能讓爛尾樓商業「重生」的五大關鍵點

（活動）

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在2017年各類有關零售市場的報導中，「觸底反彈」這四個字頻繁露面，這使得投資人覺得投資復活大型商業地產爛尾樓又是一門來錢快的「好生意」。筆者認為要做好這門「好生意」，需要做好以下這五件事情。

把接盤的爛尾商業項目的商業、物業、配套做到優於項目所在地商業項目的平均水平你才有可能使你接盤的項目在未來競爭中獲勝，而絕不是簡單把項目裝修起來開業就能賺錢的。

1重做商業定位

商業定位絕對不可以沿用十年以前的定位，一定要通過重新進行市場研究，鎖定現在的顧客需求、鎖定現在能夠服務這些顧客的商家需求、鎖定未來發展的顧客與商家需求，然後來對接好這些需求，協調好商圈內競爭與商圈內其他項目帶來的商業機會後，來重新選擇商業定位以及商家組合定位。

2改善項目運行配套條件

盡管是接盤的爛尾樓，本身爛尾樓以前原設計也有項目的配套設施，但是項目爛尾了近十年，原來設計的配套條件肯定不符合現代購物中心的使用要求，如果就把爛尾樓不經過改造直接裝修起來招商開業，恐怕也難於勝任未來與其他項目的競爭任務。

項目的「三點、四線」需要更新或重做，需要完全符合現代商業運行需求，這個「三點」是項目的「人流集散點」、「車流集散點」、「物流集散點」，這個「四線」是「人流動線」、「物流動線」、「車流動線」、「垂直動線」。如果光是把裝修豪華做上去了，項目物業的配套條件不改善，無論是復活爛尾樓也好還是原來商業項目裝修改造提升，無論你的裝修做得多麼豪華，績效還是做不上去的。

3為聚客主力店與次主力店落戶創造運行條件

同新設計項目不同，接盤的爛尾商業項目在做好新的商業平面與商家落戶以後你會發現聚這些主力店的位置往往很憋屈，顧客聚散條件、通行條件以及主力店本身運行需要的運行條件受限，造成運行不暢的問題。遇到這種情況，一定不能將就，一定需要通過結構改造來滿足這類店家的面積、空間與動線的基本條件。

比如，要在高樓層落戶一家電影院而原設計沒有影院的，要落戶這家影院不僅僅需要通過結構改造把影廳做出來，把影院運行必須增加的消防樓梯加出來，還有通道與獨用的垂直交通需要統統改造加建到位，絕對不可以將就。還有整個供水、排水、空調暖通、供電等等需要按照現在商家落戶的具體要求進行逐戶配套到位（除主力店以外，還包括次主力店以及普通店鋪），特別要注意三點：

• 根據店鋪實際需求符合差異化設計要求；

• 根據管理與控制要求落實未來設備設施管理界面；

• 按照末端需求倒推原設計的各個設備系統是否需要做相應的改造。為聚客主力店與次主力店落戶創造最好的運行條件落實了，商家招來入駐以後才會運行流暢，不會發生商家「削足適履」因運行條件不足而退場；

4改造去除原設計對運行帶來致命傷的「缺陷」

如果有這些缺陷必須堅決改造，絕對不可以帶到未來開業後的運行中去。無論是老設計還是新設計，據筆者觀察，如果一個商業項目的設計沒有懂商業運行專家的跟蹤審核，單憑設計院建築師自由發揮去做，可以說有90%的大

型商業項目設計存在影響未來商業運行的重大缺陷，見下圖：

比如此項目，體塊設計零碎，導致難於布置面積要求較高的集中主力店，也沒有專用的地下物流通道與地下物流集散場地，使此項目開業後商業運行面臨極大困境，市中心噪音阻隔與環境維護將會變得困難，所以在接此項目後，改造時需集中考慮對策。

5改造設計時需要把管理條件設計進去

許多爛尾項目因為是十多年以前設計的，原設計特別是弱電智能化管理這一部分需要推倒重新設計，比如說五大管理平台與十三個管理系統的建設，把一個大型購物中心的現代化與智能化管理提升到一個與當今時代接軌的層面，而這些十年以前是沒有的或者是不完善的，在今天的改造設計中一定要把這個問題解決好。

接盤時要理性評估接下來整個項目的投入產出的效益，要把做好這五件事情的成本估算進去以外，當今招商還有一個「裝補」問題，這也是一個大成本。

不管怎樣，通過拍賣接盤，許多項目確實存在著投資價值。做好這五件事，不僅僅適用於大型爛尾商業項目的「復活」，也適用於現存大型商業項目的改造提升。如果不做好這「五件事情」就把被你復活的大型商業爛尾項目開業了，也僅僅是在績效低下、半死不活的已開業購物中心之中又增加了一個成員而已。

來源：商業地產與電商，

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