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「京口瓜洲一水間，鐘山只隔數重山。春風又綠江南岸，明月何時照我還。」一篇北宋著名政治家、文學家王安石的膾炙人口的名作。
詩作中的京口就是民國時期的江蘇省省會，也就是今天的——鎮江。
01
如此如詩如畫的城市，滬寧城際高鐵從鎮江穿城而過，地理位置絕佳。
但引起我們關注的是從2018年前三季度出爐的幾個數據開始的，看完我們瞬間對這個城市開始有點憂心忡忡。
2018年前三季度，鎮江的GDP3022億，同比去年同期，名義增速為負3.85%。絕對值減少了121億元。
增幅排名江蘇倒數第一，也是江蘇唯一一個GDP名義增速負增長的城市。
具體到工業方面，前8個月鎮江規模以上工業企業的利潤158億元，同比去年同期的382億元，增速為為負58.64%。
鎮江這顆滬寧線上的明珠，基本面到底出了什麼問題？
鎮江到底怎麼了？
02
了解一個城市，最好的辦法還是深入其中，仔細認真的聽一聽她真實的呼吸。
鎮江面積3843平方公里，面積適中。三個區、代管句容、丹陽、揚中三個縣級市，常住人口330萬左右。主城三個區京口、潤州、丹徒共計約120萬人口。
京滬高鐵、滬寧城際高鐵都穿城而過，在鎮江設有鎮江站、鎮江南站，交通越來越便捷。
但平靜的湖面之下，隱患重重。
看這麼一個數據，據不完全統計，鎮江的地方債負債達到了近4000億，相比較鎮江的財政收入，負債率在江蘇也是排名第一。
問題出在哪里？
從底層的邏輯出發，我的判斷：交通的雙刃劍，人口的稀缺，地方債務的影響。
雖然兩條當今中國最繁忙的高鐵京滬、滬寧都從鎮江經過，但便捷交通的「雙刃劍」，也許被很多人所忽略。
鎮江雖然地處蘇南，但毗鄰南京、蘇錫常，這四個特大城市和大城市。發達的高鐵交通在鎮江表現出來的更多的是被「虹吸」的一面，四周強鄰環伺，人流、物流、資金流，大概率會被稀釋。
問題十幾年來其實一直都存在，但過去大的經濟背景是快速增長，這個矛盾表現的還不太明顯，一直處於引而不發的狀態。
但如今隨著經濟形勢進入了中低速增長期，新時代鎮江便捷交通導致的「失血」現象這兩年逐步嚴重起來。
高鐵公交化發車，大量的鎮江人會去南京、蘇錫常就業、就學、消費、居住，句容、丹陽這兩個下轄的縣級市表現的尤其突出。
所謂溫水煮青蛙，量變到質變。現在也許正好處於問題爆發的臨界點，來到了一個闕值。
人口又是鎮江的一個大問題。在這里我不得不強調。
鎮江城區三個區常住人口共計才122萬左右。和鎮江一江之隔的江北揚州，三個區人口共計240萬左右。而同為蘇南城市的蘇州，下轄的一個昆山縣級市，常住人口就達到了165萬。
市區人口稀少，也是一個老問題，在當下凸顯的尤其嚴重。
我一直反復強調的是，一個城市的經濟基本面，人口，還是人口一定是長期最重要的支撐因素。沒有成規模的人口數量支撐，產業、消費等一切都是無源之水，無本之木。
更讓我擔憂的是，隨著城市建設的高速發展，這些年鎮江的地方債務，累積的越來越明顯。地方債負債率江蘇名列前茅，成為拖累鎮江基本面快速健康發展的一個重要因素。
上述三個判斷，互相關聯，一環扣一環，是一個系統的分析判斷，剪不斷理還亂。
03
雖然當下國家調控大背景下，許多城市的樓市都進入了下行期。但鎮江基本面的欠佳，對鎮江棚改、土地、樓市的獨立影響力已經逐漸凸顯。
9月28日，鎮江結束了今年第三場大規模土拍，共拍出7幅地塊，其中1幅商住地塊、1幅商服用地、一幅住宅用地和4幅安置房地塊。安置房不說。
1、焦山路以東，禹山路以北商住地塊（J1802），被中南摘得，成交樓面地價為4368元/㎡，溢價率0；
2、朱方路以南，二道巷以西商服用地（R1811），被鎮江市食品有限公司摘得，成交樓面地價為4150元/㎡，溢價率0；
3、五四路以南，新民洲大道以西住宅用地（J1803）流拍。
5天前，一個城中村地塊的棚改拆遷貨幣化安置似乎也停止了。都是安置房搬遷。看不到貨幣化安置的字眼了
搬遷範圍：東至環山路，南至金潤大道，西至武警支隊圍牆，北至京滬高鐵。補償方式：住宅房屋實行房屋產權調換。現房：遠洋香奈城二期、秀山美苑安置小區，過渡期限均為6個月，限量房源。期房：龔家灣安置小區（暫定名），高層期房，過渡期限為30個月，限量房源。
這里的具體的緣由？說不清也沒法說。
反正拆遷給房子了，貨幣是真的停了。
04
去年和今年年初鎮江樓盤的開盤熱銷場面一去不復返了。
一成首付重現江湖，截客現象比比皆是，有樓盤為搶客戶竟大打出手！ 鎮江新區丁卯一高價盤打出廣告，首付只需10萬起。另外兩成需在3個月左右的時間補齊，不收取利息。
除此以外，鎮江的句容碧桂園中天東方駿庭、翡翠華府天悅、碧桂園大學印象以及碧桂園伯爵台，也推出首付1成的優惠，最低首付只要15萬。
丁卯一純新盤公開售樓處，區域另一樓盤售樓員去現場公然截客，最終雙方發生衝突，大打出手，場面一度失控。
丁卯一樓盤即將加推一棟高層，由之前的精裝變為毛坯，降價約2000元/㎡，這也遭到了前期業主的集體抗議，大家覺得自己買貴了。下轄的縣級市句容一樓盤成交價從13000-14000元/㎡（精裝）突降至8800元/㎡（精裝），並且樓層任選，一夜之間有業主虧了上百萬！房鬧現象在鎮江重現。
降價促銷的都是鎮江的遠郊區樓盤，漲的時候跟漲，行情不好，必然也是第一個看跌。
鎮江的二手房寒冬似乎也來了。
通過調研，鎮江知名的幾家大中介，自從夏天過後，基本上都開始降溫。中介門店的交易可以說是一個月不如一個月，有些人一個月沒有成交，只能拿個底薪。
周末中午，去了一下鎮江的大市口商圈，類似南京的新街口市中心。鎮江商城、八佰伴，人流不多，人氣欠佳。地下商場冷冷清清，不少商鋪在招租。
總的感覺，就是消費力不夠，這還是在周末。平時的景象可想而知。
一手、二手、商業消費，涼涼。心疼！
只是希望，鎮江核心區能夠撐住，站直了別趴下！
05
鎮江的基本面當下的萎靡不振。事實上影響力不僅僅在鎮江。江蘇省會南京，這兩年一直強調提高首位度！被批評最多的也是首位度不夠。
最近多次召開會議，又反復提及首位度問題。
專家學者多有建言，合併鎮江代管的句容，擴大南京的面積和人口，是最簡單便捷的辦法。
雖然阻力很大，但鎮江如果持續的基本面沒有起色，句容乃至鎮江的未來，我的觀察，有點岌岌可危。
這絕不是危言聳聽。臨近省份安徽已經做了表率。拆分了地級市巢湖，分別給了合肥、蕪湖、馬鞍山。
歸根結底，還是巢湖自身不夠強大，為了做強省會，必然要從最弱的開刀。
鎮江真的要打起120%的精神了，不進則退，慢進也是退。更何況是倒退！
06
未來鎮江怎麼辦？人口，人口，還是人口。
鎮江當下最大問題，我的觀察，還是人口稀缺，不僅僅是人才留不住，人口也很難留下。
周邊南京、蘇錫常的吸血效應強大，鎮江的產業、薪資，相比周邊城市，真的沒有任何競爭力。
走訪了江蘇大學、江蘇科技大學，和幾名即將畢業和正在讀研的同學聊了聊。
除了家在鎮江的同學會選擇鎮江工作外，其他同學基本上都會離開鎮江尋找就業機會。最多的是去南京、蘇錫常，其次是上海、杭州等城市。
無論鎮江的基本面，還是具體到房地產行業，大量的人口，以及人才不斷流入和留下，才是鎮江能夠雄起的前提。
單憑當下市區122萬人口，遠遠不夠！首先留住本地的年輕人，其次要吸引外地年輕人來鎮江居住、就業、消費。
但這一切又離不開鎮江的產業，薪資等等，似乎陷入了一個死循環。
只是希望鎮江多一點危機感，多一點奮鬥精神，從點點滴滴做起，久久為功，積跬步而致千里。
留給鎮江的時間不多了，寧鎮一體化窗口期紅利也是有限的，打鐵還需自身硬，期待鎮江的明天更美好！
以上為正文，來自伍豪
