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摘要：我只是略作一個指南，總之確實得小心
撰文|桿姐&編輯|欣欣然
最近看了兩條樓市有關新聞，杠桿遊戲被雷壞了。
先是遼寧錦州業主拿房產證十年，但樓盤仍是荒地。不僅如此，業主房貸仍在按時還貸，已還貸款13.5萬元。
是的，你沒看錯，房屋未建就已竣工驗收，驗收未備案就已發房產證。而開發商的理由是，拆遷未達成，致房屋遲遲未建。相關部門驗收、發證倒是積極。
還有一條是河北石家莊的新聞。石家莊一個叫新鼎華府的樓盤，漲價3倍後，開發商毀約。
此前，我們看到的新聞多是房價跌了，業主不滿，去討說法。一般開發商的回應都是叫委屈，房價漲了怎麼不見分錢給我？
這一回，倒是開發商毀約，房子漲了就不賣了撕毀契約。
雖然這兩起怪事的源頭，都追溯到幾年前，甚至十年前，但各種怪事恐怕這輪周期後也會出現一些。
作為購房者，該如何避免購房被坑，讓自己不至於成為「樓市難民」？
1、必須得多證齊全。一個樓盤從開工到合法預售，需要多個證照。比如我們通常說的五證，《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《國有土地使用證》、《商品房預售許可證》，必須齊全。
杠桿遊戲不敢保證，什麼證都有了，一定能交房，就不爛尾。但如果沒有、不全，發生損失的可能更大。
如上文的新聞，房子沒建房產證就給提前發了，過了十年，都無法交房的荒唐事都有，還有什麼不能發生的呢？
無論如何，避免買的是廢紙，上述五證得確認清楚了才買。
2、加杠桿投資必須謹慎。目前，一些城市，特別是部分三四線城市依舊可以加杠桿投資。但正如杠桿遊戲多篇文章分析過的，大部分三四線城市、較大城市郊區樓盤，近期可能行情不會太好。
所以，不要輕信廣告和行銷，加杠桿投資得謹慎。從目前趨勢看，最起碼未來幾個月，大部分三四線城市不會輕易反彈，如果加杠桿投資，資金成本不一定合算。
3、沒有杠桿，或者杠桿極低、可控，房子起碼保值。考慮到一個實際情況，大部分個體投資管道是有限的。但是很多人手上是有一些靈活不需要用的錢的，這些錢拿去幹嘛？
樓市總是有周期的，考慮到大陸城市化畢竟沒有完成；如果人民幣遇到太大壓力，手上拿太多現金更是可能折損，保值起碼是需要的；同時，貨幣周期也是輪回的，這是人類難逃的命運。
因此，杠桿遊戲認為，無杠桿、低杠桿的資金，今天，買房後或許依舊是是合適的。
誰也不知道，今天的無成本、低成本谷底投資，未來是不是賺錢巔峰。即便不賺錢，起碼不動產在，長期租金收益或許也還行。
4、小開發商的樓盤要慎重。無論是剛需還是投資目的，今天這個市場和金融環境下，小開發商的樓盤都要謹慎購買。
2013-2015年，上一輪周期後半段，其實還沒過多久。如果簡單回憶一下，當時一些小開發商、資金鏈緊張的開發商掛了，出現爛尾。
這一波，可能再度強化房地產市場的行業集中程度。萬科最近不就在買買買……
如果行情繼續發展，有一些開發商倒下，是必然。
5、大部分商鋪絕對不要碰。這一點杠桿遊戲說過多次，特別是大部分專業市場型商鋪，買到就是賺到的歷史早已過去。批零商業地產，在大陸大部分城市都是過剩的。
一些社區商業門面租金收益也不高。如果高價買入，回本不知道是哪年的事，更別說還有資金成本。
6、投資為目的的旅遊地產要謹慎。如果是手上有餘錢，時間也有閒暇，購入避暑、過冬、康養旅遊地產自用、家用沒什麼。但如果是投資，杠桿遊戲認為，大部分旅遊地產是沒有價值的。
不僅如此，即便是購買自用、家用型旅遊地產，也要注意，五證一定要齊全。避免不必要的後果和糾紛。
7、廣告宣傳、口頭承諾不要隨便相信，要分清廣告和合同。很多樓盤都會以城市規劃、交通、區位、教育、醫療配套為噱頭，吸引購房者。對於樓盤來說，這是正常的。
輕信這些，錯的是購房者自己。一切要以合同為準，而顯然幾乎不會有房子會把上述承諾寫進合同。
而如果作為成年人，這個道理都不明白，最後還去怪開發商，實在是應該檢討下自己。
當然，正如杠桿遊戲在《兩大房企被「圍剿」！樓市再跌一波？》（12月4日）一文中寫過，真發生了這些情況，一定要去維權。撈回一點損失算一點，不維權，什麼減損的機會都沒有。
特別是樓市下行期，開發商也有自己的銷售壓力。誰都不願意因為事情搞大，影響到公司聲譽和銷售回款。
8、學區房甄別越來越難，搞清楚是公立還是私立、學校遠近應該不難。很多樓盤都出現過配套的小學、初中，最終和宣傳、購房時不同的情況。
還有的雖然配套的學校沒變，但是最終是私立，得有錢才讀得起。
實際上，學區房的政策本身越來越複雜或者多變。杠桿遊戲認真看過多個城市的相關政策，有的居住時間有要求，有的劃片可能變動，有的學位緊張……
所以，我的建議是，搞清楚樓盤疑似配套的學校是公立還是私立，是不是所謂的名校，配套學校到底是不是在附近，起碼不難。
如果是私立，就要考慮自己或者別人是否承擔得起學費；如果配套學校根本就離得不算太近，就更要考慮買的房子，最後到底會被劃到哪個學區？
相關信息，可以向教育主管部門、規劃部門咨詢。
9、不要相信什麼饑渴行銷。杠桿遊戲前幾天看到一個笑話，小米跑到歐洲去還搞饑渴行銷、數據造假。拜托，那是歐洲，何況全球手機產能過剩，銷售到頂了。真不知道小米相關人士怎麼想的。
樓市也是一個道理，現在是寒冬，絕大部分城市的絕大部分樓盤都不再可能秒光。如果這個盤，你實在喜歡，怕賣光了，去相關部門網站看一下預售網簽進度很簡單。
據此，再做決定。
10、如果自己買的房子跌了，別去看別去想。我有好幾個朋友都買貴了，之前我說樓市是有周期的，但他們還是焦慮。同時我也說，剛需沒必要糾結什麼時買，該買就買。
所以，我也要對部分朋友的高價殺入負責任。不過，他們都不怪我，因為畢竟是剛需。有了房子，心里的踏實，那是一點點漲跌換不來的。
無論如何，既然已經買了，就別去想了。如果是投資，上一輪周期，或者本輪周期前半段買的，已經有得賺，同時可以脫手套現，也不要猶豫。
當然，看個人資金成本和長遠考慮。總之一句話，不是高杠桿投資，不要去想、不要去看。
小結：上述總結當然不全面，我只是略作一個指南。如何避免成為房價下行周期中「樓市難民」，確實得小心。
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