貝殼找房《2018城市居住報告》：新一線租房量持續攀升

2019年1月24日，貝殼找房發布《2018城市居住報告》，聚焦租房和二手房交易人群，盤點分析了北京、上海、深圳、南京、武漢、長沙、重慶、成都、合肥等9大房產交易城市現狀。報告發現，過去一年北京二手房交易量全國第一，主流交易價格區間在300-450萬，全國最高。並且一線的高房價，讓奔赴新一線城市成為趨勢，二線城市購房年齡比一線城市早五年。隨著人口流動越來越頻繁，跨城市購房人群越來越多，不過，大部分人仍然遵循就近原則，選擇離自己家鄉並不遙遠的城市。另外，調查顯示女性經濟更加獨立，且更難接受租房結婚。而對於租客來說，全國租客普遍比較漂泊，租期多為3個月-1年，且除少數城市外，合租率均過半。

租金壓力大，合租成主流

租房往往是城漂們的第一站，也是反映人口流動趨勢的晴雨表。

報告發現對於租賃市場，上海的租客壓力山大，租金方式主要以年付為主，將近75%。而深圳之所以租金月付居多，主要是因為租客的流動相對頻繁。根據此前的調查，深圳租房人群的平均換租周期為9個月，而大多數長租公寓的換租周期更短。其他城市則多為季付。

在整租還是合租的問題上，顯然夢想很豐滿，現實很骨感。《報告》調研數據發現，約66%的男性與70%的女性願意選擇合租，但實際上，9大城市中，只有重慶的整租率超過一半，達到53.6%。租金壓力令大多數人只能合租的原因。從房租收入比可以反映出房租負擔大小。房租收入比越高，表明房租負擔越大。對比來看，北京、深圳均超過20%，其次是南京、上海、武漢。

通勤距離是所有租客首要考慮的因素，而不同年齡段的人租房時對其他因素的考量則不盡相同。其中，剛踏入社會的95後對租金最敏感，80後則關注人身財產安全。

二手房交易量北京排第一 貸款方式京滬深各異

最近，貝殼研究院院長楊現領表示，在全流通時代框架里，北上深雖同為一線，但卻是不一樣的城市，房地產的作用機制、政策傳導機制等都完全不同。

《報告》顯示，較之2017年，2018年京滬兩地的二手房交易量有所增加，但深圳的成交量卻在減少，同時，北京二手房交易量也幾乎是滬深兩地之和的2倍。

此前，9大城市前三季度的二手房市場，當時各城市中的社區交易量之王，如今地位依然穩固。其中，北京的融澤嘉園繼續拉大了與其他城市冠軍的差距。以三地的主流交易價格來看，北京在300-450萬之間，上海為150-300萬，深圳則為200-300萬，而三甲小區並非全部落入區間之內，比如北京的芍藥居北里小區，套均價格已經達到517萬元。

除此之外，還有一些「錢規則」體現出三者之間的差異。

相比滬深兩地，北京購房者對公積金貸款的認可度是比較高的，並且在新政之前，限制條件也較為寬鬆，因此公積金貸款占主流，達到29.2%。而深圳由於公積金貸款無論是貸款額度，還是其他限制條件都較為嚴格，加之流程多、放款慢，所以，有65.6%的購房者選擇商貸。上海則是組合貸居多，占比45%，可能主要是客戶心態普遍認為手握現金更重要，所以盡量多貸款，但公積金額度畢竟有限，因此選擇組合貸。

奔赴新一線成趨勢，二線城市買房早五年

從《報告》中可以看出，相較於2017年，北上深的租房量都在下降，京滬尤其明顯，降幅超過2成。數據顯示，成都、長沙、合肥、南京、重慶、武漢為代表的二線城市正在吸引越來越多的外來人口，這些城市租房量的上升，開啟了人們奔赴新一線的大門。在超級城市之外「新一線」城市紮根，意味著更高的性價比。

由於一線城市房價更高，需要用更長時間去攢錢，所以，《報告》顯示，購房者主要集中30-39歲。而在二線城市，則是25-34歲，整整相差5年。不過，在面積選擇上，各城市的趨勢相對一致，主力戶型集中在60-90㎡。

此外，《報告》發現，一線城市中的已婚人群購買力更強，不僅交易量以78%的占比碾壓單身，並且更有實力和意願買大一點的房子，平均購房面積達到75㎡，高於單身人群的67㎡。而在二線城市卻截然相反，單身購房者達到61.5%，且平均購房面積為82㎡，小贏已婚人群2㎡。這在某種意義上也體現出一種趨勢，一線是先結婚後買房，二線則是先買房後結婚。

九大城市購房氣質大不同，有人歡喜有人愁

上海摩登，深圳前衛，成都休閒，武漢熱情。每個城市都有其獨特的氣質，映射出各自的文化，折射到每一個人的生活當中。在貝殼的《報告》里，9大城市也有著不同的標籤。

比如，北京買房周期最長。2018年，北京二手房平均成交周期為23個月，2017年時還是14個月。而上海最擁擠，有近4成的人購買60㎡以下的房子，在九城中購房面積最小，同時，在上海每1000人中只有7個人購買180㎡以上的大house，也是九城中最低的。

當然，要說二手房和租賃市場同時降溫的，只有深圳了。其中，2018年深圳二手房交易量降幅超1成，租賃交易量則縮水15%。

重慶則是最土豪的城市。全款買房人數最多，達到30%。對於重慶人來說，只要房到位，錢都不是事兒。而作為「巴蜀雙嬌」的另一個城市——成都，則購房者最為多元。中國內地31個省、直轄市及自治區都來這里買房。

接著看長沙，女生購買力堪稱最強，占比高達56.7%。而要說購房人群最年輕的非南京莫屬，平均購房年齡30歲。租房最緊張拮據的卻是武漢，高達94.2%的租房者選擇合租，人均租房面積只有20㎡。《報告》中還有一個有趣的地方，那就是合肥人最不接受租房結婚，其中，反對票是讚成票的3倍還多。

女性購房趨勢顯著增加，租房結婚更難接受

近幾年，男性和女性之間的力量對比正在轉換。概括下來，當代新女性的特徵就是8個字——經濟自立，精神獨立。而在買房這件事上，女性也呈現出新的趨勢。《報告》調查數據顯示，四成男生不接受租房結婚，而女生則有六成。看來，在買房結婚這件事上，女生更堅決。並且，在買房這件事上越來越傾向於靠自己，而不是一味逼迫男生。

雖然從整體來看，男生仍然是購房主力，但只是微弱領先。並且，無論是一線還是二線，女性購房者占比都呈增加態勢，其中，長沙增幅最明顯，其次是成都、重慶及深圳等城市，這幾個城市的女性購房者已經超過一半。

在付款方式的選擇上，女生似乎更具「錢」力。能夠全款買房的女生占比24%，男生則只有20%；而代價最大的商貸，有42%的女生會使用，比男生略低1個百分點。