經濟學家直擊樓市七大謬論:20年間房價漲超10倍不足為奇

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每個都是坑。

從1998年房改到2018年,中國樓市走過了20年。

20年間,樓市出現了不少「金句」。在北京師范大學金融研究中心主任鐘偉看來,這些「金句」被業內專家看來是「離奇古怪」,甚至誇大其詞。

以下內容根據鐘偉23日在博鰲·21世紀房地產論壇第18屆年會上的演講整理。

謊言一:曾經有一套房屋擺在我面前,我沒有珍惜,等到失去之後才後悔莫及。

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中新社劉辰瑤/攝

房子不是愛情。愛情是70億地球人中任意選兩位,像塵埃一樣在時間和空間的某一個點耦合,這是很難的。愛情會失之交臂,永遠不會再來。

房子不是。在過去20年任何時點,都可以買入商品住宅,如果有耐心,短則持有2年,長則持有6年即可獲得100%以上的收益。

不排除現在一些人買的房被套住了,但耐心等6年就會獲得翻倍收益,這是一個常識。20年來堅持不買房,這是智商上的重大缺陷。因為即便是愛情,也不能等待。

謊言二:城鎮居民自有住房率已超過了100%,人均住房面積達46.8平方米。

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中新社劉辰瑤/攝

城鎮一共住了多少人?這些人是經常居住,有戶籍居住,還是偶爾居住?我不認為人們弄清楚了這個問題。有多少房子搞不清,有多少人搞不清,有多少戶搞不清,就拿出政績指標說住房夠了,這是很荒誕的。

我傾向認為,隨著人口總量增長、人口遷徙、新生兒出生,未來十年每年需要1000—1500萬套商品房。

有人告訴我,未來10年,中國需要172億平方米的住宅。戶均居住已經夠了,而且可以生活得挺好,這是與日常生活的常識不符合的。

謊言三:爺爺奶奶、外公外婆、父母有房,孩子以後會有七套房。

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中新社劉辰瑤/攝

七套房用錯了時間尺度。20年對房地產來說是巨大的時間尺度,改革開放40年也是巨大的時間尺度。

假定爺奶輩為「50後」,父母輩為「80後」,孩子輩為2010年以後出生的。那在2048年和2078年,中國人口將僅存3/7和1/7。七套房的說法站不住腳。倘若沒有持續的財務和人力付出,現有房屋60年後就是一堆瓦礫。

謊言四:過去20年,中國房價瘋漲了10倍。

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中新社劉辰瑤/攝

20年的尺度有多大?假定房價復合增長4%,100年時間房價漲幅將超過50倍。

貨幣供應量和人均收入大幅增長。除了水、電、燃氣這些價格之外,有什麼商品和服務漲價是低於10倍的?譬如大米,1998年開始保護價收購,當時大米的收購價是0.5元/斤。現在五常大米和東北大米是多少錢?2000年左右的理髮是1、2元,現在最簡單的理髮是什麼價格? 除了冰箱、洗衣機這些工業品,20年間漲價沒有超過10倍的商品有多少?

謊言五:一套房子月供5000元,月租4000元,這個房子是負資產不能買了。

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中新社劉辰瑤/攝

舉一個例子,價值100萬的房子,首付30萬元,按揭25年,等額本息月供5000元,本金和利息各2500元。4000元房屋租金相當於覆蓋了你不想承擔的2500元利息,還替你額外歸還1500元的本金。

1500X12個月/首付30萬=6%,這套房化解為金融產品相當於你買了一個25年的固定收益率為6%的產品,另外輔助你白住45年的房子。值不值得買,當然值得買。

謊言六:警惕中國重蹈日本地產泡沫的覆轍。

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中新社劉辰瑤/攝

除了日本房地產泡沫之外,世界上沒有第二個大國有同樣的泡沫。日本房地產是一個孤本,不具有普遍性。

第一個原因,日本GDP25年沒有增長,現在還是4.5至4.8萬億美元。上世紀90年代日本就是這樣的水平。但同一時間內,美國和歐洲的國家GDP增長了230%至250%。

第二個因素,日本人口沒有增長,還輕微減少了幾十萬。世界大國中也沒有哪個國家像日本那樣,過去15年的人口是輕微負增長的。日本房價泡沫是僅見孤本,勿誇大意義。但同時,日本社會仍發達富足,勿低估日本。

謊言七:從住房收入比看,房價已經見頂了。

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中新社劉辰瑤/攝

從全國來講,還不能武斷地說房價見頂了。根據動態計算的結果,北京、上海、深圳這樣的城市房價至少有50%的漲幅,假定我們收入年均增長8%。

未來3年,中國三四五線城市低於1.4萬元/平方米的房屋都會消失。因為住宅供應每平方米的成本是6800元,如果貨幣比是兩倍的話,開發商不賺錢的,6800乘2,1.4萬元至1.5萬元/平方米會成為主流。