調控重壓下的房企困局：保利潤還是要現金？

（原標題：調控重壓下的房企困局：保利潤還是要現金？）

本報記者 張敏 北京報導

「再等等看，如果真有扛不住的（項目），可能會降價。到時候我們的調整餘地就大了。」今年9月，合肥某知名房地產項目出現降價現象，並引發業主「維權」，這被認為是當地市場難以對抗樓市調控的一種信號。11月2日，某大型房企合肥公司相關負責人向21世紀經濟報導表示，其所在的片區暫未出現明顯降價，但如果政策力度持續從嚴，不排除項目做出價格調整的可能。

這種心態頗能反映出樓市調控從嚴的環境下，房地產企業的一種心態。

10月28日，住建部在《關於巡視整改進展情況的通報》中表示，保持調控政策連續性穩定性，堅決遏制投機炒房。次日，新華社發文稱，中央決不會允許房地產調控前功盡棄。10月31日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署經濟工作。該會議雖未提及房地產，但被普遍理解為樓市政策基調不會發生變化。

對於承受了長期調控重壓的房企來說，這並不是一個積極的信號。分析人士指出，房企的資金壓力正逐漸增大，進入年末會計結算節點之時，企業可能會選擇通過犧牲利潤的方式來維持現金流。

高銷售背後的負債陰影

雖然經歷了史上最密集的調控政策，但今年房地產企業的銷售指標普遍向好。易居克而瑞發布的數據顯示，今年前十月，百強房企整體銷售規模為7.8萬億元，同比增長38.5%。其中，碧桂園的銷售規模已突破6000億元，恒大則突破5000億元。

與此同時，房企的利潤規模也有明顯上漲。中銀國際指出，前九月，房地產板塊總體毛利率為34.6%，較去年同期上升3個百分點。其中，一線公司為38.1%。

這種銷售成績的取得，被認為是市場慣性帶動的結果。一方面，三四線城市的棚改進程，仍然釋放出大量需求；另一方面，一二線城市的庫存規模降至低位，使得部分房企以較高的價格出貨，從而獲取一定的利潤。

但這種高增長背後，長期調控帶來的壓力正在逐漸顯現。其中，業績增速下滑和資金鏈緊繃，是最重要的表現。

根據易居克而瑞的數據，10月單月，百強房企的銷售規模為7846億元，較9月下降了921億元，降幅為10.5%。同比看，10月百強房企銷售增速為26.1%，比7月的58.1%有明顯回落。

負債率方面，中銀國際指出，截至2018年9月，房地產板塊的資產負債率為80.4%，較二季度末上升0.4個百分點；板塊淨負債率為240.8%，較二季度末上升87個百分點。

中銀國際表示，隨著未來行業信貸收縮以及宏觀流動性趨緊，二線房企目前過高的杠桿率或在未來面臨較大的財務風險。其中，中南建設、新城控股、陽光城等高速增長的企業，風險偏大。

這種壓力已經體現在銷售端。今年6月，因售價下調，位於北京市通州區的「K2十里春風」項目售樓處被業主「包圍」，並被要求退房。此後，長沙、杭州、天津、鄭州等一批二線城市也陸續出現類似現象。2016年房價上漲「四小龍」中的南京、廈門、合肥，如今也出現區域性降價。

擴張步伐或全面放緩

「從沒有只漲不跌的房價。」蘭德咨詢總裁宋延慶向21世紀經濟報導表示，相比2014年的那輪降價，今年房價在更高位，經濟大勢也更嚴峻，這意味著這輪降價潮可能勢頭更猛，持續更久，因此要做好降價的準備。

宋延慶表示，現金流比利潤重要，「現金為王，先‘活下去’再說。」他還指出，在持續、長效的調控下，「每個項目都能賺錢的日子已一去不復返了」。

中原地產首席分析師張大偉也指出，如果樓市政策沒有實質性松動，房地產市場的「價格戰」就有可能在四季度到來。前述房企人士也認為，在某些供應量較大的區域，價格戰恐不可避免。即使「按照公司年末走量的慣常要求」，降價也不可避免。

該人士還指出，雖然不同項目的產品類型、客戶群體不盡相同，但一旦出現價格戰，整個區域的預期都將受到影響，可謂「一榮俱榮一損俱損」。

事實上，除了降價外，開發商已經啟動了不少自救措施，從而應對即將到來的樓市「寒冬」。

雖然不時受挫，近期房企仍然頻繁發債，補充現金流。萬科、恒大、碧桂園、華夏幸福等頭部房企近期均有發債動作。

部分房企則採用其他方式補充項目資金。11月2日，泰禾宣布，將為控股子公司福州泰盛提供不超過7.5億元的貸款融資擔保。這部分款項專項用於「泰禾·大樟溪」項目開發建設，貸款期限不超過3年。最近，福州泰盛已接受渤海銀行福州分行提供的貸款。

此前一天，北辰實業則向其控股股東北京北辰實業集團有限責任公司申請貸款人民幣33億元，「用於亞運村綜合物業群非首都城市功能疏解項目及經營周轉、功能整合提升和裝修改造。」

此外，減少開支、收縮戰線也是房企的普遍選擇。易居克而瑞的數據顯示，2018年1-10月，40個典型城市土地出讓金累計收入18019億元，同比減少0.5%，2016年初以來同比首次轉負。其中，10月40個典型城市土地出讓金1483.7億元，環比減少15.6%，同比減少27.9%。

該機構指出，預計短期內調控政策不會放鬆，隨著房企的資金壓力逐漸加劇，全國的土地市場仍會逐漸降溫。

張大偉也指出，此前通過高杠桿的方式快速擴張的房企，將會放慢在土地招拍掛市場的擴張步伐。但在成本相對較低的並購市場，交易熱度仍將持續。