廈門神話破滅:地價腰斬,房價跌了上萬元!

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廈門神話破滅:地價腰斬,房價跌了上萬元! 靈異 第1張

來源:櫻桃大房子(ytdfz8); 作者:櫻桃

上個周末我又去廈門出差了,所以順便對廈門樓市做了點了解,不聊不知道,一聊嚇一跳,廈門地價相比2016年已經腰斬了!2016年的地王有的不敢開盤,有的只能揮淚虧本甩賣,廈門島內那個寸土寸金,房價只漲不跌的神話也破滅了,相比2017年3月高峰期,島內每平米已經下降了1萬-1.5萬/平米,島外下跌6000-1萬元/平米。

據中介們說,現在房價但凡不降到2016年10月份的價格,就別想成交,高位沖進去的投資客,因經歷著煎熬,大套的都要虧上百萬,小套的至少五十萬,但因為限售又不能割肉。

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房價普跌

廈門湖里區的一個中介告訴我,島內房價普遍跌了1-1.5萬/平米,島外跌了6000-1萬/平米左右。環廈門島出橋頭位置的島外普遍也降價1萬左右單價。廈門這邊二手房掛牌價和實際成交的價差會比較大!議價空間較大,基本能成交的價格,客戶都會參考2016年10月份的價位,高於2016年底的價格都很難成交。

比如湖里區枋湖,普宅,新景龍郡,2015年次新房,86平米,在2017年3月份高峰期賣到598萬元,單價6.95萬/平米,今年同戶型成交在460萬左右,5.35萬/平米,單價下降了1.6萬元/平米,降幅達到了23%。

老破舊更加不抗跌,枋湖新村,83平,樓梯房,2000年建成,高峰期成交到380萬,現在降到290萬。

2017年12月31日過後,廈門房產過後不能避稅是房價下降的很大原因,另外首付款提高了,次新房2017年3月份一次性漲了一萬五到兩萬的單價,調控後就慢慢降下來了,到現在全部跌回到原點。

但島內的豪宅還是很堅挺,真正的有錢人不會受到調控影響拋售,畢竟好的房子是稀缺的。但島外的豪宅卻有所降價,因為島外供給量較大,產品有競爭壓力,不具有稀缺性。

集美區的一個投資者說,他平常接觸到很多投資客,現在大套要虧一百萬才能出手,小套要虧五十萬才能賣掉。

但有的如學區房,地鐵房,優質樓盤,降價20%,立馬就可以成交,說明需求還是有的,無非是被限購了,或者是價格太高了,但現在成交多是400萬左右,兩房,小三房成交居多,還有一些高端豪宅,1000萬以上,陸續都有成交,兩級分化。

當然並不是廈門所有房子都在大跌,學區房,高端豪宅,價格浮動比較小,一旦有降價,很快會賣掉,廈門有錢人還是比較多,豪宅是追求生活質量,學區房又是硬需求。

2016年廈門一手房成交量309萬平米,廈門二手房共成交了65170套,同比上漲38%,其中二手住宅成交51785套,成交面積500萬平米。是近幾年成交的最高峰。

相比2016年的成交量,目前廈門的成交量已經跌入了谷底。根據廈門房地產聯合網數據中心的監測,2018上半年廈門二手房共成交10479套,與2017年下半年相比下跌28.63%。其中,二手住宅共成交6465套,月均成交約1077套。但從住宅的成交量來看,3、4、5、6月,是逐月增加的。

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據中介說,成交量回升主要是改善型需求和首次置業的剛需,以及廈門周邊的剛需客戶,投資客基本上已經絕跡。

從安居客的二手房價格曲線圖來看,廈門房價確實下降了,就拿均價來說,跟去年10月比,都下降了3000元/平米,所以島外的個盤只會多不會少。

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集美區的一個中介認為,廈門房價下跌,

第一,主要是之前泡沫太大了,政府嚴打,開完金磚會議後,利好消失,調控嚴格,市場擠水分,觀望情緒濃厚,買漲不買跌,成交量下滑厲害。

第二,廈門限購後,戶口沒法操作,周邊的各市的人都失去了購房資格。

廈門高房價已經對實體經濟產生不利影響,人口出現近二十年來少有的淨流出現象,當然目前從統計上還看不出來,因為2017年廈門總的常住人口還是增長了9萬人,不過結構上島內人口確實是減少了。

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地價腰斬

2018年7月2日,廈門出讓五幅商住地塊,起拍價降至1.7萬-1.8萬/平米,而一個月前,海滄馬鑾灣新城的兩塊地還在2.5萬/平米創出新低,沒想到僅僅一個月,地價又降了30%。

這五塊地,都是底價或低溢價成交,就這樣拿地的除了金地都是國企和央企,而金地也只敢參股,這塊地位於翔安南部新城,靠近隧道口,18950元/㎡的樓面地價與融僑鉑樾府38345元/㎡的樓面地價相比,這已經是腰斬!

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2016年地價3字頭,2017年2字頭,2018年1字頭,一年下一個台階,廈門只能默默流淚,黯然神傷,心里滴血,又不能放鬆調控,又想多賣點地賺收入,不然基建投資哪來那麼多錢啊。

據廈門一個央企跟我說,廈門市有關部門跟開發商私下打招呼會放鬆限購,鼓勵開發商拿地,要不符合條件的購房者直接簽合同,網簽的時候會直接給他們簽,但沒有正式發文,開發商也不買帳,也不敢去拿地。

因為一般的民營房企沒什麼錢了,大的房企又要考慮到融資成本的問題,地價就算回到1字頭了,也要看他們廈門當地分公司的項目賣的好不好,有沒有錢去買地啊,現在廈門島外的去化這麼慢,2016年拿的那些燙手山芋地王還不知道怎麼辦呢,哪敢輕易去拿地,國企嘛跟政府都是一家人,總要給點面子去托市了。

房企也跟我們普通老百姓一樣,瘋狂的時候腦子進水,大家都去搶地,地價跌了反而不敢買了,也是買漲不買跌。

而一般地王出來後,開發商不會虧本賣,地價都這麼高了,房價只會更高的言論就會占據輿論主導,也會成為售售們的口頭禪。

但結果是房企自己開始打臉了。

融創的東南府,正是廈門2016年的地王,拿地價3.8萬/平米,普通住宅售價也是3.7萬/平米,虧本甩賣,疊墅賣六七萬,但銷售慘淡。

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房價還會跌嗎?

地價腰斬,回到1字頭,房價的底在哪里?

島內因為沒有土地供應,所以相對來說,房價可能更堅挺一點。正如上面的中介所說,學區房和豪宅,最為抗跌。

而普通住宅,回到2016年10月的價格,也就是在2017年3月份高峰的基礎上,下跌20-25%,基本上是能夠讓買家立刻接受的成交價,就算到位了。

但島外因為土地供給量較多,可能跌幅會比島內更多一點。

所以你可以對標一下你所在片區的房價,跌幅是否回到了2016年10月份的價格。

文章觀點僅代表作者觀點,不代表本公眾號立場;文中投資建議僅供參考。


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