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作者|李曉麗
本文3044字，閱讀約需6分鐘
不管是在歷次的經濟周期轉型中，還是在產業地產行業的低迷期，環普總是那個機遇捕手。就在眼下，業界哭訴一大批產業地產商即將死去，行業將迎來十年轉型陣痛期的當口，環普逆勢占領行業C位。就在10月24日，環普還獲得了第三屆中國智造業年會頒發的2018中國智造「金長城獎」——卓越高新產業聚合平台，這一榮譽稱號。
要想解開環普為何總是在經濟轉型中成為機遇捕手的謎題，得從環普商業模式來剖析：
首先，環普早在10年前未雨綢繆，從集團公司擅長的物流地產逐漸嘗試涉足現代產業園區業務，勝在時機和謀略。
其次，環普用這10年時間，近20個園區樣本，一點一滴沉淀出一套企業選址，城市產業發展的獨家方法論，不管經濟周期如何跌宕，環普總能早一步洞悉未來，勝在洞察和耐心。盡管在盛名之下，依舊能不驕不躁，同時不失市場嗅覺，這大概是環普屢屢成為機遇捕手的真諦。
1、認識環普
全國布局：未雨綢繆 因地制宜
在環普大大方方走到眾人面前之前，它一直低調耕耘。如果從品牌成立算起，環普其實2008年就已經在市場上展露拳腳了，環普第一個項目落在了蘇州。在此後的十年間，環普已經投資並管理著近20個園區，總建築面積超過400萬平方米，業務範圍已覆蓋包括北京、上海、天津、西安、蘇州、杭州、無錫、紹興、成等10餘座一線及新一線城市，逐漸成長為普洛斯旗下主力品牌。
環普蘇州園區
10年近20園區，與步伐激進動輒三年開百園的同業品牌園區開發商來說，環普更像是在慢跑。但就像人們更為熟悉的普洛斯一樣，環普也繼承了集團公司沉穩不激進的風格。每一個園區都盡量把出租率往滿分去做，每一個園區都本著競品理念、產品思維去做。
如今，從不張揚的環普旗下的近20個園區，幾乎每個園區都收到當地政府，跨國企業以及獨角獸企業們的青睞。
比如，在北京園區，BMW將它的中國研發總部設在了環普園區，定制面積高達17萬平；地平線這樣的人工智能獨角獸企業也選址入駐環普。在西安園區，環普主張的Campus理念不僅從辦公環境上滿足入駐企業，還像大學校園那樣配置了運動場、健身房、幼兒園、購物中心、孵化器等等設施，填補西安高新區板塊員工休閒娛樂的空缺，西安高新區官員連連叫好。在蘇州園區，三星剛進入中國就選址這里定制4.3萬平米的廠房，跨國500強企業更是雲集，以至於園區每年為蘇州做的稅收貢獻超過20億元。
環普北京園區
最重要的是，僅僅從入住率看，環普每一個成熟的園區都能做到90%以上，這個數字放到行業里來看，確實讓同行羨慕。
環普是怎麼做到的？難道行業普遍遭遇的招商難、去化難這些問題，環普從來不會遇上嗎？
當然也會，只不過環普主張耐心，它們在一個更長的時間維度上定坐標。單個園區開業之初普遍難以做到高入駐率，一開始只能等，慢慢養，不會急功近利。環普不會為了追求滿足率，合適不合適的企業都往園區里面塞。因為有了時間維度上的寬容，環普各地園區就可以借助集團公司普洛斯早就織好的那這張全球客戶網路，細心篩選。
環普為什麼為自己贏得時間上的寬容度？這要倚賴於3點，一是清晰的戰略規劃，二是穩定的資金來源，三是長遠的收益測算。
在第一點上，環普從上至下對於其商業模式的看法出奇的統一和清晰：
1、提供高品質的標準空間載體，以租賃的方式給客戶；
2、在此基礎上考慮一些增值服務；
3、普洛斯通過股權投資，發掘一些有成長性的企業進行扶持。
從資金來源方面談，環普依靠集團公司普洛斯的雄厚資金和融資實力，資金滾動良好，現金流血液流暢。
第二則是長遠收益。在這方面，環普不是一家急功近利的公司，始終著眼長遠，這就給到經營人員足夠的時間去培育園區生態和產業，不會遭遇快進快出的銷售壓力。
而這些或許還只是表層原因，環普屢次成為機遇捕手的內因，大概還要從它對於趨勢的判斷，對於產業的研究，對於城市的發展來看。
2、深入環普
產業積淀：市場洞察 十足耐心
僅從自持這一點來看，不管是集團普洛斯層面，還是環普層面，都極具超前的戰略眼光。比如北京，產業地產禁售，100%自持的新政自去年底發出後，行業一片哀鴻，唯獨從一開始就強調長期自主經營的環普撿到了政策紅利。又比如深圳，也是一樣的趨勢，新政要求60%自持。
誰都知道自持占用資金大，賺不著快錢，園區經營不好極有可能砸自己手里。環普為什麼有底氣自持經營呢？
這要從環普這十年以來積累的內功說起：既有超強的專業能力，又有良好的政企關係，還能有絕對的控制權。
每一次選址，環普從不會貿然行事。環普每進入一個城市都會先分析這個城市適合的產業。環普在選址和投資時對每個城市能做的產業內容就已經有定位，清楚在每個城市面對的客戶群體。每個城市的產業定位是不一樣的，對於製造業和研發類而言，其行業聚集度、城市區域的人才聚集度都不一樣，因此每個項目在前期定位的時間點是非常重要的。
而環普在進入一個新門類的時候也是如此，做的第一件事就是做出不同地域、不同門類企業都能通用的標準。分析租賃廠房客戶的共通性，根據企業使用廠房流水線的布置最高效率做出綜合產業園的廠房標準。在各個地方都被當地政府評價為最好的廠房，企業最滿意的廠房。因此，客戶對環普的評價是：你們是懂製造業的。
而最初的判斷還要有足夠的前瞻度，因為一個城市的產業總會伴隨著成熟度的提升而進行產業迭代。比如蘇州。剛進蘇州的時候，環普明確蘇州是做生產製造的。在08年之前的業態是一些電子行業和半導體行業，精密機械等輕行業為主。08年之後這個行業在走下坡，環普經歷了一個完整的一個產業周期，環普根據蘇州產業轉型趨勢主動引導產業轉型升級，差不多用了四五年的時間，完成了產業園內部的「騰籠換鳥」。
有了對於城市的產業洞察研究還不夠，園區是一項不得不跟政府打交道的行業，在政企關係方面，環普處理的親而有疏。
比如環普剛開始選址西安高新區的時候，市里的主管「一個月來好幾趟，輪著班來問我們，有什麼問題，需要我們怎麼幫助你們解決，確實給我們幫了很多忙。」但實際上不管是園中園還是高新區，都要在招商引資環節上競爭，環普對於政企關係的定位是：與地方政府既有合作又有競爭，良性競爭。
環普西安園區
比如，在天津，環普的工業園區選擇在北城，並不是天津製造業最火的地方，同時要與三大國家級開發區競爭，但企業仍然會選擇環普，因為環普更懂製造業。
但和地方政府的關係除了競爭，主要是互補。環普和每個地方政府合作共建的產業主要訴求和定位是不同的：不同城市有自己的資源稟賦和產業定位，環普會根據不同城市的特點來思考能夠幫助城市做些什麼。比如西安，西安擁有豐富的高校資源，那里擁有高素質低成本的人力資源，所以環普在西安的定位就是打造科技園。
而在北京，環普所在的順義板塊面臨著低產能製造產業的騰換，環普根據順義產業規劃，吸引了像BMW研發中心、地平線等高端研發智造企業，已初步形成了涵蓋智能研發、高端製造、智能測評和體驗展示於一體的園區平台，匯聚上下遊產業鏈，助力順義相關產業從「製造、銷售」環節向「高端研發、製造」領域轉型升級。
3、重新認知
創新環普：不驕不躁 快速敏捷
面對激烈的市場競爭，怎麼能做到長盛不衰？在顛簸的市場大浪潮中，環普如何擁抱創新？
環普是較早採用園區智慧化管理軟件的企業之一，在他們的服務理念里，就是要做的無人化，讓園區智慧化的服務滲透得無微不至，而又不過分打擾用戶。這里面既有大數據思維，也有簡約思維。
所以西安環普園區基於這些客群分析，設計成了6000平米大平層為主的，承重可達一噸的樓宇類型。因為在一個平面里客戶解決所有的辦公，管理效率會提高，有運動設施配套，讓大家的工作之餘的生活更方便。
而在技術投資層面，普洛斯集團層面正在關注冷鏈、數據中心、基礎設施等方面的投資方向。而這些科技基因都將注入環普的全國各地的園區里面。
盡管身上的屬性越來越豐富，全國布局的業務越綜合，環普從來沒有忘記過他們基因最底層的DNA熟悉——環普是要做產業還是要做地產？環普做產業園區是短期行為還是長期行為？
環普的答案非常之清晰，並且篤定：「產業園並不是一個暴利行業，而是一個長效工作、長期花心思去思考怎麼能為客戶提供更好的服務、怎麼能夠讓產業內容更豐富、讓我們的空間更吸引人的行業。環普在這方面有很多經驗，也有很多教訓。這是一個長期積累的過程，要看企業是否有足夠的耐心。環普是很有耐心的企業。」
為什麼環普總是經濟轉型中的機遇捕手？耐心，這大概就是終極密碼吧。
