5次放言不碰房地產，雷軍26億北京拿地 「小米牌」房子真來了！

小米集團創始人、董事長兼首席執行官雷軍

樂居財經 劉婷 發自深圳

一張喜報引出了小米進軍房地產的想像。11月5日，小米華潤聯合體以26.57億元在北京拿地。此前曾連續三年五次放言不做房地產的雷軍，又一次實打實地拿了塊地。有趣的是，小米和華潤的本次牽手，也是「互聯網企業房企」模式的首次試水。在雙方的磨合期過後，搭夥房企的形式是否在其它園區推行，小米跟房企是否會有進一步的合作？

小米聯合華潤26.57億元北京拿地

11月5日，北京市規劃和國土資源管理委員會官網發布一則土地成交公告。信息顯示，廣州小米通訊技術有限公司和北京潤置商業經營管理有限公司聯合體以底價26.57億元拿下北京市昌平區沙河鎮七里渠南北村土地一級開發項目CP00-1600-0016、CP00-1804-0007 地塊 F2公建混合住宅用地國有建設用地使用權。天眼查資料顯示，北京潤置商業經營管理有限公司為華潤置地控股有限公司100%控股子公司。

該地塊建設用地面積為46848平方米，成交樓面地價為19356元/平方米。此外，本次出讓宗地中商品住房銷售均價不超過 54197 元/平方米，且最高銷售單價不得超過 56907 元/平方米。北京鏈家網數據顯示，目前昌平區沙河鎮的二手房掛牌單價多在4-5萬之間。

來源：北京市規劃和國土資源管理委員會

按照昌平區政府意見，該項目須符合北京市昌平區的產業發展方向，競得人須對地上公建建築規模的 50%自持，自持年限不低於20年。該地塊不配建保障性住房，居住建築規模中套型建築面積 90 平方米以下住房面積所占比重需達到 70%以上。地塊功能劃分方面，F1以住宅為主，占70%，公建占30%；F2以公建為主占70%，住宅占30%；F3是純公建用地。

值得注意的是，這並不是小米和華潤置地的首次接觸，包括北京、深圳、成都重慶等9個城市在內的小米之家均開在華潤商業里。據財聯社援引知情人士消息稱，此舉並不意味著小米進軍房地產，此次合作由華潤置地主導，將為小米開發新辦公區。關於本次拿地的用途、雙方具體合作形式的問題，樂居財經聯繫小米品牌部，截至發稿時，尚未收到回復。

小米和華潤的牽手，是「互聯網企業房企」模式的首次試水。易居研究院研究總監嚴躍進對樂居財經表示，對小米來說，它有「互聯網 」的創新思路，在和地產業務結合方面有較好的表現。通過和華潤的合作，小米解決職工住房問題。從企業本身來說，投資住房項目本身兼顧了企業經營和物業保值增值的功能。而對於華潤來說，它也需要導入互聯網的資源，進而在智慧社區等方面形成更好的產品線。兩個企業合作拿地，既能降低土地成本，也有助於後續其他業務的合作。他預計，未來房企積極和互聯網企業合作，形成創新類的開發和經營模式將是行業發展的大趨勢。

北京大學城市規劃與房地產研究所所長高志對此表示讚同，他認為互聯網企業和房企聯合拿地是大勢所趨，對雙方而言都是互惠互利的好事。經過多年的發展，房企跟城市的發展銜接越來越不夠，長期下去房企的路會越走越窄。互聯網跟房地產是相互疊加的關係，二者聯合起來對城市經濟的刺激是無窮大的。「互聯網公司房企的合作方式目前還沒有企業嘗試過，在發展過程中肯定會遇到一些問題，但方向是不會錯的。」

五次放言不做房地產

性價比高是小米一貫的標籤，隨著房價不斷走高，對小米建房的呼聲也越來越高。樂居財經翻閱雷軍微博時發現，他曾五次公開放言，小米將專注於做產品，不會進軍房地產領域。

2013年，微博網友「zero_leebin」曾在微博上問雷軍，你會做小米地產不？彼時雷軍的回應是：「克制，克制！小米專注把現有產品做好就不容易了！」

2014年9月，馮侖曾表示，互聯網會改變一切傳統行業，也包括房地產業。而。在馮侖看來，小米如果做房地產，有三點可怕之處：粉絲經濟、簡單極致的產品思維和全生命周期的服務模式。對此，雷軍回應稱，互聯網會改變所有傳統企業，但小米能力有限，做不了房地產，還是專心把手機做好！這已經是這一年雷軍第三次表態，不會進軍房地產了。

同年，雷軍旗下的順為資本以1億元投資長租公寓品牌「YOU 國際青年公寓」。

2015年初，順為投資的創業公司愛空間獲得6000萬的A輪融資，嘗試用小米模式改造家裝市場。雷軍再次強調小米一直專注核心業務，不考慮進入家裝或房地產等業務。

來源：雷軍微博

嘴上說不要不要的雷軍，行動卻很誠實。他曾經表示，如果他做房地產，要把房價也拉下來三分之一甚至二分之一。他的房地產道路最為受關注的，便是與萬科不了了之的合作。

2017年3月，坊間傳言小米有同萬科進行合作建房的意向。經濟觀察報了解到，萬科永豐自持地塊項目，小米公司內部已經全員自願認購登記。

一個月後，北京市住建委和規土委發文要求開發商自持商品住房持有年限與土地出讓年限一致、最長租期不得超過10年、不得以租代售。對此，小米官方稱，並沒有聽說雙方合作建房相關事宜，雙方合作建房系小米部分員工誤讀。

進入2018年，小米在物業投資方面的收入和投資都上了一個新台階。小米第三季度財報顯示，截至2018年6月30日，在建工程帳面淨值為19.74億元，而截至2017年6月30日，在建工程帳面淨值為10.14億元。所得款項方面，小米也從物業上收獲頗豐。截至2018年6月30日，處置物業及設備所得款項為3220萬元，截至2017年6月30日為174萬元。

小米招股書資料顯示，小米在建工程主要包括小米移動互聯網產業園項目、小米電子互聯網產業園項目、廣東小米互聯網產業園項目。其中小米移動互聯網產業園項目建設地點為北京海淀區，主要功能定位於總部研發辦公；小米電子互聯網產業園項目建設地點為北京經濟技術開發區，主要功能定位於軟硬件研發、工程樣機的小規模試驗與檢驗測試及小米產業生態鏈雲計算平台搭建；廣東小米互聯網產業園項目建設地點為廣州海珠區，主要功能定位於華南地區研發辦公。隨著前述項目建設推進，小米在建工程金額逐期增加。

在高志看來，產業園區最直接的是帶來人才和人流；從財務的角度看，互聯網公司可以把資金帶進來並讓它周轉起來。此外，互聯網公司還將帶來物流，可以對資產進行重新梳理、分配和包裝等。目前互聯網公司缺乏平台，而房地產企業正可以搭建平台。高志強調，這種合作方式是一個快速發展的趨勢，跟不上腳步的企業很快會被淘汰。雙方合作能否成功的關鍵是房企是否有能力和魄力搭建平台，而互聯網公司是否需有能力把平台用好。

嚴躍進則表示，倘若小米進軍房地產，智能家居的概念將是它的核心競爭力。目前房地產產品建造中，有此類新概念的，往往更受寵，這也體現了當前智能家居的發展前景和消費需求。小米若是能在智能家居領域發力，未來進行項目的復制完全是有可能的。

截至招股說明書簽署日（2018年6月7日），小米在建工程具體如下：

來源：小米集團公開發行存托憑證招股說明書

截至招股說明書簽署日（2018年6月7日），小米及控股子企業取得國有土地使用權證的情況如下：

來源：小米集團公開發行存托憑證招股說明書

來源：網易

2018年【標桿商業地產EMBA總裁班】11月課題

商業地產全流程系統性解決方案

商業地產開發模式創新與全流程價值鏈品質管理案例解析

課程背景

商業地產項目開發具有特定的規律和要求，正確的開發模式是整個項目運作極為關鍵和重要的部分，正確的開發理念、開發流程、先進的商業空間和建築形式是項目開發的重點和關鍵，也是商業經營成功的基礎和保證。

所以商業地產要求地產商、投資商按照商業地產開發、建設、經營的客觀規律為本進行開發建設。

課程收益

1、宏觀了解中國商業地產的概念內涵及業務模式，深入理解行業規律和走向。

2、洞悉商業地產的關鍵成功要素，掌握商業地產全價值鏈品質管控要點，從高管層面，把控商業項目的全面運作風險，確保商業項目的成功。

課程講師

資深實戰派講師：常老師

現任TOP10某標桿房地產集團高級副總裁

從業21年，工作於碧桂園、華夏幸福等標桿房企，歷任一線公司總經理、子公司總經理、集團高管，親歷碧桂園集團從476億到5508億的全過程，同時具備 「住宅地產、商業地產、產業地產」三大地產模塊的「三棲」實戰派管理專家。

授課風格：旁征博引，深入淺出，案例深刻，詼諧幽默，能將專業的地產課程講解得通俗易懂且趣味橫生，於談笑間增長學員知識，於互動間增強學員能力。

主要培訓與咨詢企業：華潤置地（總部及地區公司）、萬科（廣州、佛山、上海）、魯能置地、卓越地產、常發地產、中集集團、支付寶、網易等。

課程內容

第一天 商業地產商業模式與成功關鍵

一、 商業的概念及內涵

1. 廣義的商業

2. 中義的商業

3. 狹義的商業

二、 商業地產的概念內涵

1. 國外商業地產的發展歷史

2. 國外商業地產的分類

3. 中國的商業地產

4. 中國商業地產的價值、風險及挑戰

三、 中國主流商業地產企業核心商業模式

1. 萬達模式

2. 凱德模式

3. 華潤/中糧模式

4. 瑞安模式

5. 印力商置模式

6. 越秀房托模式

7. 以碧桂園為代表的傳統房企模式

四、 商業地產關鍵成功要素

1. 商業地產關鍵成功要素之一：地利

2. 商業地產關鍵成功要素之二：天時

3. 商業地產關鍵成功要素之三：人和

4. 專題：銷售型商業物業的特性

第二天 商業地產全流程價值鏈管控要點

一、 商業地產全流程價值鏈綜述

二、 戰略及前策階段

1. 商業模式研究

2. 投資拿地

3. 項目定位

三、 開發階段

1. 建築標準

2. 項目設計

3. 工程管理

4. 成本採購

四、 開業籌備階段

1. 開業籌備計劃

2. 招商

3. 商家設計及裝修管控

4. 消防報驗

5. 開業籌備

五、 經營管理階段

學習對象

1. 商業地產、房地產投資、房地產開發、房地產金融等企業的總裁、董事、總經理、總監和地產行銷、策劃、銷售人員等專業人士。

2. 房地產相關行業（規劃設計、土地管理、建築工程、法律、裝飾、咨詢等）的決策者。

教務信息

【課程時間】2018年11 月24-25日（2天）

【學習費用】6800元/人

【上課地點】深圳

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