復星旅文賣房兇猛， 房企進軍文旅需防「偷梁換柱」

原標題：復星旅文賣房兇猛， 房企進軍文旅需防「偷梁換柱」

復星旅遊文化集團（下稱「復星旅文」）12月14日將在港交所主板掛牌上市。據媒體報導，復星旅文虧損難破，資金鏈緊繃，文旅項目賣房兇猛，在重資產項目上採用了「旅文+地產」的模式。三亞亞特蘭蒂斯項目還包括棠岸地產配套，包括1004個可銷售住宅度假單位（197個別墅及807套度假公寓）。截至今年6月底已出售966個單位，待確認的銷售金額達到69.89億元。不難看出，復星旅文依然沒有擺脫地產的模式。

值得關注的是，今年以來，地產巨頭紛紛進軍文旅項目。11月5日，富力文化旅遊發展有限公司（富力文化旅遊）在海口市註冊成立，該公司註冊資本為1億元人民幣，其經營範圍包括以自有資金對旅遊業、房地產業、文化、影視、養老項目投資；旅遊項目的開發、建設等。不僅是富力，今年以來，包括碧桂園、保利地產、融創在內的各大房企紛紛加大對文旅產業的布局力度。

伴隨著宏觀政策的把控和房價的階段性見頂，房地產企業紛紛尋求轉型，做到多元化發展。而文旅產業則成了各大房地產企業新的「戰場」，據了解目前已經有超過1/3的百強房企進入到了文旅產業。

需要注意的是，所謂的文旅地產指的是「文化+旅遊+地產」的創新發展模式，是屬於企業多元化經營的范疇，而多元化經營做到的一個非常重要的經濟理念就是「範圍經濟」，即：當一個廠商同時生產多種產品，要比不同廠商分別生產其中一種產品的成本低時就存在著範圍經濟。

如今不少的房地產企業蜂擁進入文旅產業，背後的邏輯是，打著文旅的旗號低價拿地，但是做的還是地產的營生，這事實上就違背了多元化經營的初衷，失去了提升行業經濟效率的意義。從公開披露的信息，我們不難看出復星旅文依然靠「賣房兇猛」。

不得不提的是，文旅項目前期投資大，屬於重資產項目，雖說文旅地產的發展是想做到地產和文旅的互哺，但是難保房地產商不打著文旅的幌子，在此契機拓展自己的融資管道，讓文旅產業變成房地產企業的「雪中炭」和踏板，只能形成事實上的旅遊拉動地產。

地產旅遊市場規模大是事實，但是大陸文旅地產在學步階段也是事實，文旅產業的專業性較強，項目主題的建立與規劃都需要專業技術的支撐，除了是否能夠形成事實上的地產和文旅的互哺，旅遊地產的後期經營也是另一個我們需要關注的問題。

竊以為，文旅地產，最本質的核心是「文旅」而非「地產」，如果脫離了文化的加成，那麼與商業地產就別無二致了，也失去了發展文旅地產的初衷。房地產大舉進軍文旅行業，從行業發展規律而言是大勢所趨，在當前傳統住宅地產和商業地產遇到發展瓶頸的現實下，地產行業必須窮則思變，但是房企大規模進軍文旅行業究竟能否脫離地產思維，筆者認為還需現實實踐的檢驗。

不過在產業融合的初期，若要最終真正做到實體地產和文旅產業的「聯姻」，需做好引導工作，將文化實體化，將傳統地產淡化，以防止經濟主體行為的扭曲，避免某些企業企圖通過文旅的名號，「偷梁換柱」獲取相關的政策紅利，導致經濟效率的損失。

但願上市以後的復星旅文不再「賣房兇猛」，而是成為一家真正的文旅公司。

□盤和林（財經評論人) 編輯 陳莉 校對 楊許麗