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來源：特色文旅建設
文旅項目的開發經營是一個迥異的「新戰場」，不止要巨量資金提供不絕「彈藥」，更需要新的操盤方法論、理論的推演邏輯。而這些，正是高歌猛進的地產巨頭們目前所欠缺的。在文旅地產黎明到來前，誰又將迎來自己的至暗時刻？
地產商王永紅（中弘集團總裁）或正面對20多年來的至暗時刻，一如一年前的王健林。
王永紅被外界描述為京城最土豪的地產商，曾慧眼獨具於一片荒地藉由地產起家，成為各富豪榜常客。
北京像素項目的成功讓他一戰成名，此前他「隱忍」八年，之後他的布局打法又顯激進，掌控的中弘系切入文旅地產領域，大手筆四處布局項目，並通過上下遊收購，輕重模式結合，形成文旅產業閉環，構建起一個「小萬達」。
但他的雄心闊圖，卻同樣復制了萬達文旅的折戟命運，無奈甩賣許以重期的文旅項目——海南如意島，斷臂自救。而在交割延遲、懸疑迭起後，歷經一年，王健林近期也終於把13個文旅項目全部交給了融創孫宏斌。
王永紅賭對了趨勢，但一次躍至高峰，一次跌落低谷，危機還未遠去。
棚改變向、宏觀政策加碼、拿地成本高企、供需抑制……房地產業漸入遲暮，黃金時代一去難返，在其或入秋天甚至凜冬將至時，文旅大旗高豎，文旅業勃發，正走向屬於它的春天，文旅地產曙光漸明。王健林、王永紅調整方向策馬急行，卻不曾想折戟半途。
孫宏斌、佳兆業郭英成策馬趕來，分別成為「拯救」王健林、王永紅的白衣騎士，並繼續前行，為自己的文旅版圖開疆拓土。而幾乎一如被拯救者，他們的打法布局隱有狂奔、激進之勢。
時勢已變，快速攻城略地或是生存乃至發展的無奈或必由之舉。但在這個迥異於傳統地產的文旅新「戰場」，作為新人的他們，是將不負白衣騎士之名，救困者於危難中，成就盛名和版圖，還是淪於接盤俠，損己事業？
永紅難「永紅」，萬達難「萬達」。
一
1998年，中國房改，原先的福利分房制度被廢止，房地產真正市場化開啟征程。
往後一年，王石辭去萬科總經理一職，擔任公司董事長，發起組織「中國城市房地產開發商協作網路」，且被推舉為首任輪值主席。早在1991年，萬科已在深圳交易所掛牌上市，成為眾多地產公司中股份化、上市的最早嘗鮮者。
萬科已隱有地產公司「龍頭老大」之勢，眾多的淘金者也已紛沓而至。
再四年後，郭英成成為那個拯救別人的白衣騎士，在他人事業暗黑之際施以援手。
這位被拯救者名叫王永紅，1972年生於江西一個公務員家庭，20歲時來到北京打拼，並在28歲時為自己撒下了日後高光時刻的種子。彼時北京還沒擴展到四環，他卻在現今北京五環外的常營低價拿下600畝地，上面還種著玉米和高粱。
王永紅
同年，段先念在任職西安曲江新區管委會主任的同時，擔任西安曲江文化產業投資（集團）有限公司總經理，開始鍛造文旅開發的「曲江模式」：圈地—文化藝術炒作—全球招標搞規劃—貸款—基礎建設—招商引資—地價成倍甚至數量級翻番—出讓土地獲得資金—炒文化概念、建主題公園—土地再次升值。
這一模式為那些缺錢，卻又希圖加大旅遊開發以及城市建設的地方政府所借鑒落地。十多年後，這種模式被段先念帶入華僑城，進一步「攻城略地」。
二
此時前後，房地產尚處於黃金十年，地產企業紛湧上市，地產富豪叢生。
孫宏斌
稍早一些，2009年，中國恒大在香港上市；同年12月，佳兆業也在香港上市。
地產黃金時代末期的2013年，也是王永紅的鼎盛期，身價被認為已達百億之巨，王健林成為當年福布斯中國首富，恒大地產的淨利潤同比增長近一半，創下公司歷史新高，增幅位列全國地產企業第一。
但留給純地產的空間已然漸小，土地價格不斷高企、政府對地產商拿地門檻的升高、宏觀調控政策加碼，粗放式地產開發已漸被精細經營方式取代，市場集中化越來越高，地產開發漸漸成為巨頭大佬的遊戲場，類似中弘這樣中等偏小的地產商空間已顯逼仄，亟需尋得新路。
在北京像素和上市將事業推至高位後，王永紅即已思謀構建更大的版圖。
2013年-2015年，王永紅遍嘗影視、手遊、主題樂園和旅遊（文旅）地產等生意，成績已不如前，文旅地產成為重點押註之域。早在2012年，中弘就拿下海南填海造島項目——如意島項目，預計投資超百億，在濟南、浙江安吉等地也謀劃布局文旅項目。
他再次押對趨勢，旅遊業已日顯勃發之勢。
市場供需、政府與地產商供需都一拍即合。
郭英成也早已感知到趨勢。2016年11月末，總投資近300億元的佳兆業金沙灣國際樂園項目正式啟動，預計將於2020年左右陸續建成開放。對標的是環球影城和迪士尼。
郭英成
在這之外，佳兆業基於「產業+城鎮化+旅遊」戰略，主要切入特色小鎮領域，已在全國布局多個特色小鎮項目。
耿建明在2014年已開始布局文旅。到2016年下半年，榮盛發展已在秦皇島、野三坡、承德、邢台、衡水、黃山、九華山、神農架、海南、成都、西安和南京等地布局了14個康旅項目
自2017年3月末至2018年4月初，一年間，榮盛發展（擬）布局文旅項目已達28個，擬投資（含部分有意向，但還未最終落定的項目）概算金額已近2000億元。
王健林尚在春風得意時。南昌、合肥萬達城已開業，重慶、桂林萬達城開工，長沙、西安、海口「萬達城」項目簽約，萬達文旅在2016年已基本完成全國布局。當年，萬達旅遊收入超170億元，同比增長近四成。
三
王健林文旅征途的折戟來得突然。
2017年7月10日，萬達與融創聯合公告稱，萬達將十三個文化旅遊城項目（南昌、合肥、哈爾濱、無錫等地，部分已開業）的91%股權轉讓給融創，融創以335.95億元收購萬達項目76個酒店（後被富力地產接手）。
這些萬達城曾被視為王健林樹立萬達文化的最重要載體，負重萬達第四次轉型期許。
王健林
但曾為軍人的王健林縱百般不願，依然「低頭」。他給出的原因是，轉讓項目能大幅降低萬達商業的負債，並進一步做到輕資產化經營，這次回收資金全部用於還貸，萬達商業計劃今年內，清償絕大部分銀行貸款。
錢，更是「擊倒」了王永紅。
王永紅步子邁得過大了，他的激進並購擴張和多個百億級別的文旅項目布局，使其負債累累。這隱有萬達之風，但他卻不具備萬達的資金實力，且打法亦遠遜於萬達，未習得萬達精髓。
文旅項目投資巨大，王永紅卻難有援手。曾經中弘股份聯手中鐵共出資30億元拿下如意島項目，並成立如意島公司，中鐵為大股東。但後來中鐵退出，中弘獨木支撐。
反觀王健林，其投資數百億打造的長白山國際旅遊度假區、西雙版納項目，都選擇與多家企業聯手，共同入股聯合投資。
隨之而來的是沒錢。
王永紅的金融與資本運作布局並無多少作為，起家的地產板塊也不如人意。2017年北京「3·17」購房新政，給予王永紅「當頭一擊」，他的禦馬坊和夏各莊商辦項目銷售停滯，虧損10億元。當年，中弘股份淨利潤虧損超25億元，2018年一季度繼續虧損3.14億元。
王永紅面臨多個項目停工、逾期債務規模不斷擴大的危機。早在今年2月27日，他獨資控股的中弘卓業持有的中弘股份全部股份已被第10次被司法輪候凍結。
7月19日，中弘控股股份有限公司發布公告稱，公司及下屬控股子公司累計逾期債務本息合計金額為 44.06億元，全部為各類借款。
王永紅曾嘗試自救。今年2月，中國港橋曾有望與中弘卓業做到重組，幫助後者盤活資產、償還債務，但最終未成。6月末，新疆佳龍計劃代替中弘集團成為公司控股股東，但隨後中弘控股與新疆佳龍的真正關係遭深交所問詢，重組待決。
他最終決定轉手如意島項目的全部股權，作價14億元，另由買方代償74.61億元債務，佳兆業接手。
曾有媒體報導稱，如意島預計一期項目完成後將帶來224.63億元的銷售總額，做到57.02億元淨利潤。
王永紅沒能等到這一刻。
四
接棒王石成為萬科董事會主席的鬱亮，在6月29日的萬科2017年度股東大會上，談及萬科未來規劃時表示，十年後萬科如果還是地產公司會很慘淡。他希望未來十年，想到萬科時是「美好生活」，而不是三好房子。
王石離去，曾經信誓旦旦只專注住宅地產開發的萬科，在大勢下，也變了。
去年7月，萬科從從雲南城投手上接手操盤撫仙湖項目的開發，改名中國撫仙湖國家旅遊度假區；去年10月，萬科與華人文化基金簽訂文化地產層面的合作協議， 2個月後，由全資子公司出資10.5億元認購華人文化基金部分股份。今年7月初，華人文化A輪近百億融資中，萬科是領投方之一。
文旅地產的遊戲場更顯熱鬧，敗者已有，勝者未見，縱如孫宏斌、郭英成，是白衣騎士還是接盤俠？
因環保風暴，如意島曾被罰3733萬元，停工至今，三期330萬平方米海域使用權也暫未拿到；融創在海南的日月灣項目也被要求暫停建設，目前是否復工暫不得而知。
為免重蹈王健林、王永紅之覆轍，孫宏斌等人還要解決壓頂的債務問題。
2017年，融創負債率達90.27%，榮盛發展資產負債率為84.68%，同比增長1.98個百分點；佳兆業有息負債餘額為1111億元，其中約221.7億元在一年內需償還，其餘的80%的償還期限是2-5年。
在大趨勢的裹挾下，擴版圖，乃至激進狂奔，依然將是未來一段時間地產商布局文旅的主基調，一如曾經的地產角鬥。如果遇挫，就轉戰它域。
今年5月底，在西安布局順風順水的段先念，突然遭遇變局，收購曲江文旅計劃被終止，歷時近一年努力暫付諸流水，其西安文旅版圖缺失重要一角。
雖然，華僑城後再與曲江新區簽約產業基金、城市配套和文旅項目，總投資300億元。但此前既定2380億元投資的如椽巨筆，已難如願繼續落筆。
這被視作華僑城文旅模式遭遇挑戰，日益稀缺土地的爭奪，或是緣由之一。
不過，段先念的文旅落子毫不見滯緩，單是7月，就已在四川、無錫、江門、衡陽、茂名等地布局項目，預計投資超千億元。
最近一個不太友善的現象是，華僑城旗下多個綜合旅遊項目出現了門票收入、接待遊客人數下滑、持續經營不善等問題。
這是段先念真正的挑戰，孫宏斌、郭英成……亦如是。
與成熟的地產開發模式不同，文旅項目的開發經營是一個迥異的「新戰場」。在這個戰場，不止要巨量資金提供不絕「彈藥」，更需要新的操盤方法論、理論的推演邏輯，要摒棄一以貫之的決策體系，穿破曾經的厚重壁壘。
而這些，正是高歌猛進的地產大小巨頭們目前所欠缺的。在文旅地產黎明到來前，誰又將迎來自己的至暗時刻？
