購房者平均月供占收入41% 首置人群金融風險易發

「2018年購房者貸款成交占比為86.3%，平均月供占收入比約為41%。經濟實力較弱群體，如首置、低收入者及三四線購房者杠桿水平更高，償債壓力更大。」最近，貝殼研究院發布了《2018年全國購房者調查報告》（以下簡稱《報告》），通過對2018年購房業主進行問卷調查，呈現了長期調控下的中國房地產市場里，不同年齡、不同收入的購房者在買房需求、買房手段，以及買房壓力方面的差異。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示:「當前租賃市場與購買市場之間的互動關係緊密，2019年中國房地產應重視兩個市場間的均衡。面向首置、低收入者杠桿水平更高的情況，政策不應再鼓勵沒房的人加杠桿買房，而是應該發展租賃市場，給他們更多的居住選擇。另一邊，應支持有房的人換房改善，對於有房的家庭，換房改善是核心需求，他們的支付能力也最強。」

2018年購房者平均房價收入比7.1，換房者及一線購房者比值更高

《報告》指出，由於購房者收入普遍高於全市平均收入水平，以實際購房者的收入計算的房價收入能夠反映購房者的支付壓力。數據顯示，2018年購房者平均房價收入比為7.1，即理想狀態下，一個家庭不吃不喝7.1年才能買到一套房子。對於一線城市而言，因受高房價影響，這個比值要高些為8.2。二線、三線城市平均房價收入比則低於平均水平，分別為6.9、5.5。

圖：不同等級城市房價收入比

通過研究不同購房者的支付壓力，貝殼研究院發現除了一線城市購房者房價收入比高外，換房者、年長者的比值也相對較高。《報告》分析，換房群體主要依靠賣房所得購房，所購買房屋價格與其收入水平沒有直接關係，這是其房價收入比高的主要原因。而聚焦到不同年齡段來看的話，90後購房者房價收入比為6.5，70後購房者房價收入比為8，70前購房者比值為11.3。許小樂對此解釋道：「初入樓市的90後資金積累薄弱，所購房屋價格與其收入相適應。而70前購房主要依賴資產置換，所購房產價值相對其收入更高。」

首置群體償債壓力大，年輕人杠桿更高

事實上，房價收入比外，購房者的平均月供收入占比能更精細地反映一段時間內，買房者最真實的償債壓力。貝殼研究院將不同購房需求進行劃分發現，2018年首次購房者的平均月供收入比為42.9%，為所有需求購房者中最高。同時，這波人的月供收入比在50%以上的比例也超過其他群體。此外，他們的貸款成交占比十分突出為90%。《報告》表明，首置人群會是金融風險易發群體。

圖：不同購房需求月供收入比分布

除了從不同購房需求看購房者的償債壓力外，貝殼研究院還通過劃分年齡、收入、城市，輸出了不同維度的結論。《報告》顯示，90後平均月供收入比為43.5%，80後為40.8%，80前為32%，即年齡越小，月供負擔越大；低收入購房者平均月供收入比為43%，他們的杠桿更高；三、四線城市購房者平均月供收入比42.4%，顯著高於其他高能級城市。許小樂指出：「由於購房的資金支持不同，高收入群體、換房群體對杠桿依賴度不高，中低收入群體、三四線購房者杠桿水平高，償債壓力大，是市場潛在風險的集中環節。」