房地產稅再傳大消息 一個表格透露驚人真相

文/看樓

本文為樓市參考團隊原創作品

一

在財政部表態推進房地產稅立法和實施後，國家稅務總局和自然資源部也相繼發話了。

最近，稅務總局在回復政協提案時，表示會認真考慮提案建議，在推進房地產相關稅收制度立法與改革過程中，統籌研究房地產交易環節與保有環節的稅收政策，發揮稅收職能作用。

那麼，怎麼理解「統籌研究房地產交易環節與保有環節的稅收政策」這句話呢？

去年底時，財政部部長也有過相關表態，大意可解讀為，降低交易環節的稅並提高持有環節的稅。

此外，自然資源部自然資源確權登記局也於最近透露，要不斷鞏固和提升不動產統一登記成果，抓緊啟動《不動產登記法》立法。

這也再次表明，較於喊了10多年的口頭立法，如今房產稅的立法改革已經被放到了有關部門的案頭上，並且有條不紊地推進著。

一系列動作，可以看到房地產稅真的越來越近了，而且現實的壓力也在迫使有關部門加快推進立法進程，畢竟留個我們的時間有限。

二

之前房價之所以越調越漲，炒房客之所以肆無忌憚、越調越買，就是大家看穿政府的底牌，知道其阿克琉斯之踵所在——土地財政。

在大陸，地方政府的財政收入主要有兩部分構成——一般公共預算收入和政府性基金收入，第一個主要是稅收，第二個主要是賣地收入。

由下圖可知，賣地收入占到了地方政府性基金收入的90%以上。

由於分稅制的存在，地方政府稅收收入嚴重入不敷出，至於窟窿除了中央財政轉移支付外，就只能靠賣地來填補了。

如今賣地已經成為地方政府手中一棵完全不輸於稅收的搖錢樹，如即使市場經濟發達的江蘇、浙江兩省，土地收入與稅收也達到了五五開。

具體到城市上，土地財政的表現也是相當亮眼。

而出於土地財政收入的考慮，地方政府在落實調控和抑制房價上也必然是三心二意，甚至會明里暗里的刻意放水。

所以，不管是出於中央和地方博弈的需要，還是出於落實「住房不炒」的長效機制，把中國經濟的方向盤從房地產手中奪回來，為減少地方阻力，上面必然要為地方尋找一棵新的搖錢樹來替代賣地。

三

考慮到大陸多如牛毛般的房屋存量，基於保有環節的房產稅顯然是個很理想的替代品。因此這也決定著房產稅必然會以超乎大家想像的速度推進。

當然，對於廣大老百姓來說，較於房產稅什麼時候出，大家更在乎房價和房屋持有成本的影響。

不過，這種影響可能會再度超出人們想像，根據美國和香港的數值來看，幾乎微乎其微。

據美國房產數據平台Zillow的分析調查顯示，除去房貸外，一個美國有房家庭每年需要支付的養房成本約為9400美元，其中來自房產稅的部分約占1/4至1/3，也就是兩三千美元，而美國人均收入約合6萬美元/年左右。

所以，兩三千美元的房產稅不管是對居民的生活壓力，還是對市場供需和房價的干擾，幾乎都可以忽略不計。

香港亦然，比如在烏溪沙一套1500呎（140平）左右的新房，每個月管理費大概是6000港幣左右，而房產稅（香港俗稱的「差餉」和「地租」）大概是每個月2000港幣左右。

也就是說，相當於管理費的三分之一，考慮到香港人均收入和房價水平，就是九牛身上一根毛。

所以，有美國和香港這樣的案例在前，我們的房產稅顯然不可能高到哪去。

另一方面，大陸早已超出世界合理水平的租售比，國內有房一族的還貸壓力是很大的，考慮到居民的承受壓力，房產稅是既不能高也不敢高。

值得主要的是，2011年，重慶和上海兩地就啟動了個人住房征稅的試點工作，其中上海的稅率為0.4%，而重慶的稅率為0.5%-1.2%，而且還有人均減免面積和特定房屋等條件限制。這種相應優惠條件，在全國性房產稅出台後，勢必會大範圍推廣。

幾年實驗下來，房地稅對當地房價和居民生活成本的影響也是微乎其微。

而且退一步來講，地方還不至於為了多吃點雞蛋把老母雞殺掉。

未來房產稅稅率和征收條件，基本可以確定都有地方政府來主導，而地方之間又存在經濟和人口的競爭，過高的房產稅率必然會促使一些有產一族賣掉房屋離開城市，然後去那些房產稅率低的城市。

這種由稅率導致的人口遷徙，在美國的一些州之間體現的很明顯。

所以，未來的房產稅很可能就是「拔一毛而利天下」，僅此而已。至於影響房價漲跌，也就是個美好願望而已。