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調研 | 黃勇 吳永哲
撰寫 | 吳永哲
租房行業是個萬億市場，並且在政策利好、資本關注、需求旺盛等環境滋養下，整個產業在持續地蓬勃發展。
如果將酒旅與租房行業進行對比會發現，酒旅與租房行業非常相似，同是大而分散的市場格局，交易平台能夠對接供需兩端，提高行業的交易效率，降低交易成本。相比較酒店行業，租房市場的客單價更高、市場規模也更大。
目前，酒旅行業已跑出市值千億的攜程(NASDAQ:CTRP)，但租房領域仍在等待。巴樂兔今年完成5億人民幣的B輪融資，由天圖資本，DCM 領投 和其他老股東繼續跟投。自2014年創立起，巴樂兔便始終堅定地走「平台化」戰略，其核心團隊部分來自前程無憂(NASDAQ: JOBS)，擁有著豐富的平台創業經歷。
規模是平台類公司繞不過去的首要話題。
在房源端，巴樂兔起初採取的是農村包圍城市的戰略，與大量中小微機構房東合作，房源也多處於城市的外延區域。隨著在流量端積累起一定規模的用戶後，巴樂兔也開始跟頭部的機構房東，包括開發商、品牌長租公寓等都產生了廣泛的合作。
目前，巴樂兔業務已覆蓋北京、上海、深圳、杭州、廣州、南京、成都、西安等10多個城市，管理超過350萬間房源，服務1萬多個活躍機構房東。其中，平台上品牌公寓的數量占比與整個租房市場的數據分布基本相似，大約在2%-5%區間。
其次，把控業務流程，做到數據閉環。
這個道理與其他平台類公司，比如淘寶、攜程相似。除了吸引流量外，把控交易流程、建立完善的售後服務是保證平台口碑的關鍵。
與傳統租房流量平台相比，巴樂兔有自營和外包的線下地推團隊，負責實地勘察，確保房源真實性，並通過大數據等技術手段來消除所謂的「低價釣魚」等行為。
同時，巴樂兔為房東提供SaaS工具做日常經營管理。一方面，可以通過SaaS實時更新房源信息；另一方面，整個租房流程，從預約、押金、簽約、收租，到水電煤繳費，交易流程全部電子化。一旦發生糾紛，作為平台方的巴樂兔，除了提供相關憑證外，也將為租客提供一些免費的法律援助。
當平台的能量足夠大時，巴樂兔的遊戲規則就能很好地保障租客合法、合理的利益，從而推動整個租房行業標準的建立，促進整個租房生態的良性循環。
在收費模式方面，巴樂兔僅面向房源端收費，以成交傭金和廣告費為主。租戶端則提供房租分期服務，據巴樂兔聯合創始人朱維嘉介紹，目前大概有50%租戶會選擇分期服務。
團隊方面，目前巴樂兔共有300多人，總部位於上海，北京、杭州、深圳設有分部。
近期，愛分析專訪巴樂兔聯合創始人朱維嘉，就租房行業的發展趨勢和巴樂兔的戰略發展進行交流，摘選部分內容分享如下。
聯合創始人朱維嘉，畢業於復旦大學，曾任貝恩高級咨詢顧問、Lumi Holdings企業發展和市場總監。
品牌長租公寓房源占比2%-5%
愛分析：巴樂兔目前發展的主要城市有哪些？
朱維嘉：目前覆蓋超350萬間房源，已有房源的城市數量達到14個，北京、上海、深圳和杭州的市場占比會更高一些。杭州是今年春節後新進的城市，發展也很快速。
愛分析：從房源來源構成來看，目前品牌長租公寓占比能達到多少？
朱維嘉：房源管道方面，機構房東和品牌長租公寓一直是我們的重點。
目前巴樂兔平台上的品牌公寓數量占比與整個租房市場的數據分布是基本相似的，大約在2%-5%這個區間。已建立合作關係的品牌長租公寓中，既有華平投資的魔方公寓，也有開發商系的龍湖冠寓、碧桂園旗下的碧家等。
機構房東，按照房源數量可以分為大型、中型和小型機構。目前，巴樂兔合作最小的機構房東大概有幾百間房源，大型的則有五六千間。針對這類大型的機構房東，巴樂兔也會幫忙做一些品牌化經營的事情。
愛分析：作為租房平台，巴樂兔在供給端是按照房源數量多少來劃分機構房東的等級嗎？
朱維嘉：不是，規模只是一個維度，更重要丹是看房東的服務質量。
愛分析：巴樂兔在房源獲取的管道方面有什麼變化？
朱維嘉：新進入的城市會地推和線上同步推進，進入一個月後，由於我們出房效率高，能夠幫助房東快速周轉，在當地房東圈形成非常好的口碑，因此會有越來越多客戶轉介紹、機構房東自發找上門等管道。
愛分析：目前巴樂兔的線下帶看人員團隊大概有多少人？
朱維嘉：帶看這塊既有自營團隊也有外包團隊，核心還是完成業務閉環。
愛分析：目前巴樂兔平台上的房源價格基本上在什麼區間？
朱維嘉：1500元到5000元之間。
建立平台生態：賦能機構房東，保障租戶利益
愛分析：與其他線上租房流量平台相比，巴樂兔的競爭力在哪？
朱維嘉：主要是口碑，現階段巴樂兔不完全通過流量購買的方式獲取C端客戶，越來越多依靠口碑行銷、老用戶復購的方式。
愛分析：作為租房平台，有哪些2C比較關鍵的服務維度？
朱維嘉：比如租滿退押，現狀是很多租戶如期完成租約，根據合約退押金，但是結果是拿不回押金，這是一點。第二，陽光收費，即明碼標價，不會在入住之後再有額外費用。這些都是很基本的訴求，但是在租房行業一直沒有得到很好地做到。
愛分析：具體來講，巴樂兔會在哪些方面保障租戶利益？
朱維嘉：首先，巴樂兔一直在推進交易流程的線上化，推動電子簽約、在線繳費等功能。一旦未來發生糾紛，巴樂兔作為平台方，一方面可以提供大量憑證，以維護租客的合法利益，另一方面，提供租戶一些免費的法律援助。
愛分析：巴樂兔怎麼保持對機構房東的掌控？
朱維嘉：假如機構房東超過一半的房源都是通過巴樂兔做到出租，他自然願意按照我們的遊戲規則進行。
愛分析：除了幫助獲客外，巴樂兔還會在哪些方面賦能機構房東？
朱維嘉：比如資金方面，如果服務質量好、評分特別優秀的機構房東需要擴張，我們可以提供資金支持。
愛分析：在智能硬件鋪設方面，巴樂兔有什麼新的變化？
朱維嘉：諸如智能電表、智能門鎖等都屬於衍生服務，巴樂兔都有在探索。我們的模式不會自己去製造硬件，而是以一個開放平台去對接各種智能設備，包括和一些市場主流的智能電表、智能門鎖的廠商進行系統對接。
對於巴樂兔而言，我們的宗旨是賦能機構房東，讓他們能提供更好的服務，智能設備只是其中的一個提高效率的環節。
愛分析：目前廣告收費有哪些模式？
朱維嘉：廣告行業本身比較成熟，類比電商行業的淘寶，我們目前也有各種橫幅、鑽展、直通車、活動策劃等方式，基本上收費也與其他平台類公司差不多。
愛分析：目前大概有多少租戶比例會選擇使用金融分期服務？
朱維嘉：50%以上。
租房行業特點：長尾且分散
愛分析：當前長租公寓行業火熱，各類開發商系、創業系公司進入，房源搶占十分激烈，您判斷未來中小機構房東的生存空間有多大？
朱維嘉：非常大，而且這些機構房東的盈利狀況都非常好。租房行業本身就是一個長尾且分散的市場，機構房東只要有5-6萬的啟動資金就可以開展業務，是一個進入門檻比較低的生意。
愛分析：未來巴樂兔會打算做自營嗎？
朱維嘉：不會，巴樂兔專注做平台。因為我們判斷，整個租房市場一定是長尾且分散的，和酒店行業類似。雖然酒店行業市場規模比租房行業還要小一些，但是依然有像華住、鉑濤等自營品牌和攜程、去哪兒等平台公司冒出來。
對於長尾且分散的行業，平台的價值非常明顯。巴樂兔未來想影響80%，甚至90%的租房市場，通過賦能機構房東，做好對租客的服務，樹立行業標準，因此我們不會自己做品牌直營。
愛分析：在流量端，巴樂兔未來有什麼戰略規劃？
朱維嘉：我覺得最重要的是，持續地建立巴樂兔是年輕人租房的首選品牌，然後持續地做好我們後續的服務，建立良好的口碑和復購率。
在品牌方面，接下來或許會有一些品牌投放或者宣傳，目前還不確定。
愛分析：近期鏈家升級推出的線上租房平台「貝殼」，未來會與巴樂兔形成直接的競爭嗎？
朱維嘉：我覺得沒有完全直接的競爭，貝殼是升級版的鏈家，它的業務板塊涉及新房、二手房的買賣和租賃，相比之下，巴樂兔是非常專注在租房這件事情。
租房行業本身是一個萬億級的市場，目前百分之七八十的房源都還被黑中介把持，非常落後且無效率。無論是鏈家、自如，還是巴樂兔都是嘗試用新的方法和技術去幫助整個租房產業的升級，我相信，未來這個行業將會滋生出很多家優秀的企業。
愛分析：在房源拓展方面，今年巴樂兔有什麼目標規劃？
朱維嘉：今年預計整個業務比去年翻四五倍。
愛分析：巴樂兔在獲取房源方面會存在哪些競爭？
朱維嘉：所有的房源都有出租需求，對於機構房東而言，巴樂兔就是一個出租平台，即任何有房源的機構或個人都可以與我們合作，所以不存在搶房源這件事。
愛分析：目前團隊一共有多少人？
朱維嘉：大概300人。
