萬科發布三季報：淨利潤增長26.1%，營業收入增長 50.3%！

萬科向來審慎，這一原則體現在萬科的日常中，也體現在大大小小的報表中。

10月26日晚，萬科發布三季報，數據顯示，今年1-9月，萬科做到營業收入1760.2億元，同比增長 50.3%，做到歸屬於上市公司股東的淨利潤為139.8億元，同比增長26.1%。

人們總是喜歡借助龍頭企業的表現，來觀察行業的深度和廣度，來估摸隨時勢變遷下企業可能的表現。

不論怎麼說，50%的收入增速和26%的淨利潤增速的表現都頗為良好，不久前呼喊著「活下去」的萬科到底是不是太悲觀了？

萬科董事會主席鬱亮

值得注意的是，萬科的房地產業務第三季度做到銷售面積為866.7萬平方米，銷售金額為1268.9億元，同比分別增長9.0%和6.7%。1-9 月，萬科累計做到銷售面積2902.1萬平方米，銷售金額為4315.5億元，同比均增長8.9%。

今年前兩個季度，萬科房地產開發業務做到銷售面積2035.4萬平方米，銷售金額3046.6億元，同比分別上升8.9%和9.9%。對比可發現，萬科第三季度末的銷售面積增速與前兩季度保持一致，但銷售金額增速下滑。

萬科前兩季度的銷售均價為1.497萬元／平方米，但到了第三季度末，銷售均價僅為1.487萬元／平方米。其呈現的銷售均價下降趨勢，意義遠超過微小的下跌幅度。

此前不久，萬科於廈門的白鷺郡項目由於降價引起早期業主不滿，隨後發起補償行為。國慶之後，樓盤打折、房鬧成為了地產業的新主題，但浸染地產業的悲觀預期還沒散去，價格已失去左右需求的能力。

萬科廈門白鷺郡項目吸引力大批市場關注

萬科為此計提了41.4億元的存貨跌價準備，否則，萬科的淨利潤會有更好的表現。

「報告期內，鑒於部分城市房地產市場調整，本集團對存在風險的項目計提存貨跌價準備。 」1-9月，萬科計提的存貨跌價準備，考慮遞延所得稅因素後，影響稅後淨利潤-22.8億元，影響歸屬於母公司股東的淨利潤-19.6億元。

今年前三季度，萬科的房地產業務做到結算面積為1280.6萬平方米，貢獻營業收入人民幣1675.6億元，同比分別增長32.5%和52.0%。值得肯定的是，1-9月，萬科的房地產業務的毛利率為27.8%，較去年同期提高4.5個百分點。

也就是說，包括萬科物業在內的，萬科多元化業務總收入為84.6億元。不過三季報未列明萬科物業前三季度的收入情況，萬科住房租賃業務等新興板塊的具體收入不好估算。

三季報未列明萬科物業前三季度的收入情況

具體到多元化業務，截至9月底，萬科租賃住宅業務累計開業項目超150個。 報告期內，萬科物流倉儲服務業務新獲取項目19個，總可租賃物業的建築面積約157.2萬平方米。截至 9 月底，物流倉儲服務業務總建築面積約783萬平方米。

房地產開發主業的發展仍是萬科業績的決定性因素，萬科發展多元化業務，必須鞏固房地產開發業務來換取多元化業務發展的空間，它也是多元化業務發展資金的來源。

截至9月底，萬科合併報表範圍內有3849.0萬平方米已售資源未竣工結算，合同金額合計約 5523.8億元，較年初分別增長29.9%和33.3%，這將是萬科未來收入的主要來源。

而一個重要的信號是，今年中報時，萬科的經營活動產生的現金流出現近年來頭一次淨流出，為負42.55億元，同比去年同期的淨流入218.5億元下滑119.47%。這對於向來強調回款和現金流管理的萬科而言，較為少見。

到了第三季度，萬科經營活動產生的現金流轉負的數值繼續擴大，期末淨流出為負257.31億元，同比減少-254.02%。萬科稱，這是由於經營規模擴大，對外支付款項增加。

萬科經營活動產生的現金流轉負的數值繼續擴大

第三季度，萬科新增加63個項目，總建築面積約1549.9萬平方米，按萬科權益計算的規劃建築面積約862.7萬平方米。綜合萬科此前發布的多份公告，第三季度萬科需支付的權益價款為538.8億元，其中7月254.38億元，8月為164.41億元，9月為120.01億元，占第三季度總銷售金額的42.5%。

1-9月，萬科累計新增177個項目，總建築面積約3582.5萬平方米，按萬科權益計算的規劃建築面積約1939.9萬平方米，按投資金額計算，其中83.6%位於一二線城市。

而2017年全年，萬科總獲取新項目216個，總規劃建築面積為4615.4萬平方米，權益規劃建築面積為2768.1萬平方米，權益地價總額約2188.9億元。如果萬科今年第四季度拿地情況與第三季度保持一致步伐，則萬科今年全年拿地數量將超過去年。

截至9月底，萬科持有貨幣資金1327.7億元，遠高於短期借款和一年內到期有息負債總和865.9億元。奉行「現金為王」策略，持有更多現金過冬，收縮業務戰線，抑或趁低吸納逆市拿地，萬科要做一道選擇題。