廈門房價神話破滅：部分地區下跌過萬元

任何極端的判斷都是不準確的，但目前來看，廈門房地產市場的底部尚不明確。

文/貌貌狼（微信公眾號：財經郎眼Daily）

最近，全國各地樓市調控的信息引發關注，與此同時，號稱中國「最難買房城市」的廈門出現樓市「量價齊跌」的局面，再一次成為人們熱議的焦點。

根據每日經濟新聞報導，廈門房價相比2017年3月高峰期，島內每平米已經下降了1萬—1.5萬/平米，島外下跌6000—1萬元/平米。據廈門房地產聯合網數據中心的監測，2018上半年廈門二手房(居住用房、非居住用房）共成交10479套，與2017年下半年相比下跌28.63%。

《證券日報》記者走訪調查稱，盡管購房者表示廈門的二手房市場確實出現了價格回調的現象，且投資者多持觀望態度，但廈門島內新樓盤的價格依然堅挺，根據廈門克爾瑞機構透露，以華爾頓為例，均價仍然在6.7萬元/平米。

從地價水平上來看，下跌的情況可能還要超出人們的預期，與房價降溫相對應的是地價的大幅回落。同樣是根據每日經濟新聞的消息，早前廈門出讓了5幅地塊，溢價率高的也只有18%，最少的僅5%。媒體援引廈門本地一個央企開發商的說法稱，今年7月初，廈門翔安區出讓了一塊土地，樓面價1.98萬/平米，被國貿、華潤、金地三家公司合夥拍下，與2016年融僑鉑樾府38345元/平米的樓面地價相比，幾乎「腰斬」。

實際上，廈門房價下跌受到媒體的廣泛關注，是從本月初開始的，部分輿論甚至將房價下跌炒作成為「崩盤論」。對此，廈門大學教授戴亦一進行了公開駁斥，他承認廈門房價在2016年至2017年一度漲幅過大，因此自2017年以來二手房價格有20%的回調，但同時也強調，廈門政府地產限購政策至今不敢有紋絲放鬆，如有松動，廈門房價中短期依然能夠堅挺。

中原地產首席分析師張大偉則表示，廈門市場變化幅度和北京差不多，已經調整半年了。

在去年9月的文章里，我們提出過一個問題：廈門何以能夠依靠一個二線城市規模的經濟體量撐起一個一線城市的房價？當時我們主要從兩個方面找原因，一個是廈門聚合周圍資源的能力，一個是土地供應。實際上回過頭來看今年廈門樓市的下跌，也基本上離不開這兩個因素。

首先說資源聚合能力。不可否認，廈門是全國旅遊城市，自然環境優異，如果不考慮工作問題，很多人都想在這里常住。廈門主要吸引的是閩南周邊的資源，特別是泉州、漳州、龍巖三市，這三個城市的人口和資金向廈門集中，所以廈門樓市投資的比率比較高。

像海南一樣，旅遊城市地產最大的特點就是，外來購房者很多並不是真正的剛需，再加上福建地區發達的民間金融體系，加杠桿投資的理念可以說是深入人心。據了解，截至今年3月底，廈門居民的存款餘額為2431億，而貸款餘額高達4342億，居民的資金杠桿率高達178%，居全國第一。

杠桿過高，會讓投資者對於資產價格變動的反應特別明顯，當市場大熱的時候，他們就會蜂擁而上，而一旦調控發力，投資者預期就會受到極大的影響，從這個角度來說，較長一段時間的房地產調控政策確實起到了很大作用，去年廈門就通過了嚴格的限制政策，遏制住了外地人購房的趨勢。

如今，廈門房地產市場開始進入「房住不炒」落實的關鍵時期。今年6月28日，住建部等七個部委在全國30個城市集中治理房地產亂象，廈門就是其一；7月1日，福建省穩定房地產市場聯席會議出台《房地產行業監管「十不準」行為規範》；7月8日，廈門發文遏制投機炒房，未來廈門新開樓盤可能將採用公證搖號。

其次，土地供應價格對於房價也有重要的影響。2016年，廈門突然出現了一批「地王」，造成了房價與地價倒掛，「面粉比麵包貴」，直接帶動了周邊房價的大漲。

克而瑞也承認，這輪地價下跌，是市場合理回歸的表現，但即使如此，廈門市的土地出讓金水平依然很高，地樓價比能達到61%。而如今，土地出讓金問題已經到了一個敏感的時間節點上：流動性緊缺造成開發商資金面吃緊，各地房地產企業都在收緊口袋，即使地價下跌，開發商在圈地問題上也會比較謹慎。

而從全國範圍來看，開發商資金層面的緊張和地方對土地價格的限制，如今正在導致大量土地流拍。中原地產數據顯示，2018年1—7月，一線城市土地流標13宗；二線城市經營性土地合計流標154宗；三四線城市經營性土地合計流標629宗，規模驚人。

值得關注的是，針對地方財政問題的財稅改革似乎正在醞釀之中，而土地出讓金一定是改革關注的重點對象，在當下這個時期，避免「地王」再度出現，對各地地方政府都很重要。

任何極端的判斷都是不準確的，但目前來看，廈門房地產市場的底部尚不明確。鑒於廈門房價在短短幾年內就站上高位，剛剛走完的這個頂部，究竟是階段性的頂部，還是大周期的轉折點，可能還是更多地取決於政策的走向。但無論是從產業擠出效應，還是從保障民生和社會穩定的角度來說，堅決遏制房價上漲、盡快結束土地財政都是必然的選擇。