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作者：金滿樓
今日上海之「愚園路」，顧名思義，這個愚園的「園」確實是有的，那就晚清大地產商徐潤當年在上海的私家花園名之「愚園」，今日之路，即得名於此。
徐潤生於1838年，其家鄉廣東香山縣因為毗鄰香港、澳門，因而走出了近代中國最早看世界的新派人物，如容閎、孫中山、鄭觀應、唐廷樞等，都是這裡走出來的。
鴉片戰爭開埠通商後，香山一帶即盛產買辦，徐潤15歲時也隨叔父徐榮村前往上海學生意。
最開始時，徐潤先進英商寶順洋行（大鴉片販子顛地開辦）當學徒，因其勤奮好學，悟性又高，不久就由幫帳升為主帳。
僅十年功夫，徐潤就做上了外國洋行的副買辦（副總），這在當時是很不容易的。
寶順洋行即顛地洋行
1868年，剛過而立之年的徐潤脫離寶順洋行自立門戶，其開設一家名為「寶源祥」的茶棧，自己開始做買賣。
在之前積累的經驗與人脈幫助下，徐潤的茶葉生意做得風生水起，其不但在茶葉產區做起了一個茶業網路，而且在上海與唐廷樞等人創辦茶業公所。
可別小看了這個茶葉公所，當時整個上海的茶葉外貿，基本都在他們的控制之下。
茶葉是近代中國的四大出口主打產品之一，譬如在1886年的歷史高峰時期，當年茶葉輸出量高達268萬擔。
這一歷史紀錄，直到1986年才被突破，期間橫亙一百年。
而在當時的上海，茶葉出口量占全國出口總量的2/3以上，其中寶源祥茶棧又是上海最大茶葉外貿公司。
因此，說徐潤是近代中國的「茶王」，也並不為過。
當然，如果只是一個成功的買辦或富商，那徐潤的社會地位也不過如此，歷史並不會記下他這樣一個商人的名字。
不過，在1873年時，一個絕佳的機會向他招手了，那就是李鴻章創辦的輪船招商局。
1872年時，上海本地富商朱其昂受命籌建輪船招商局，但其募股並不成功，開局十分不利。
在此情況下，在與徐潤在茶葉貿易上多有合作的唐廷樞及徐潤本人分別被委任為招商局總辦、會辦。
唐、徐兩人之所以被選中，主要有兩方面原因：
一方面，是因為兩人都是成功的買辦富商；
另一方面，則是因為唐廷樞具有豐富的航運經驗，而沒有類似經驗的徐潤，則可能因為其資產的豐富。
事後，為了吸引更多的民間投資，唐廷樞帶頭入股白銀8萬兩，徐潤更是入股24萬兩銀，撐起了招商局的大梁。
在此號召下，各地巨商也都紛紛加盟，招商局100萬兩銀的招股任務很快完成。
事實上，徐潤能有此大手筆，與他在地產上的投資有著莫大的關係。
早在1863年，年僅26歲的徐潤即在寶順洋行老板及大班的建議下投資地產，頗有斬獲。而隨著租界的不斷拓展，徐潤也敏銳地看到了房地產業的勃勃生機。
19世紀70年代後，上海百業振興、萬商鹹集，生意做得紅紅火火的徐潤也加大了對地產的投資，而其投資的竅門就在於：
預先洞悉租界的拓展趨向，在具有開發潛值的交通要區或商業區以低價率先買進土地，待到升值後即高價售出，然後再從其他地方購置更多的土地。
在短短十餘年間，徐潤在南京路、河南路、福州路、四川路等向外拓展的區域買進大量地皮，而其手法和當下如出一轍：
將已有房地產從錢莊及銀行作抵押後貸出資金，然後購置新產，再將新產作抵押借貸，以層層抵押的辦法獲得資金滾動操作。
為此，徐潤先後自辦或合創了如上海地豐、寶源祥、業廣、廣益、先農等房產公司。
徐潤
據其自撰年譜（《徐愚齋自敘年譜》）中記載：
當時，他在上海所購的地產中，未開發2900餘畝，已建房屋320餘畝，其中建有洋房50多所、其他類型房屋2000多間，每年可收租銀12萬餘兩。
至1883年，徐潤在房地產上投入的資本超過200萬兩銀子。因此，無論從投資總額還是物業擁有量，徐潤都是當時上海的「地產大王」。
此外，徐潤還有包括輪船招商局、開平煤礦等公司股票約42萬兩白銀，再加上其他典當資本的話，當時徐潤的總資產大約有320萬兩白銀，這基本可以說是「富可敵省」了。
要知道，當時整個清廷的全年財政收入，也不過就七、八千萬兩白銀而已！
