土語 | 尋找高價值投資地塊2 綜述篇：決定土地價值的主要因素

2.綜述篇：決定土地價值的主要因素

各種決定土地價值的說法：前面從基礎篇列舉了可能影響土地價值的各種因素，這麼多因素如何綜合影響地價？如何找到主要因素或主要矛盾呢？很多專家都有自己的理解和判斷：

2.1 區位決定論

不動產投資名言：Location、Location、Location（區位、區位、區位）

來自西方的不動產投資名言，被李嘉誠引用而成為不動產投資的不二法則。認為決定不動產投資價值的第一是區位，第二是區位，第三還是區位。強調區位決定地塊價值，當然，這里的區位不是指自然地理位置，而是綜合概念，包含了自然、經濟、社會等因素綜合決定的位置。

區位也是一個從宏觀到微觀的概念，比如城市區位就是指城市在國家城市體系中的位置，區域區位往往指城市某個區域在城市發展體系和布局中的位置，地塊區位則指具體地塊在城市和區域中的具體位置。

城市區位的判定：

2.1.1.胡煥庸線：黑河-騰沖線東側生活了94%的人口，城市人口比重更高。

2.1.2 中心城市：國家明確的國家中心城市有北京、天津、上海、廣州、重慶、成都、武漢、鄭州、西安等9座

2.1.3 一線、二線、三線、四線城市劃分：採用商業資源集聚度、城市樞紐性、城市人活躍度、生活方式多樣性和未來可塑性五大指標劃分：

2.1.4 交通，尤其是高鐵對內陸城市區位的影響

2.2 城市群理論

2.2.1 最主要城市群：「3+2」長三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群和成渝城市群、鄭州武漢長沙中部城市群

2.2.2 19大城市群以1/4土地集聚74%人口，創造90%GDP，其中城鎮人口占比77%。到2030年2億新增城鎮人口的約80%將分布在19個城市群，約60%將分布在長三角、珠三角、京津冀、長江中遊、成渝、中原、山東半島等七大城市群。

中國未來有望形成長三角、京津冀、長江中遊、山東半島、成渝等5個人口億級城市群，10個以上1000萬級城市，12個左右2000萬級大都市圈。

2.2.3 東部沿海→中部→西部

東部沿海經濟帶：北京、上海、天津、廣東、江蘇、浙江、山東、福建、海南，雙核城市省份；

中部經濟帶：安徽、河南、河北、江西、湖南、湖北，單核城市省份；

中西部經濟帶：山西、四川、廣西、重慶、陜西、雲南、貴州、遼寧，

西北東北經濟帶：甘肅、青海、新疆、吉林、黑龍江、寧西、內蒙古

2.3 人口決定論

有人認為不動產價格是由人口決定的，有人才有住房消費需求，因此有人認為人口才是決定房價的根本因素，甚至也有人仿照區位決定論提出：決定房價的因素第一是人口，第二是人口，第三仍是人口。

人口指標有戶籍人口、常住人口等，但在分析不動產投資價值時最有效的指標一般是常住人口或中小學在校學生數量等。因為，常住人口、中小學在校學生數等反映了人口遷移的過程和結果。

2.3.1 人口遷移的基本邏輯：經濟-人口分布平衡。

1）決定一個區域人口集聚的關鍵是該區域經濟規模及該城市與本國其他地區的人均收入差距，簡單地講，就是人隨產業走。在市場作用下，人口流動將使得區域經濟份額與人口份額比值逐漸趨近1。

2）工業發展需要集聚，所以工業化帶動城市化，人口大規模從鄉村向城市集聚。服務業發展比工業更需要集聚，所以在城市化中後期，人口主要向一二線大城市、大都市圈和區域中心城市集聚。

2.3.2 人口遷移規律：從低收入地區到高收入地區，從城市化到大都市圈化。

在全域層面，一線、二線城市人口持續流入，三線城市流入流出基本平衡，四線城市持續流出。但與一般三四線城市明顯不同，發達城市群的三四線城市人口仍稍有流入。2016年，一線、二線、三線、四線城市經濟-人口比值分別為2.4、1.6、1.1、0.6。

2.3.4 需要關注人口下降與城市收縮：中國城鎮化進程中相當多的城鎮在收縮： 2000-2010年間，中國有三分之一的國土人口密度在下降，有1萬多個鄉鎮和街道辦事處的人口在流失，人口密度在下降，有些甚至成了「空心街道辦事處」；中國行政意義上的600多個城市中，有180個城市的人口在流失。

有人研究表明：2007～2016年間，中國有84座城市出現「收縮」。這些城市都經歷了連續3年或者3年以上的常住人口減少。東北地區的收縮城市已經連成了帶狀，長三角和珠三角地區的黑點也成片出現。按照城市生命周期，這些城市很可能繼續‘收縮’下去。

鐵銹地帶與東北經濟：經濟結構的調整，人口結構調整，城市空間結構調整、礦山資源枯竭等，造成東北地區因經濟衰退與人口流失成為中國的「銹帶地區」。

2.4 經濟指標決定論（GDP與人均指標）

主要看目標區域GDP、人均GDP、居民人均收入、消費等數據

2.5 綜合決定

比如：國土資源部的城市土地等及其他城市分等成果

2.6 小結

以上說法都有一定道理，總體而言，不動產投資地塊的選擇應當：近期看金融、中期看土地、遠期看人口。

中國目前的不動產市場實際上是個金融、貨幣現象，房地產調控更多的成為一個金融工具、貨幣工具，成為長期超發貨幣的蓄水池。近些年央行量化寬鬆超發的貨幣，如果不是房地產這個大蓄水池，物價難以想像。