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[摘要]易居克而瑞指出，自2017年以來，房地產行業項目股權出售事件明顯增多，且2018年仍然熱潮不減，其原因包括盤活現金流、剝離不良資產、做到業務轉型等。其中，資金鏈的緊張幾乎是交易背後的共同原因。
本報記者 張敏 北京報導
12月4日，備受關注的中糧地產與大悅城地產的重組方案獲得證監會審核通過。按照方案，中糧地產擬以發行股份的方式向明毅收購其持有的大悅城地產91.34億股普通股股份，占大悅城地產已發行普通股股份總數的64.18%，交易預估價格約為147.56億元。
這也是今年規模最大的一宗房地產資產騰挪案例。
在此之前，房地產業的並購重組此起彼伏。易居克而瑞的統計顯示，今年前10月，房企累計項目股權出售動態達到473條，超過2017年全年的數量。
近幾年來，房地產業的並購重組已不是什麼新鮮事。其中既涉及小企業，又有大中型公司；既有業務整合的考慮，又有盤活現金流的需求。對比以往，今年雖然缺乏真正的「大手筆」，但交易頻率之高，可謂空前。
另外值得注意的是，今年既有中弘股份退市的案例，資產轉讓也波及華夏幸福和華僑城等典型房企（十強房企和央企）。那麼隨著樓市寒冬的到來，小企業還有生存的空間嗎？
現金流緊張引發「並購潮」
相比2017年萬達、融創、富力三方的「世紀交易」，今年的房地產並購市場似乎沒有真正的「大手筆」，也未涉及大中型房企控制權的變更。但今年涉及房地產的股權出讓的案例仍然十分頻繁，其中下半年尤甚。
11月27日，華僑城發布公告稱，擬經由北京產權交易所，掛牌出售西安市南關正街88號長安國際中心2號樓四座辦公大樓以及120個停車位，價值為人民幣6.7億元（相當於約7.61億港元）。此前，華僑城相繼掛牌出售位於成都、上海、海南、泰州等多個房地產項目股權，總價值上百億。
11月20日，海航地產宣布，公司名稱由海航地產集團有限公司變更為海南海島臨空產業集團有限公司，同時啟用新的品牌名稱「海航臨空」，正式宣告海航從傳統地產向產業地產過渡的戰略轉型。在此之前，海航已經出售了數百億規模的資產。
華夏幸福在10月9日宣布，以32億元將河北多宗項目的部分股權售予北京萬科。此前的9月28日，嘉凱城公告稱，擬轉讓房產項目資產包，涉及5家公司6個項目。中航、瑞安等企業也在今年出售了不少項目。
易居克而瑞指出，自2017年以來，房地產行業項目股權出售事件明顯增多，且2018年仍然熱潮不減，其原因包括盤活現金流、剝離不良資產、做到業務轉型等。其中，資金鏈的緊張幾乎是交易背後的共同原因。
受樓市調控政策的影響，今年以來，房地產企業銷售增速出現下滑，融資也大受影響，導致企業的流動性受阻。
信達證券指出，2018年前三季度，A股房地產板塊資產負債率為74.97%，較2017 年上漲2.66個百分點，再創新高；現金流方面，今年前三季度，房地產板塊籌資活動產生的現金流量淨額為2441億元，同比下降 32.48%；經營活動產生的現金流量淨額為-139.38億元。
上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報導表示，今年行業的資金狀況比去年更差，出現資產的騰挪也在意料之中，且部分案例頗有代表性。
11月初，深陷債務漩渦的中弘股份正式進入退市程序，成為A股首家因股價連續低於面值（1元）而退市的公司。在此之前，中弘股份的債務違約金額超過50億元，公司資產被凍結，實際控制人王永紅被列為失信被執行人。
懸而未決的金科控制權之爭，也已進入白熱化階段。11月中旬，金科通過解鎖股權激勵對象的限制性股票，使黃紅雲及其一致行動人的持股比例越過30%「紅線」，且不必觸發要約收購。此舉也使融創面臨新的困境。
嚴躍進指出，在這些案例中，首次出現房地產公司被動退市的情況，也有十強房企（華夏幸福）和央企（華僑城）出讓股權的現象。總體來看，行業毫不平靜。
「千載難逢的機會」
過去幾年來，房地產業的並購重組頻繁發生。2016年至2017年，借助國內發債低成本窗口期，不少房企通過發行公司債的方式大量融資，做到債務置換，並補充了現金流。
到2018年，房地產調控政策效果凸顯，融資和銷售兩端均被抑制，行業的資金狀況再度「回到解放前」。
但在行業內，集中度提高的趨勢並未改變。華創證券指出，2019年，房地產企業的融資、拿地、銷售集中度都將「跳增」。這將使得小型房企處於更加不利的局面，出售股權的頻率可能更加頻繁。
陽光城集團執行副總裁吳建斌表示，「房地產行業並購時代來臨」。他認為，過去多年，大房企每年土儲來源的60%~70%靠並購。如果政府對土地價格仍期待很高，而售價又受到限制，那麼房企算不過來帳，就會對通過招拍掛方式獲得土儲有所顧忌，轉而訴諸並購市場。
今年以來，土地市場流拍流標現象明顯增多，證明企業的確「算不過來帳」。
中原地產研究中心統計數據顯示，截至11月29日，今年一二線城市合計住宅土地年內流標流拍高達282宗，創最近6年來最高紀錄，同比上漲143%。至於流標流拍的原因，除了企業的態度趨於理性外，還有土地出讓條件苛刻，導致項目盈利空間不足等原因。
吳建斌認為，房地產行業的並購有三個方向：第一，因為上市房企股價大幅下跌，創造了一個「千載難逢的機會」，花較少的成本就得到一家上市公司的控制權。第二，因為央企國企業務主輔分離，或不看好房地產這個行業，有一些資產包有可能賣出來，這也是入手的好時機。第三，單一項目的並購。
北京某房企人士向21世紀經濟報導表示，11月以來，融資閘門開啟，一批大中型房企通過中票、信托、公司債的方式進行融資，在補充現金流的同時，也為未來的並購創造了條件。
實際上，融資端的「規模歧視」使得大中型房企和小企業面臨迥然不同的資金狀況，並給並購創造條件。某信托機構相關負責人最近向21世紀經濟報導表示，該機構的主要客戶是「50強房企」。50強外的房企，即使財務指標再健康，也不予考慮。據了解，很多銀行早就實施同樣的原則。
前述房企人士表示，未來小型房企的生存空間將越來越窄。從某種意義上說，「被並購」意味著企業獲得了新的發展機會，因此可視為一個相對理想的結果。而無法謀求並購的小型房企，將可能面臨被淘汰的結局。
公開信息顯示，今年10月以來，江蘇、河北、雲南等地都有當地房企申請破產的案例，其中不乏資產規模在數百億的企業。
