多城樓市調控將「一城一策」 本月或公布具體方案

（來源：第一財經 作者：葉開）

今年年初至今，國內多個房地產市場熱點城市宣布將實施樓市調控「一城一策」試點。有機構預計，3月份全國兩會後，這些城市可能會對外公布具體的實施方案，進而影響樓市預期。

房價要「穩控」

去年下半年，國內房地產市場整體持續降溫，推高了業界對政策調整的預期，多個城市也一度出現調控放鬆的傳聞。但從各級政府表態來看，樓市調控的大基調暫未出現較大變動。

2月26日，針對部分自媒體稱「南京房價突破限價」、「南京調控放鬆」，南京市官方部門回應稱，將繼續貫徹中央關於堅決遏制房價上漲的重要決策，堅持「房子是用來住的，不是用來炒的」定位，堅持房地產市場調控政策不動搖，力度不放鬆。

針對自媒體所指項目新房源價格高的問題，南京發改委回應稱，這是因為不同住宅類型存在一定市場比價關係，比如同區域、同品質情況下，多層住宅價格一般高於高層住宅價格；同區域、同類型情況下，裝修住宅價格一般高於毛坯住宅價格。

南京市發改委表示，住房問題關乎國計民生，在房地產市場過熱的情況下，根據國家、省和市對房地產市場調控政策規定，我市在房價過快上漲期間對房價採取一系列穩控措施，防范大起大落風險。根據國家統計局發布的70個大中城市房價指數顯示，自2016年10月以來，我市房價穩控工作做到了調控目標要求。

不僅是南京，房價的「穩控」工作已經成為一二線城市的主要調控目標。

去年年底召開的全國住房和城鄉建設工作會議要求，2019年要以穩地價穩房價穩預期為目標，促進房地產市場平穩健康發展。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，著力建立和完善房地產市場平穩健康發展的長效機制，堅決防范化解房地產市場風險。堅持因城施策、分類指導，夯實城市主體責任，加強市場監測和評價考核，切實把穩地價穩房價穩預期的責任落到實處。

中國房地產市場受政策影響很大，雖然當前房價趨穩，但一旦政策松動，也存在反彈的可能。自2018年底至今，國內已經數個城市對樓市政策進行了微調。

2018年12月18日，山東菏澤宣布取消住房限售政策。此後，廣州調整「商住房」政策，原來只能賣給企業的部分房屋也能賣給個人。此外，青島高新區暫停搖號售房，有關搖號的規定從實施到取消只有半年。

中原地產首席分析師張大偉認為，廣州和菏澤等地政策調整，預示可能出現一輪房地產調控政策的微調。房地產市場出現漲幅明顯回落，一些城市的房地產調控政策也到了調整階段。未來大幅度寬鬆可能性不大，但各種微調將可能頻繁出現。

中國社科院財經戰略研究院27日發布《中國住房市場發展月度分析報告（2019年02月）》（下稱《月度報告》）稱，一二線城市短期房價受制於嚴厲的調控政策及複雜多變的外部經濟環境，但潛在的房價上漲壓力猶存。「受全球資本市場動蕩加劇、國內經濟增長預期調低及嚴厲的調控政策的影響，一二線城市房價上行受到抑制。但這些制約因素多數屬於短期因素，如果外部經濟環境有所改善或調控政策出現實質性松綁，部分一二線城市樓市將率先回暖。」

《月度報告》稱，要避免因短期的房地產市場平穩而放棄對一二線城市住房投資投機的管控，更不應因此出台剌激或鼓勵購房政策。限購、限貸等行之有效的住房投資投機需求管控政策，仍應繼續實施。

多個城市宣布將「一城一策」

房地產市場區域性較強，在「房住不炒」的大前提下，各地根據具體情況因城施策也在中央允許的范疇之內。

今年年初召開的各地兩會上透露出的信號也顯示，在房地產調控問題上，「一城一策」有望在2019年成為各地施政的主要方向。

1月17日，河南省十三屆人大二次會議召開記者會，河南省住建廳副廳長張達表示，2019年，河南省將繼續落實房地產市場調控城市政府主體責任制，堅持因地制宜、綜合施策，實行「一城一策」。

最近，福建省省長唐登傑向福建省十三屆人大二次會議作政府工作報告。報告說，健全促進房地產市場平穩健康發展長效機制，夯實城市主體責任，編制實施住房發展規劃，福州、廈門編制「一城一策」實施方案，切實穩地價、穩房價、穩預期。

浙江省住房和城鄉建設廳廳長項永丹1月18日表示，按照「穩地價、穩房價、穩預期」要求，浙江省將切實落實城市政府主體責任，科學制定並嚴格執行長效機制和政策措施。2019年，杭州、寧波兩市將研究制訂「一城一策」方案，其他城市也將做好方案的制訂工作。

武漢市2月22日召開2019年住房保障和房屋管理工作會議，會上透露，武漢將繼續保持調控政策的連續性和穩定性，加強市場供需雙向調節，堅決遏制投機炒房。把握「三穩一構建」目標，加緊制定完善房地產市場健康發展長效機制工作方案，穩妥推進「一城一策」試點，防范高地價、高房價、高杠桿風險，保持房地產市場平穩運行，地價、房價處在合理區間。

據武漢市住房保障和房屋管理局數據，2018年，武漢新建商品房銷售創歷史新高，全年新建商品房銷售207926套，銷售面積2184.16萬平方米，居全國第三位。同時，隨著積極保供應、穩房價，武漢新建住房成交均價居19個副省級以上城市第13位。

中金公司2月26日發布《密切關注各地即將面世的施策方案》稱，中央層面對房地產政策仍會保持相當強的定力。從當前政策大基調來看，「穩房價」仍是中央對房地產調控的核心政治訴求和底線，其政策定力和調控房價的決心仍然不容輕視。除非出現基本面的嚴重加速惡化，中央層面的地產政策放鬆（尤其是調低最低首付款比例、降低認房/認貸標準、放開房企融資敞口等）可能性不大。

中金公司報告稱，盡管中央層面的政策基調大概率保持平穩，但「因城施策」背景下各地方政府可能將擁有更大的調控自主權和寬鬆空間。預計3月「兩會」窗口期，部分熱點一二線城市將陸續落地和公示其施策具體方案。若確有需求端政策的有效放鬆，對於改變購房人預期以及基本面修復都將有積極作用。

張大偉也認為，政策調整的核心還是看信貸政策的寬鬆程度，最典型的指標是認房又認貸的標準是否會變化。這個政策不變市場波動不會大，這個政策一旦變化，市場可能會出現明顯反彈。