尋夢新聞LINE@每日推播熱門推薦文章，趣聞不漏接❤️
和訊房產消息 7月23日，博鰲（樓盤）•21世紀房地產論壇第18屆年會圍繞「美好住居：從建房到建生態的新實驗」進行主題探討，業內的大咖一致認為，房子的內涵正在變得更豐富，從建房子到打造生活方式是美好居住的新標準。
以下為論壇實錄：
主持人袁一泓：21 世紀經濟報導編委
陳曉龍 大亞聖象家居股份有限公司董事長、聖象集團有限公司董事長
歐陽捷 新城控股集團股份有限公司高級副總裁
李長江碧桂園服務控股有限公司執行董事、總經理
李戰洪新鷗鵬地產集團總裁
餘璐 平安好房首席經營官
【主持人袁一泓】上午聽各位老師演講的時候，有一個認知不太正確的觀點，對於房住不炒發表了自己不同的看法，我認為這個看法不正確，必須再次受到批判，這位老師也是我喜歡的經濟學家，如果有機會去海里講課，他的影響力會更好一些。這一輪調控還是去投資化，回到住房的本質，就是「住」。上午和下午都聽到了演講嘉賓的感慨，過去5—10年，整個房地產雖然開發了大量的房子，但是整個行業進步不大。今天下午楊現領說不但沒有進步，反而退步了。
回顧住的本質，我們的住房品質是否有大的提升，如果未來5—10年能夠真正的告別過去沒有進一步的時代，好的品質時代的內涵應該是什麼，請幾位嘉賓陸續的回答第一個問題。
陳曉龍：品質的提升首先要有中長期做企業的價值觀，如果做企業都是僅僅為了短期的利益，可能採取的打法很不一樣。如果大浪淘沙，機會總是有的。如果企業的價值觀是中長期，想做持久的事業。不僅僅是短期的盈利為主要的目的，打法肯定又是不一樣的。我認為大浪淘沙，整個房地產行業也好，因為房地產相關聯的供應商的行業，包括木制品行業也好，一定要經過洗禮之後，擁有中長期的發展戰略，而且是永續經營，甚至是長期可傳承的實業做的價值觀，志同道合的企業，形成比較好的戰略合作夥伴的關係，這樣的話，才可以更好的將產業做得更好。
歐陽捷：「十九大」報告告訴我們，我們正面臨著人民日益增長的美好生活需求和不平衡不充分的發展之間的矛盾，什麼叫做不平衡，我們越是不發達的地區，人均住房面積越高，越是發達地區面積不高。例如江蘇北部的縣城人均面積60平方米，蘇南是50平方米，南京（樓盤）是38平方米，另外一方面，我們還有一個問題，這些城市里面，他們的房價也是不一樣的。越是大的城市房價越高，越是小的城市房價越低。每個人都想住又大又好的房子，在此過程中，為什麼不能去享受這些呢？原因是因為我們的利益分配的問題，這里固然有開發商尋求一種暴利，更重要的是，政府的土地財政以及稅收獲得了更多的利潤。在此過程中，我們的房價就很難滿足購買力，如果要讓大家住又大又好的房子，必須讓購買力足夠的支付，同時要控制我們的心態，讓我們的房子可以保持在一個比較好的合理的均衡的水平上，讓老百姓可以住得起。 今後不僅僅是房子的問題，還有生態的問題。生態是什麼的現在中央提出振興農村，要解決資本下鄉的問題，如果資本不下鄉，誰會去振興農村。打個比方來說，如果說袁老師到農村建大的莊園。
【主持人袁一泓】我們家有。
歐陽捷：你要通路，莊園大要園林工、保潔和廚師，他們會帶老人和家庭，他們要生活，要有菜場，要有學校，要有醫院。這個時候資本就會跟著下去了，但是不改變產權的問題，資本就不可能下去。生態的問題解決了兩個問題，一個是商業生態，第二個就是公共服務的生態，如果兩個生態解決了，房子就是有價值的。
【主持人袁一泓】本來想簡單化的，下一個問題您都回答了。
李長江：房子是拿來住的， 是否意味著品質就好了，好品質在我們做物業服務的角度來看，規劃設計要好，配套要好，環境本身要好，加上物業服務要好。在這樣的環境下，在這樣的條件下，社區和居民，住的才叫好。當然除了自身的因素之外，從物業行業服務的企業和業主來看。目前房地產市場競爭越來越激烈，實力各自不同的時候，房子最終過渡到選物業企業，服務好的企業，房子好賣，服務差的企業房子很難賣，這是我對好品質拿來住的理解。
【主持人袁一泓】好的品質類的房子，您認為有哪些內容必須要發揮出來。
李戰洪：第一，住房去投資化我認為這是一個偽命題，住房的投資屬性是永遠無法改變的，世界各國發展的經驗告訴了這一基本的性質，如果房子將投資屬性去掉，就會事倍功半。
第二，改變房子的生態和房子的品質，高房價是前提，我從來不相信在五、六千元的房價，房子的品質和生態會好起來，地價就要上漲。地價占了二千元左右，固定的建安成本是三千左右，這就是五千元了，很難想像五六千元的房子是怎樣的生態。好的品質好的生態需要高房價，我們具備了這樣的基礎。
【主持人袁一泓】這就是開發商說的話，房子越賣越貴，只有賣的貴，才有好的品質，這就是立場的問題。
餘璐：我可能用不太一樣的視角來看待這個問題，什麼叫好的居住品質和好的居住。現在大家談終端的消費者和用戶，互聯網行業大家講用戶體驗，其實用戶體驗就是你背後有一個最複雜的邏輯，在於用戶的需求是多樣化的正如剛才李總說的，當你購買力有限的情況下，你能夠享受到的品質本質上是受限的，今天享受用戶需求的時候，實際上是購買力和當下的消費能力綜合平衡的狀態。今天我們想解決這個居住的問題，最大的挑戰在於需求和供給的分層，大家都在討論這個話題。做到這個過程中，最難的一點，供求之間如何做到匹配，如何考驗兩個東西。第一個是信息對稱性的問題，今天開發商造怎樣的房子，滿足怎樣用戶的需求。里面有比較大的信息不對稱。第二，有能力購買更高品質享受更好服務配套的消費群體。中產階級的正在崛起，滿足他們的需後，不僅僅是造好的房子，今天非常多的企業和專家都講商業經營，如何進行配套，對於今天的開發商經營等等方面提出了更高的要求。在我看來，美好生活，高的品質是追求。從現實的角度來看，供需之間的平衡，第一是信息匹配的問題，理解為今天的用戶群需求和群體。第二對於購房者需要更加透明的信息平台，知道哪里有更好的選擇。更現實的問題，對於房屋的建造、開發，甚至是經營提出了更高的要求。
【主持人袁一泓】餘總畢竟是互聯網專業出來的，強調信息的真實有效。其實今天的主題詞之一是生態，生態有很多種的解釋，住房本身有一個生態，對企業來說也有生態圈。從兩個層面展開，一個是企業，一個是住房本身。今天上午和下午都有嘉賓有一個共識，就像任志強說的，很長的時間內，中國的城鎮化沒有完成之前，中國的房地產都有巨大的發展，但這並不意味著每一家企業都有同等的機會。因此規模對於很多企業來講，依然重要。這就是過去看到的，一些企業將自己提了那麼高的目標，但是份額並不均等。有可能前三十強的份額占的份額越來越高，但是100強過了幾年就不見了。任志強老師有一句話，他提出從去年的16.9億平方米會逐步的下滑，有的嘉賓說，今年的增長有可能是0—5%，增速下來了，規模是14—15萬億元之間，還會有幾年，行業的增速下降了。很多企業就開始思考了，尤其是歐陽總，新城控股今年是2000億，台下的龍湖也會達到2000億，除了萬科和碧桂園這樣的巨無霸會達到五、六千億，這些2000-3000億的企業要考慮今後是否要尋找新的航道的問題。對於企業本身也有產業鏈是否要拓展的問題，我聽了昨天和今天歐陽總的演講，你不太讚成所在的企業做長租公寓，但是商業做了一些發展。李總做文化教育類，請兩位老總回答問題。對於房企來說，你所在的住宅開發的主營業務之外，是否要尋找創新的業務。或者是象龍湖一樣有新的航道，與目前的主營業務是怎樣的關係？
歐陽捷：袁老師的話題特別的好，房地產是指講住宅市場為主，占了全國市場份額的82.5%，除此之外那個最大，商業地產。商業地產大概占了9.9%，其他的辦公大概是5—6%，剩下的份額就非常的少了。商業地產無疑是最大的選擇，做商業地產的過程中，我們發現商業地產是非常好的時機，也是非常好的機會，為什麼這麼說？當物質消費逐漸被滿足的時候，我們有更多的精神消費的需求。我們過去曾經講過，人口不斷的增長，社會零售總額增速不斷的下降，什麼原因，除了新生兒趨勢減少，老齡化趨勢上升。我們更重要的是，物質消費的需求正在變得減弱，很多男士不戴手表，女士不穿高跟鞋，對物質來說，一定要購買LV包嗎？不一定的。錢還在增長，收入在增長，一定是精神消費。我朋友的小孩18歲，跑到南極跳海，我問了很多朋友，你們是否敢跳，沒有人回答是否敢跳，這里不是跳海的問題，而是很冷的問題。現在看到很多刺激的項目，例如懸崖峭壁蕩秋千，非常的刺激，以前看到的玻璃棧道已經不刺激了。滿足了物質，我們會尋求精神的需求，例如人生的解脫。生命和人文的需求，你花了錢，什麼都沒有獲得。例如參加活動，我們購買門票才可以進來，這就是精神的消費。精神消費有什麼定義，第一是滿足感官刺激。第二知識迭代，今天就是知識迭代。第三，有的人文感悟，例如拜佛修禪都是人文感悟。在精神消費的市場，未來可能會越來越大，甚至是無限想像的空間。物質消費可能會結束，但是精神消費會延續。商業地產可能是以文化引領我們的商業，這種機會更大。 戰洪做的教育地產、醫療地產、文化地產等等，我覺得是生活中的必需品。商業以精神為主的消費，滿足了基本生活之外更高層次的需求。
【主持人袁一泓】地產商不做主業，做教育是否合適？
李戰洪：剛才袁老師說，開發商找那個出口，我還是那個觀點，除了國家壟斷的行業，房地產還是最好的行業。如果在座轉出了房地產，實際上是走下坡路，實際上是能力不足的一種表現。房地產還是中國除了壟斷行業之外，能夠進入最好的行業之一，不要轉出去了。過了5年，過了10年我們可以再看。
【主持人袁一泓】您的意思是不用幹其他的行業，就幹房地產。
李戰洪：房地產要披甲上陣，不是披著馬甲上陣。要做主題發展，這很重要，是否披著科技、大健康、旅遊、教育等產業的主題，一定要批甲上陣，就是要做主題開發。
【主持人袁一泓】就是要有真功夫，未來幾十年苦幹地產，塗抹一些色彩，教育、旅遊或者是健康。餘總作為產業鏈重要的一環，你作為解決信息的從業者。對於房企來說，除了主營業務之外，是否需要其他的探索。
餘璐：我覺得這兩個事情不矛盾，第一我認為居住環境和房子本身，如果真的解決高品質的需求的角度來看，只用房子不夠，自然而然像今天消費升級後，文旅地產蓬勃的發展，大家對於學區房本身就是用戶對於美好生活追後的一部分，所以在這個角度上來講，這是必然發展的趨勢，從第二個角度，專業的人做專業的事情，我們老講平台，平台不只物聯網平台、信息平台，開發商都可以搭建一個平台，相關的配套經營可以讓專業的人來做和提供，這樣的話，順著整個用戶的需求和消費升級的必然趨勢走的，必然是生態，但是第二個方面，現代社會發展的趨勢和分工越來越細，很多人在垂直和專業的領域提供專業的服務。但是今天沒有好的場景和機會，開發商利用天然的位置，搭出好的平台，在這個平台之上，完全可以有更加專業的人，提供更多專業的服務和配套，這樣就是良性的生態。
【主持人袁一泓】兩位老總是做地產，一個做硬件，一位做服務的，我們為什麼提到房子要圍繞硬件和服務的兩個方面，構成了我們對於品質的追求。智能家居如何能夠滿足更美好住居的需求，應該包括哪些內容。
陳曉龍：首先，要有很好的設計，這是頂端。如果不能切入要害，切入用戶的需求點，你就無從下手。從設計端知道客戶的需求點，要有比較好的符合用戶的設計。然後就圍繞設計端的需求，完成個性化的特點，從而滿足居住的需求。同時要把產品的健康、舒適度、功能適用性、空間綜合的功能方面發揮到相對極致的狀態，不能千篇一律同質化的做產品，人家怎麼樣，改一改就可以了，這樣對用戶是不負責任。還是要以負責任的態度對待用戶，從設計端著手，從客戶的需求端去實實在在的研究和做方案，從智能家居的角度，很多年輕一代用戶是比較關注智能化在家居中的使用，從智能家居的角度，甚至從門鎖，從整體的電器和入口智能化結合。關鍵還是要有後期的維修和維護，大家可能會忽略的，說白了就是後期的跟蹤和服務，總會有這樣那樣的問題出現的時候，你能不能及時的以用戶最高滿意度的評價，及時的相應和解決，這是非常關鍵的。
【主持人袁一泓】長江總，圍繞物業服務，保安保潔，圍繞住戶和房子的需求，應該構建怎樣的生態？
李長江：就社區而言，過去的物業服務更多的是「四保」。保安、保潔、保育和保修，現在的服務對象已經發生了很大的變化。過去家里要維修，要有量化。現在是搶單，馬上就有人去維修，這些都是物業服務的升級。更多的服務，可以根據業主的需求做很多的事情。我舉一個例子，物業服務並沒有很大的創造能力，但是知道業主的生活習慣，開的是什麼車，住的是什麼房，甚至家里是否有打過架，我們都知道的，這些數據可以為金融機構所用，可以為其他的機構所用，我知道碧桂園旗下的社區，一共有一萬台還是二台BMW還是三萬台的賓士，我知道什麼型號，哪一年買的都知道，這些對於經銷商是有用的。對於業主有更大的用處，業主什麼時候可以躺在床上賺錢，物業就可以做事情，這就是資源的整合。
【主持人袁一泓】還是圍繞業主的需求展開，搭建生態的圈子。我們為什麼要圍繞住和企業的需求出發，從兩個層面看問題，實際上是跟上一輪對話相關的。開發商原來的開發模式，上一輪嘉賓有不同的看法。有人認為現有的開發模式要改變，有人認為可以繼續的幹下去5—10年沒有問題的。請各位嘉賓對於未來的展望，你所在的房地產行業，未來呈現怎樣的變化，包括產業鏈怎樣的變化，例如有的企業做長租公寓，有的企業做商業地產。你們認為未來的房地產行業呈現怎樣的情況，請描述一下，還是沒有變化，未來是創新還是怎樣，請各位展望一下。
餘璐：正如前面所講的，今天無論是從市場的變化，消費升級，還是從政策端，政府目前對於居民住房問題來看，房地產業的生態會發生變化，很多的基礎設施，各個角色之間的關係會發生變化，最後會催生最為關注的內容就是數據和科技。剛才長江總也講了用戶的數據和前面所說的信息不對稱，還有企業的經營管理和經營效率，各方面來說，數據是最核心的基礎。依托於數據，如何讓科技和系統能夠與今天開發商的建造也好，經營也好，經營也好，各方面發生更大的改變，這是目前最為關注的內容，投入了很多的資源建設的內容。
【主持人袁一泓】這就是大數據的挖掘。
李戰洪：變與不變中求生存和發展，不變的內容，房地產是最好的行業，變的是具有核心競爭力，以地產為載體進行發散，這是很重要的。
【主持人袁一泓】地產還是為載體，換一些馬甲。
李長江：我認為開發商的房子，毫無疑問要讓業主感覺好，業主方面講了很多。其次，在目前的環境下，信息化、智能化、人工智能比的是技術，還要有科技的成分，這樣的房子，加上好的服務，才可以賣得更好，才可以讓客戶所歡迎。
【主持人袁一泓】自然、科技、硬件和軟件服務。
歐陽捷：我就是四個字：「生態、智慧」。
陳曉龍：以不變應萬變，其實是初心以工匠精神持續打造一個企業，包括對用戶的責任心，以客戶滿意度為中心，這樣做就對了。
【主持人袁一泓】您的回答乾淨利索，一切為了用戶，今天相對比較中觀一點，有行業的內容，還有宏觀的內容，不管行業變不變，商業模式會有變化，對整個市場相對比較看好的，只不過圍繞地產主業，無論是硬件、內容或者是文化方面都有延伸的需求，這一輪的對話到此結束，謝謝大家。
