盛宴與棋局，易居香港IPO背後的股東算盤

兩年，僅百倍於萬科A的投資收益

這場易居的投資盛宴背後，

還有一場股東的大棋局。

2018-07-24

在震蕩市場中，還能如何持續地掘金？

這可能是在當前市場環境中，大部分投資者都在探索的重要問題。

來自二十多家百強地產企業的共同選擇顯示，找一個好夥伴，不如投一個好夥伴——既共同創造價值，也獲得更多的價值兌現。

包括恒大、萬科、碧桂園、融創等26家地產企業，同時選擇了這樣的一種路徑：戰略投資此前從美股私有化的易居中國，是他們共同的選擇。

隨著上周五，易居以代碼2048重新上市，登陸香港聯交所。這些戰略投資者們在財務上的收益兌現，來得比想像中更快。

2018年7月20日，易居企業集團上市，董事長兼總裁周忻（左）和執行董事兼CEO丁祖昱共同敲鐘。

在震蕩市場也能獲利超過100%的投資盛宴

2018年7月的香港雨季，港股迎來的，是新股破發潮的強勢震蕩——超過七成新股破發。7月20日首日上市的易居企業集團（02048.HK）也難逃破發的市場情緒。發行價14.28港元的易居企業控股，截至7月24日午間收盤價格已至13.12港元。但首日上市盤中，易居也曾一度上漲到15元港幣以上——那恰巧是在當天丁祖昱博士談市場分析的時候。

但市場再大風大雨，2016年進入新易居的那一批地產股東們仍是做成了一筆保賺兩倍的投資。

2016年，率先入股易居的13家房企及3家投資機構老板

來看一組市值數據：

易居中國2016年自美股退市時，每股股價為6.85美元，整體市值僅為9.87億美元（約合人民幣65億元）。

2016年8月底，在易居中國成立16周年的慶典上，恒大、萬科、星河灣、富力、融創等13家知名房企和3家金融機構入股了全新的易居中國。隨後，又有泰禾等5家房企入股新易居，易居的股東名單增長為18家房企和3家金融機構。當時披露的新易居估值，為80億元人民幣。

2018年7月19日，易居企業控股（02048.HK）公布了香港IPO的發售價為14.38港元。四家基石投資者——阿里巴巴、華僑城 ，恒基李家傑、新加坡發展集團分別通過旗下投資公司介入，總計認購了發售股票總數的約42.76%。易居總市值上漲到200億港元以上。

7月24日，受到港股整體盤面影響，易居企業控股午間收盤價13.12港元，總市值仍有192.23億（約合人民幣166.79億元）。從80億到166億，市場雖然震蕩，最早入股新易居的這13家股東，手中的股份價值卻也都翻番了——不到兩年時間，回報率超過100%。

7月20日，易居團隊在香港聯交所敲鐘當日，其私有化期間就入場的大股東之一——恒大集團的總裁夏海鈞也一早現身觀禮——中國恒大（03333.HK）持有易居上市前15%的股權，夏海鈞私人持有的一家公司亦擁有易居2%的股權。手中股份的大幅增值，讓夏海鈞看起來心情頗佳。

按照今日震蕩市場中的市值，恒大手中股權價值也已經超過25億元人民幣，而夏海鈞私人持有公司手中的易居股權價值也已經超過3.3億元人民幣。看著真金白銀在手中不斷膨脹，哪位股東能不春風得意呢。

易居董事長周忻在香港聯交所

在易居中國的三大房企股東中，同恒大、萬科同樣持股15%的股東碧桂園，相比另兩位同行入場稍晚，在易居上市之前半年才突擊出手——2017年12月27日，碧桂園、中南置地、俊發、祥生、中駿、新力地產這6家房企成為易居新股東。彼時，易居的整體估值已達100億元人民幣。

如今，盡管沒有首批投資者收益高，碧桂園這批投資者也收到了超過66%的高額投資回報率。而與此同時，萬科A（000002.SZ）的股價，在2016年9月30日的開盤價是24.21元，截至2018年7月24日午間休市的價格是24.67元，回報率僅有1.9%。

與股東價值協同增長的戰略投資大局

一個有趣的巧合是，易居IPO首日盤中，即使是在市場的「壞情緒」里，其股價也曾經一度沖破15元港幣。業內人士調侃道，「是因為當時丁祖昱博士剛做完年中經濟會議講話呢。」 在上一次的易居投資者午餐會時，就曾經有過類似的巧合：丁祖昱演講20分鐘後，在場的港股地產公司股票全部上漲。據說類似的巧合還不止最近這兩次兩次，周忻為此曾經幾度戲稱，「老丁一演講，地產股就漲」。

「老丁一演講，地產股票漲」，或許只是一個周氏趣談。但它卻也從另一層面，顯示易居的初心，以服務、數據為優勢，給行業市場、為股東帶來增長的價值。也正是這樣的初心，和18年的服務實踐，才讓26家地產公司，都願意成為易居的戰略投資股東。

除了通過財務投資在市場上獲利之外，這些股東，也是在選擇用真金白銀，為共同的價值增長投票。資本市場上的錢從來都是最聰明的，它們要往一舉兩得的方向去。這是一場方向一致的戰略投資大局。

易居上市前夕的投資者午餐會合影，36家股東集齊。

在丁祖昱的分析中，房住不炒的政策在穩定持續，2018年去杠桿過程中，信貸將給行業帶來更大的壓力，但這並非壞事。房地產開發增速仍然保持著兩位數的增長，行業在變得更穩定，今天要更多看城市、市場和企業。

「我們三家最大的股東：碧桂園、恒大和萬科，今年上半年三創記錄，碧桂園超過4000億銷售額，恒大和萬科超過3000億銷售額，都在百丈竿頭。」丁祖昱如是說，今年百強房企累計業績同比增長36.5%，平均37家房企在6月的銷售超過100億。只要規模房企可以繼續保持這樣的增長態勢，中國房地產沒有太大的問題，在丁祖昱看了，標桿房企就是整個中國房地產的壓艙石，易居對市場未來充滿信心，他們將繼續服務這個大市場，為市場增加價值。

服務，就是易居的核心。正如周忻說，易居的商業模式很簡單，一句話就能講清楚：重組後在香港重新上市的易居，是一家純粹的房地產交易服務提供商，主營業務包括一手房代理、大數據和二手房服務三大業務板塊。

「再上市，依然是服務生。」這是周忻在《致易居全員的公開信》中的核心主題。奮鬥在房地產服務行業多年，周忻的商業願景是，做中國房地產業內最好的服務生。這個願景多年不變，而不管行業如何變更，周忻對行業的未來和前景也是始終保有信心的。

在周忻和丁祖昱看來，未來一段時間內，中國房地產的新房市場仍保持13萬億到15萬億左右的規模。一手房代理仍然是一門空間很大的生意。同時，易居在二手房服務市場開拓的房友，可能將會成為易居未來的重要增長點之一，除了一二手聯動帶來的直接業務收益，易居可能將在這一個平台上持續加載包括金融、裝修的新業務。

房友最大的價值是想像力。周忻透露，這也是阿里巴巴能成為易居的基石投資者的最重要的原因之一。

成功募資再上市的易居，再成就了一批股東的財務投資盛宴之後，要帶著資本市場的錢開啟新的征程了。招股書顯示，這筆募集資金將用於以下五大領域：

1、升級房地產數據系統；

2、擴大一級市場房地產市場地理覆蓋範圍；

3、房地產經濟地理網路範圍；

4、員工培訓、品牌推廣和開發服務綜合平台；

5、補充公司流動資金。

而所有的領域資金消耗，都是在增加服務和服務團隊的價值，最終期待通過服務增加行業市場和股東的價值。這場易居及其股東團隊的大棋局才剛剛開始。

未來，不得而知，但值得，拭目以待。