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誰都知道，房子是水泥磚頭瓦塊蓋的。
本文來自 雪花新聞，本文標題：買房需謹慎 …… ,轉載請保留本聲明！
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但如果你買了今年蓋的房子，也許真是買了一堆磚頭呢！
花了比去年高一倍的錢，等到賣的時候，那些掉渣的房子，還真能賣到去年的價。
- 有些開發商，正在用質量踐行「穩房價」的決心！
怨誰？怨開發商？我看，怨也只能怨一半，還有一半得怨你自己。
有多少人，眼看著房價漲，就把不是剛需的自己，生生變成了剛需搶房者！
都關注房價，誰關注房子？
今天，就說說，貼著2018年標籤的房子。
＜1＞
然鵝！
碧桂園，上海工地塌了、杭州工地基坑傾斜了、多地業主扯出了投訴質量的條幅……
萬科，今年長春事也不少，有棚頂掉落的、有別墅地面下沉…… 如今工地又著火。
曾經，萬科一直是中國房地產老大，有情懷有責任。
14年前，武漢萬科一個小區爆發業主群訴，因為小區周邊的垃圾場，影響業主生活。
在規劃中，垃圾場原本是政府承諾要搬遷走的，不在萬科負責範圍之內。
但王石一句話：這個責任萬科擔，如果需要補償就一定要補償。
最後萬科接管垃圾場一年，處理乾淨、無異味，直到政府搬遷。
在這之後，萬科要求：所有售樓處，必須把紅線外（樓盤周邊）不利因素公示，提醒購房者注意。
這種做法，如今已經成為幾乎所有品牌開發商的標準動作。
這，才是一個行業的老大。
王石時代的萬科，憑著職業經理人精神，甚至有種理想主義情懷的企業文化，走到中國房地產行業老大。
現在，萬科已不是房地產行業老大，取而代之的是貼著「高周轉」標籤的碧桂園。
和萬科的經理人體系不一樣，碧桂園帶有明顯的家族企業血統。
職業經理人在碧桂園要注意什麼？首先，要聽老板的話。
曾經，被業內津津樂道的碧桂園「三斌」黃金職業經理人組合，去年陸續離開2個。
「三斌」是指總裁莫斌、聯席總裁朱榮斌、首席財務官吳建斌，三人都有著多年的房地產從業經歷，而且都是中海系出身。
2017年1月，吳建斌離開；2017年5月，朱榮斌離開。
而今，雙斌離開1年多之後，碧桂園問題纏身。
不見得他們留下，碧桂園就會沒有問題。但顯然，身居高位的「雙斌」一定是看到了什麼，也一定改變不了什麼，聰明如他們，離開是最佳職業選擇。
＜2＞
碧桂園的問題包，最近好像被導火索引燃，持續曝出。
這里不再重復講訴，想自己看的，可以搜尋「碧桂園 上海售樓處倒塌」、「碧桂園 杭州基坑坍塌」，就會有很多相關報導。
我剛剛試著百度了一下「碧桂園 質量問題」這兩個關鍵詞，顯示有162萬條相關結果；
我再試著百度了一下「碧桂園 維權」這兩個關鍵詞，顯示有242萬條相關結果。
碧桂園在全國奔得飛快，在長春也有了一個項目，但很多人甚至都沒聽過。
但可能很多人都在網上看過碧桂園神速施工的視頻或圖文，1個月時間，碧桂園建出售樓處和樣板示範區。
有時候，我在慶幸，還好碧桂園沒在長春瘋狂拿地，如果按這種施工速度，你未必會得到「給你一個五星級的家」的碧桂園，可能會遭遇到「高周轉」壓力下的「給你一個五星期蓋的家」的碧桂園。
萬科在長春奔得飛快，去年銷售85億元，今年有人說是奔著100億元銷售目標去的。
2016年萬科賣了40億元，2017年加上2018年上半年萬科賣了131億元，是2016年的3倍還多！
房子賣得快，房子建得多，去年賣的房子今年還在蓋，今年賣的房子今年也在蓋。
總之，2018年一定是長春萬科施工面積最大的一年！
不是增長百分之幾十，而是幾倍。
那麼萬科需要增加多少專業工程師來管控，才能做到質量無憂？！
效果達到了嗎？
7月17日，我們在朋友圈看到有人發布了一個小視頻，長春萬科某在建樓盤著火了。
我打聽了一下，說是萬科翡翠公園工地，著火的是建模。
這說明了什麼？
施工面積太大了，長春萬科一定對工地施工管控出現了漏洞，萬科已經無法百分百對工地施工做到心中有數。現在可能是工人不小心導致著火，未來是否會出現萬科看不到的質量隱患呢？
我不敢肯定，我不知道萬科敢不敢拍胸脯打保票。如果能，請寫到購房合同，出現質量問題額外賠償多少！
如今，無論是職業化還是家族式，以這兩種模式為代表的房地產行業龍頭企業都出了問題。
我們就不得不思考，房地產行業究竟哪里出了問題。
＜3＞
先說出了問題，開發商怎麼做？
第一步，掩蓋事實！給媒體打招呼，發了消息的撤稿，沒發消息的別發。
第二步，不知道……
我真的不知道，除了塌樓死人的事故必須有通報，剩下那些投訴、拉條幅的事是否得到解決、之後業主都是否滿意，我從來沒看見哪個房企認真說兩句的。
聽一個媒體朋友說，自己不過在朋友圈發了幾張碧桂園的截圖，碧桂園公關立刻找過來，商量能不能刪掉。搞到他很惱火，但覺得沒必要讓一個小姑娘承擔上頭的壓力，就刪了。
開發商的媒體公關，只會一招，掩蓋。
只要主管看不到，就被認為沒發生。公關成了擺事。
再要麼，公司一出事，就開始把之前做的慈善和公益，總結一下發布，仿佛在告訴大家，你看我也做了很多好事啊，怎麼就盯著壞事看呢。
殊不知，兩者並不是等號兩側的數學算式。
一個好的公關是處理好危機，事情處理好了，危機自然過去了。
所以，你會看到，現在的中國房地產行業有什麼怪現象呢？
不談質量，只談銷售。
你要說他質量垃圾，他會說，你看那些行業老大什麼樣！
房地產行業不開始比好，開始互相比差，甚至對質量已經無感。
都說帶頭大哥，大哥又帶了一個什麼樣的頭呢？
再看看，科技領域的帶頭大哥華為是什麼樣。
很多質量問題，大部分人都認為是「高周轉」惹的貨。
為什麼房企要「高周轉」，為什麼著急回款。
我在網上搜了一下與碧桂園和萬科相關的負債報導。
2015年時，碧桂園的資產負債率為75.32%，而到了2017年，其資產負債率達到88.89%。其負債總額從2015年的2726.16億元，攀升至2017年的9330.57餘元。
截止今年1季度，萬科的總負債達到了10289.27億元，連同84.04%的負債率水平，均已創下公司的歷史新高。
雖然有人說，負債里面還包括期房的預收款，但無論如何，這個負債數字和增長速度驚人。
原碧桂園 CFO、現陽光城執行副總裁吳建斌有一篇文章公開談財務管理。他認為，高周轉這一模式，就成就了碧桂園今日的翹楚地位。
而且他認為，負債率是否高，衡量的一個重要指標就是，你所關注的企業的資金周轉是否快。如果保持足夠快，說明生意有的做。
翻開碧桂園公開資料會發現，盡管碧桂園的毛利率偏低，負債率偏高，但周轉率一直是行業最快的。
如果，一個企業處於良性經營狀態，在確保質量的前提下，高周轉沒問題。
但沒有了這個前提，所有都為了高周轉讓路，必然出現各種問題！
這些跑那麼快的房企，每年銷售翻番增長，我怎麼就不相信優秀人才就能隨時儲備到位？
把房子做成了快消品，也算是這兩年房地產行業的特色了。
購房者著急搶房子，開發商著急搶工期。
凡是搶來的，要麼沒經過大腦，要麼就是應付了事。
中國有很多俗語來形容：
心急吃不了熱豆腐、蘿蔔快了不洗泥、欲速則不達……
事就是這麼個事。
只是提醒你小心，特別是自住購房者，別只顧著看房價，不關心你要住很久的房子質量。
如果這麼提醒，還買到一套有問題的房子，記得我下面這句話：
2018年份的房子，就是垃廢！
原創： 麻木爾杜斯格里亞 房產三觀
