地方一把手都要為此負責，如果恒大不執行這個項目，市級、區級多位主管幹部都可能會為此被問責。恒大作為和政府密切打交道的企業，必須在乎自己的信用。

不過，當汽車產業項目建成投產之後，如果企業經營不善，恒大確實可以將工業用地和廠房轉讓。此時，如果工業用地增值了，恒大還能享受工業用地增值收益。

他舉例說，一家房地產開發公司曾經以十幾萬一畝的價格拿下北京周邊的大量工業用地，而到了2017年，已經漲到了80萬左右一畝。

在這一方面，產業的投資，對於當地的地價、房價都有拉動作用。因此，恒大也需要落實產業投資。

他總結，恒大模式，一是看到了房地產開發賺錢的前景，用產業投資來撬動房地產用地；二是憑借產業投資中的地方政府支持，「最終目的是，沒花錢，或者少花錢，就把汽車廠全建起來了」。

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以造車為名的資本遊戲？

近幾年，融資市場持續「錢緊」，而房地產業也是重災區。自2018年初開始，就不斷有消息稱，有的銀行業已經停止發放房地產開發貸款。

恒大雖然是大企業，而且資金周轉快，但同樣面臨融資問題，在工業用地、產業投資上的布局，耗資也不少。

除了廣州，恒大還有多個新能源汽車產業園計劃

在新能源汽車產業投資、地產開發方面，恒大還是找到了融資模式。在2019年7月，光大興隴信托有限責任公司推出了「企榮1號國能新能源汽車有限責任公司4期集合資金信托計劃」。該計劃計劃發行6.39億貸款信托產品，利息分別為8%-8.9%，用於向國能新能源汽車有限責任公司貸款，用於天津濱海新區國能汽車廠區項目建設。

而該信托計劃的抵押物，就是金馳生活服務（河南）公司的7宗住宅用地。顯然，恒大拿到的土地，也能間接為恒大造車、建房持續融資。

另外，也有坊間傳聞，恒大計劃將造車拿下的土地，發行房地產投資信托基金（REITs），到交易所掛牌交易，一次性收回投資。此前，2018年5月，恒大擬發行的「中聯前海開源-恒大租賃住房一號第N期資產支持專項計劃」確實曾被上交所受理，擬發行金額高達100億元。恒大可以將後續拿到的土地再以這種形式融資。

但是，前述房地產分析人士認為，REITs產品更適合商業不動產，對於工業地產可以嘗試，但並不是很合適。

此前，由於恒大健康投資FF，後來又啟動一系列收購，也有人認為恒大健康通過股價上揚，早已收回投資成本。

從恒大健康股價看，8月26日該股收於7.6港元/股，比2018年6月28日宣布投資FF、進入新能源汽車行業前4.6港元左右的價格確實大幅提升。

恒大健康近一年股價走勢

資料來源：新浪財經

但是，上述無論哪種手段，都是房地產企業合理合法的融資管道，不足以據此來否定恒大造車的誠意。

8月20日以來，有恒大新能源工作人員在朋友圈推送恒大房產優惠、折扣的信息，被解讀為全員賣房。如今，新能源汽車被恒大如此深刻地結合到了房地產業務當中，模式前所未有。在恒大的房地產業務隆隆向前之際，我們只希望恒大的新能源汽車業務，不僅僅是房地產業務的開路先鋒，而也能齊頭並進，有所成就。（完）