五個城市三角形有望助力中國經濟新騰飛 哪些城市房價被低估

騰訊財經訊 作者陳近蓀

「未來幾年中國經濟新一輪的增長動力會來自何方？我們認為，重振區域增長極，帶動整個經濟增長，有可能是下一步增長重心。」平安證券首席經濟學家張明日前對《騰訊財經》等媒體稱。

在張明的帶領下，平安證券宏觀團隊「新時代區域經濟一體化」系列研究報告已於最近收官。總結性報告《五個城市三角形：新時代中國經濟增長主引擎》稱，中國改革開放的歷史，也是特定區域率先發展與崛起、再帶動其他區域做到協同發展的歷史。在宏觀經濟增速趨勢性下降、增長效率持續低迷、國際貿易摩擦與地緣政治衝突持續上升的大背景下，如何重新激活中國新一輪的區域一體化進程，促進中西部地區經濟與東部地區經濟進一步融合，消除區域之間的各種壁壘，鍛造交易成本更低的全國大市場，這既是中國經濟確保持續增長、擺脫中等收入陷阱的重要保障，也是進一步煥發消費引擎獲力、推動消費持續升級的重要舉措。

將成為未來引領中國經濟的五大增長極

張明表示，中國經濟發展要進一步挖掘內需潛力，就需要充分利用廣袤的國內市場。然而，盡管國內名義上是一個統一市場，但是省際之間的各種要素流動的壁壘還是存在的。例如，中國的高速公路收費很貴。曾經有企業做過實驗，通過陸路把貨物從廣州運到北京，成本要比通過海路把貨物運到天津再到北京要貴很多。

因此，未來我們要進一步做到消費升級，就要降低各個區域之間各種要素流通的壁壘和成本，建立一個更加統一的市場，這樣才能更好地挖掘中國作為一個統一消費大市場的潛力。

然而，地方之間「長期在競爭，覺得資源都有限，這種情況下，競爭的思維壓倒了合作的思維，有很多有形無形的東西實際上都是制約了未來在全國範圍內塑造統一的市場」。張明認為，要打破這些壁壘，需要中央牽頭，在體制上做些變革。現在最大的問題是地方的財權和事權不匹配，未來中國進一步發展，分稅制怎麼改很重要。

未來怎麼更好地推進一體化，其實就是要打破行政分割的概念，在省際之上協同配置資源。中央對地方的考核，除了看當地指標，還可以設定一些超越當地的區域性的指標，以鼓勵區域融合。當然，政府需要做的就是把激勵機制做好，以消除省際之間的藩籬，提高各省官員之間合作的動力。而具體的項目要由市場來選擇，由市場來投融資。

「我們應該在國內進一步打破各種要素的藩籬，讓要素集聚。」張明說，「既然特大城市做不了，城市帶或者城市的集群可能就是未來進一步積聚資源的模式，所以未來城市集群會有很重要的發展。其實我們這五個三角形研究的也是城市集群。」

所謂五個城市三角形，分別指：大灣區（珠三角）的廣州、深圳、佛山；長三角的上海、杭州、南京；京津冀（京三角）的北京、天津、雄安；中部（中三角）的合肥、鄭州、武漢；西部（西三角）的成都、重慶、西安。每個城市三角中，都有一個製造中心、一個金融中心、一個研發中心，三者構成有機互補，並帶動整個區域經濟的協同發展。

關於五大城市群的定位與發展方向，報告建議：長三角定位於經濟轉型，基於其強大的綜合實力，應當致力於成為中國本輪經濟轉型與結構調整的領頭羊；珠三角定位於引領創新，應當利用其良好的科技創新基因和文化氛圍，引領高新技術人才和企業的聚集，成為五大城市群中創新發展的一面旗幟；京三角定位於制度改革，應當以雄安新區的建設為契機，促進目前尚不平衡的京津冀地區的協同發展，並利用其制度優勢，探索新一輪制度改革的路徑；中三角定位於交通樞紐，一方面應當以核心城市為中心，加快鐵路網建設，強化其交通樞紐地位，另一方面可以致力於承接長三角的產業轉移，促進區域內的多元化發展。西三角定位於研發融合，可以利用城市間優勢資源互補的特徵，推動核心城市的錯位發展；並充分發揮本區域的教育資源優勢，推動產學研的深度融合。

總體而言，長三角和珠三角在前推動經濟轉型與技術創新，京三角在中探索制度改革路徑，中三角和西三角在後承接產業轉移。五大城市群形成階梯發展的雁型模式，將成為未來引領中國經濟的五大增長極。

哪些城市房價被高估、低估？

在五個城市群中，哪些城市房價被低估了，又有哪些被高估？

報告顯示，從房價基本面看，珠三角、長三角、京三角三個老牌城市群排名靠前，中三角和西三角的排名都相對靠後；從房價漲幅看，北上深三個位於沿海老牌城市群的一線城市房價漲幅靠前，西三角的成都和中三角的合肥表現突出；從潛力來看，廣州、天津、西安、佛山等城市房價的基本面排名大大高於漲幅排名，說明其漲價潛力較大。也即是說，在五大城市群中，短期內房價最被低估的是廣州和天津，西安和佛山也具備一定的房地產投資機會，合肥和成都的房價則可能已存在高估。

張明稱，短期內房地產調控還會持續，所以未來半年到一年房價還是會陰跌，成交量還是會低迷，多樣化的商品房供給還是會加速，這幾個方面短期內可能不會改變。他表示，當前房地產調控策略很簡單，就是既緊供給又緊需求。通過限制銀行信貸壓縮交易，導致房價陰跌，成交量繼續萎縮，以此希望市場改變預期。現在是要降低商品房市場的流動性，但是價格也不會跌，因為沒有交易。然後再通過匹配其他各種類型的住房供給來消耗存量需求。在一定程度上，既想做到房價不再漲，又想做到房價不暴跌的期望。

消費升級或降級也與房地產有關。在張明看來，消費升級和消費降級很可能是並存的。消費升級的人群往往至少有一套房產甚至有多套房產，房產上升帶來的財富效應使他有一種財富在上升的感覺，他就可以把當期的收入更多地用於消費，甚至他可以把房產用一些方式變現來進行消費。相反，一些消費降級的人群，要麼是壓縮自己的開支，存首付去買房；要麼就是因為高杠桿買房，每個月還貸，壓力巨大，不得不削減其它支出。

而消費升級強的時候往往是房地產市場很活躍，房價在快速向上的時候。每當房地產市場陷入調控，房地產成交量下降，房價開始盤整甚至下跌的時候，往往消費升級的特點就沒那麼明顯了。所以說，消費升級和消費降級有可能在很大程度上與中國的房地產市場具有高度相關性。

張明認為，中國居民杠桿率上升必然對消費有影響，而居民杠桿率上升的最大的原因就是過去十年房價大概漲了三輪到四輪。從流量視角來看，正向的財富效應就會使得有房產者去增加消費，而月供的壓力就會使得供房的人或者還沒買房的人降低消費；從存量視角看，中國居民的財富過分集中在房地產市場。未來房價的波動會通過存量的財富效應對中國老百姓的心態，對中國未來消費的增長，產生巨大的影響，這也是政府調控謹小慎微，不斷推演的一個很重要的原因。