會重演麼，那一輪樓市泡沫破滅史

本文轉載自公眾號：「真叫盧俊」　

很顯然，每到帶有8數字的年份，我們的日子總會特別的艱難，2008年記憶深刻的金融危機，1998年電視里反復播放的亞洲金融危機，好像到了這個年份就會想魔咒一樣讓我們日子顯得不好過

今年2018年才過了一半，世道的艱難已經完全的呈現在我們眼前

前段時間我去了趟香港，人民幣大幅貶值之後，大量民眾都選擇把他的資本都選擇外逃到國外，不論是購買海外地產還是香港保險，想盡一切辦法把手上的人民幣扔掉

而國內大家最依賴的房產保持這條路如今也變得異常艱難，一手房的限價最大程度的吸幹了市場需求以及市場資金，二手房的流通滯緩也最大程度的降低了行業的流動性

整個資金池就被速凍了

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如今樓市市場呈現高度的折疊，首先一線、二線、三四線已經被分化的特別嚴重了

一線流動性已經被降低到極致了，所以換句話來說錢是不可能留到一線城市里去了，二線城市熱的也被堵住了，剩下幾個搶人大戰的接觸者在熱烈去庫存

但是沒意外的話，如今幾個猛烈去庫存的二線城市明年大閘關緊是大概率事件，長沙（樓盤）已經走過這一條路了，後面的城市無非跟著走而已

三四線城市還好，信貸比較友好，因為有庫存需要清除，信貸一定有好，但是關鍵是人沒了，所以棚改還在撐，需求也還在撐

很明顯資金池在下沉，行業也在速凍

本質上這才是最恐怖的地方，一個行當已經不允許他自然流動了，可以看出內在已經存在了多少的風險，越敏感的東西才會越脆弱，防止流通，或許就是害怕風險疊加之後在某一個領域的引爆

那麼我們如果做一個最極端的價格，如果樓市的風險要引爆，那麼應該會在什麼樣的地方引爆

在回答這個問題之前，其實我想聊一部電影，一個之前在真叫盧俊的地產觀里聊過的電影

這部電影有點神奇的地方在於，他很好的回顧了2008年那一場次貸危機是怎麼來的，而最後居然神奇般的預言了2018年，這才是我想和大傢俱體聊得

可能最終的引爆點不太一樣，但是風險疊加的過程卻是那麼的類似

所以今天借大家點時間我和大家說下這部電影，或許你可以從中感受到如今寒風凜冽的原因

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電影的名字叫

大空頭

開頭第一句就是最讓人吃驚的

根據真實事件改編，聊的就是徹頭徹尾美國次貸危機這件事

整部電影，就是一部浩浩蕩蕩的泡沫疊加史

和所有的機構一樣，銀行也是利益驅動型企業，帳戶上這麼多資金，他必須要給自己找到一個生財的辦法，用來抵抗通貨膨脹，同時也用來給自己發獎金

對於他們來說，做普通的房貸無疑就是

無聊安全，但是報酬很低

安全是很好的保障，而正是因為所有人都覺得房產安全，所以才會疊加操盤手的野心

什麼野心，無非就是希望回報率可以更高一點

所有他想了一個好辦法

在銀行家眼里，普通房貸沒賺頭，把它們被打包成房貸證券出售，收入成倍地來。但是他們同樣不用擔心風險，因為房子一直有人需要居住，所以房貸都會一直還下去

而且另外有一點，房子這件事情，可以獲得很高的信譽擔保

基本上都可以獲得3A的等級，也就是說，對於房子而言，可以最大程度的獲得貸款

所以房貸證券化這件事就最快程度的得到了市場的認可

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很快所有人都發現，相比較起來

做股票和存銀行一點意思都沒有

錢大量的湧入房地產市場

寫到這里的時候，是不是覺得這個場景有點類似。就在所有人開始為這樣的資本市場狂歡的時候，有三群人發現了其中的商機

麥克・ 巴里（克里斯蒂安・ 貝爾飾），獨眼股票基金管理人，前神經學家。馬克・鮑姆（史蒂夫・ 卡瑞爾飾），對沖基金經理。和查爾斯・ 蓋勒（約翰・ 馬加羅飾）和傑米・ 希普利（芬・ 維特洛克 飾）

這三群人同時在做一件事情

和美國房市對賭

賭美國房地產的未來

就是這個獨眼股票基金管理人，他發現了樓市里的風險之後，希望可以做空地產，所以就研發了一個叫CDS的金融產品，向銀行兜售

當房市一直在漲的時候他支付給銀行保險費

而當樓市一旦崩塌，銀行需要向他支付十倍的差額

他向銀行兜售這個產品，然後希望銀行推出，自己可以購買

而對於銀行來說，他當然願意推出這樣的服務，因為當時所有人都認為樓市蒸蒸日上，沒有任何的風險可言

面對這樣的客戶，無疑就是擺明送錢上門的，十倍的賠率就是幌子，根本不會做到

對於這一點，他們擁有極大的自信

甚至沒有任何的測算，就答應了這樣的做法

最後麥克・ 巴里向各個銀行總共兜售了多少這樣的協議呢

一共13億美元

如果樓市最後崩塌，他將獲得130億的保費

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為什麼麥克・ 巴里會想要做這樣的對沖做空

這樣一個孤僻的基金管理員看了大量的房貸信息，發現了一個信號：只要房價一下跌，大批的房奴都會還不起按揭貸款。

看到這兒你可能會覺得我在胡說八道――這不是人人都知道的常識嗎

但當時的華爾街沒人知道。確切的說，是沒人能證明這一點。因為那個時候之前，美國的房地產從來沒有過下跌的歷史，所以哪怕你這麼認為，你也找不到任何數據來證明這個觀點

因為當時房地產對於所有人的觀點就是

房地產市場堅若磐石

而伴隨著銀行希望從房地產里更多的獲利，之前的房貸證券化已經不足以滿足他們的胃口，他們又推出一個更加刺激的手段

可調利率抵押貸款，就是：前兩年只需要還極少的錢，但是從第3年開始逐年遞增，這樣的貸款方式讓不少沒有實力的年輕人也覺得自己可以買房，而且買不少房子

在這樣的經濟利益刺激下越來越多的人參與到房地產領域，享受這樣的資本狂歡

中介大量的獲得成交的快感，對於他們來說成交毫無難度

因為不需要任何的證明就可以獲得銀行放貸

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全民開始真正意義上炒房

就是這樣一個脫衣舞女郎，她擁有五套房子。

為什麼可以買這麼多的房子，因為哪怕還不起房貸，是可以把房子抵押了貸款來還的。買一套，然後抵押換了錢再買一套……這樣的邏輯推升了大量的人擁有超過需求的房產

甚至對於評級公司這樣一個相對客觀公正的企業來說，也更多的分享這樣的資本狂歡

盲目的給房子審批過高的信用，可以獲得額外的放貸，對於他們來說，如果自己不做假，你們就去其他自己評級了，到手的肥肉就沒有了

所有人都堅信一件事情，就是房價會永遠漲下去

――在買房者眼里，一套房首付才5%，月供暫時不高，等房子升值了，再賣出去。

――在銀行眼里，放貸是安全的，所有房屋都在升值，所以不用做信用考核

――對於其他人來說，反正不是我買房也不是我賣房，只要銀行肯放，買房人肯買，那其他做假就做唄，反正你不做別人也會做

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然而經歷過3年的泡沫發酵，房地產這門生意開始有點變質

首先毋庸置疑的是，房子已經脫離了居住需求本身，而變成了一種投資品

然後在美國的核心城市

這樣規劃良好，建設優美的小區

空無一人

買房子用任意的名字，甚至是一條狗

而後來，開始爆發出

房貸接力失敗，有人還不出貸款

慢慢的慢慢的，這樣的人越來越多，越來越多

美國的次貸危機，真正的形成

這部電影一氣呵成的和我們聊了關於美國次貸危機的演變過程，也和我們講述了關於房地產泡沫如何在這個社會中變得越來越大越來越大。

電影的最後，麥克・ 巴里，也就是那個獨眼股票經紀人，在自己的牆上寫下了這一次做空地產的盈利率

但是從他的表情來看，他沒有任何一絲快感，因為他知道，

當盈利數額達到這樣一個指標的時候，也就意味著，美國在經歷著空前的災難洗禮

次貸危機後

美國一共蒸發掉5萬億美金，以及800萬人失業，600萬人無家可歸

所有人都付出了慘痛的代價

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好了，這場2008年的次貸危機好像已經離我們很遠了，對於如今的我們來說有什麼借鑒意義麼

其實我認為有很多類似之處，比如過去的20年中國房地產發展，幾乎讓所有人認定地產是經濟體內最穩健的行業

這樣的論斷一旦形成，大量的錢都集中的湧入到這個行業里

錢太多，就是風險開始囤積的開始

電影里的風險囤積在於個人，也就是買房者，幾乎所有的買房人都可以以比較低的代價買到房產

所有的購房人對於買房這件事都秉持著高度的樂觀

很顯然這個邏輯在我們這里行不通的，目前我們的購房首付相當高，所以未來不太會形成銀行壞帳的可能性

並且如今二手市場通過限購限貸讓行業流動性最大程度的降低，本質上也是在控制風險

雖然錢在二手房市場里沒有問題，但是另外一塊，錢卻大量的流入到開發商身上

這樣樂觀的心態也在開發商身上疊加

很顯然開發商對待錢是玩更專業的快周轉以及高杠桿的

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所以這一輪的風險囤積點就在於一手房市場，確切的說是願意玩高周轉開發商手里產出的一手房市場里

如果方向再聚焦一點，那就是這三年來行業冒出的所謂黑馬們

企業可以提速方法有很多，但是能快速提速其實就是一個方法：

所以對我來說，我對樓市有一個最基礎的判斷：很顯然，一線城市是沒有問題的，因為二手比例太高，強二線城市也是沒有問題的，因為市場購買力充沛，環一線城市也是沒有問題的，因為價格落差明顯

風險最大的，就是那些弱三四線城市

說實話，過去兩年房價普漲之後，給到這些城市太多幻覺，覺得自己的房價如何趕英超美，這樣的幻覺也讓大量深耕三四線的開發商快速的擴張以及膨脹

這也是為什麼我不看好碧桂園、祥生甚至(,)這樣的企業，他們紮根在一個並不穩健的市場，然後用了高杠桿的模式

而這兩點硬傷，像極了美國次貸危機的時候那些購房者犯的錯

如果說中國樓市最脆弱的地方，或許就是在他們身上

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為什麼說這部電影很神，因為他最後埋下了一個彩蛋

而這個東西，就是造成美國次貸危機的罪魁禍首

那這種東西為什麼會和中國房地產發生關係

一個很微妙的時間點，2015年開始，因為受制於通貨膨脹以及國內融資管道的受阻，確切的來說，是那些塊擴張的企業，國內的融資速度已經跟不上他們的發展速度了

所以在2015年開始，那些我們眼中的黑馬企業，紛紛開始去境外融資，不亦樂乎

很多錢背後的學術名字，就叫：定制分級機會投資

如果沒猜錯的話，這只北美洲的蝴蝶，十年前扇動的翅膀，如今要在神秘的東方引起一陣龍捲風了

ps：樓市洗牌，這一輪洗的明顯是開發商，對於我們個體來說當然也可以樂觀點，畢竟哪怕是當初的泡沫破滅，十年過去了，房價又漲回去了，我們需要對抗的本身其實不是房產，而是時間本身。

以上為正文，來自真叫盧俊

（責任編輯：宋虹姍 ）

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