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頻道市場波動
來源邁點空間租賃
作者徐益文
東南亞共包含11個國家：越南、寮國、柬埔寨、泰國、緬甸、馬來西亞、新加坡、印度尼西亞、文萊、菲律賓和東帝汶。除東帝汶以外的其他10國組成了東南亞國家聯盟即東盟。從「東盟」到「海上絲綢之路」，我國與東南亞各國的經濟交往密切。
2019年，中國政府在「東南亞6大經濟體」即印度尼西亞、馬來西亞、菲律賓、新加坡、泰國和越南投資總額達2550億美元，主要用於基礎設施建設；據投中研究院數據，2017年-2019年，東南亞創投項目共得到了近263億美元融資，來自中國的創投資金投資規模達到132億美元，占據半壁江山。行業主要涉及電子商務、金融科技、物流、旅遊、AI；從2017年起，阿裡巴巴延續4年投資總部位於新加坡的電商平臺Lazada來讚達，希望在東南亞如法炮制淘寶模式。投資東南亞，儼然成為一股風潮。我國公寓在東南亞出海情況如何？有哪些新機遇？
始於短租和平臺化
酒店率先出海：早在2011年，錦江國際集團與菲律賓上好佳國際正式簽約，通過授權特許經營的方式，代理錦江之星獨立發展直營店或加盟店。
之後，隨著東南亞深度遊的興起，遊客停留時間的增長。租期1周至1月的短租公寓與民宿需求激增。「途家從2017年開始成立海外事業部，就先行構建了可以支持國際化的交易系統，目前途家系統已經可以支持全球多個國家，從後臺到前端的全部工作；在日本、韓國、泰國等東南亞，途家又單獨設立本土化公司。」時任途家COO楊昌樂說道。
「我國公寓出海，一定意義上得益於近年來消費升級中，消費者從旅遊到度假的轉變，即酒店用戶的外溢。」有業內人士表示。
興於服務式公寓反向輸出
新加坡是世界銀行認定的「發達國家」，經濟水平處於東南亞各國的前列。在此背景出現的兼具高星級酒店的服務、設施，與居家的溫馨舒適的高端公寓，即服務式公寓廣受讚譽。以雅詩閣、輝盛國際等為代表的新加坡服務式公寓品牌於20世紀90年代初，率先進入我國上海、北京、廣州、深圳。
近年來，隨著我國房企系品牌在長租公寓細分市場的深耕，出現了Townplace本舍（新鴻基旗下服務式公寓）、博樂詩（旭輝旗下服務式公寓品牌）等一批自主服務式公寓品牌。另一方面，國內服務式公寓也開啟了出海之路。
據悉，華潤旗下的泰國長春置地，長春廣場都市綜合體項目位於曼谷CBD，總建築面積約39萬平方米，業態包括華潤國際公寓、希爾頓旗下酒店品牌Conrad酒店和商辦寫字樓等，目前已成為曼谷商業中心的都市綜合體和地標建築。項目起到了「東南亞區域發展代表處」職能，負責推進華潤集團在東南亞區域的項目投資和業務拓展，目前其業務已輻射到越南、印尼、菲律賓等東南亞國家。華潤長春置地執行董事黃朝陽表示。
如果說近年來我國房企出海是「第二次加速」。項目與業態上既有碧桂園森林城市、富力公主灣等重資產住宅項目，也有華潤的服務式公寓、綠地的酒店出海布局。業態雖不同，租住的服務本質與青睞東南亞的選址確實不謀而合的。
達於產品細分再出發
公寓市場的潛力與經濟環境息息相幹。
人口紅利：東南亞人口密度大，據統計人口規模近7億（其中青年人口占60%），占世界總人口的9%，其中近50%為城市人口，年齡中位數約為29歲。亞洲銀行預計，2020年東南亞GDP將達到4.8萬億美元。
移動互聯網普及：近年來，東南亞移動互聯網技術不斷普及，東南亞已經成為目前全球互聯網用戶增長最快的市場，國內互聯網巨頭紛紛重倉東南亞。
政經友好與文化認同：東南亞比鄰中國，擁有眾多華僑，與中國建交多年，中國眾多傳統行業也早已紛紛出海東南亞，在東南亞占有一席之地。據統計，馬來西亞全國90%的GDP是掌握在華人手裡，印尼達到95%，新加坡的比例更高。如今，東南亞人民也深受中國技術文化影響，對中國產品與服務的認可度普遍很高。
公寓細分市場：早在2016年，泰國就提出了經濟4.0的轉型的戰略目標，旨在帶領泰國沖破以往以農業為主的經濟發展固化模式，向數字化經濟邁進。近年來，政策寬鬆，營商環境改善，吸引著眾多中國品牌進入。阿裡、京東、騰訊、華為、小米、OPPO和美團等紛紛出海泰國。首都曼谷作為橋頭堡分布著眾多我國出海企業的分公司，出現了大量銷售、研發、電商、物流等上下遊工作人員。
泰國的上市房企PropertyPerfect率先嗅到商機，快速推出定位「曼谷外企員工」的Umini公寓。市場證明，外企實際指的是中國企業。這個位於曼谷「東北城市拓展區」即新區的項目獲得了較好的入駐率，主要客群來自出海的中國企業員工。長租公寓、青年公寓、藍領公寓、服務式公寓、學生公寓、養老公寓，細分市場下東南亞公寓市場潛力或許還很大。
長租公寓應當堅持長期主義，在看到市場潛力與做出好產品的前提下，更要理性。規避投資風險、明晰當地法律法規、厘清物業產權……期待更多中國公寓品牌出海東南亞，滿載而歸。
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