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11 月 30 日億翰智庫發布《2018 年 1-11 月中國典型房企銷售業績 TOP200》榜單。碧桂園以 6656.9 億元銷售金額位居榜首，萬科、恒大分列二、三位。前 11 月，千億房企數量達 26 家。以下為億翰智庫詳細榜單及解讀。
榜單解讀
地產寒冬季節，企業在經營方面總體呈現 ” 三個變化、三個堅守 “，涉及六大關鍵詞。
一、三個變化
1. 格局清晰——強者恒強，千億僅僅只是起點
從表中可以看出千億規模以上房企的格局已基本清晰：
首先，碧萬恒作為第一梯隊一騎絕塵進軍 6000 億俱樂部，並與第二梯隊拉開近 2000 億的距離，其中又以碧桂園為最；
其次，融創和保利作為第二梯隊正在衝擊 4000 億規模；
再次，千億房企數量 2018 年預計近 30 家，千億已不再是目標而僅僅只是起點；
最後，綜合來看，雖然不同梯隊企業數量從 2016-2018 年變化幅度不同，但均呈增長趨勢，證明掉隊的千億房企基本沒有。
隨著未來千億房企基數的不斷增加，衝擊 2000 億、3000 億、4000 億等等更高規模的競爭也更加激烈。這種現象也從側面證明行業集中度和門檻值還在進一步提升。
2. 產業興企——從 B2C 單邊市場走向 “B2C+B2G” 的雙邊市場
產業興企一方面是企業從 B2C 走向 B2G 價值升維的重要表現形式，一方面也是深度契合國家對房地產企業的要求——承接政府服務、踐行政府功能化責任。首先國企分為為地方政府解決功能性事務的功能性國企和追求自身經營管理市場化兩種，若國企只考慮自身經濟利益而不主動承擔政府的一些訴求，最終作為國企的優勢將會喪失殆盡，而若完全不考慮投入產出比，只為承擔政府的功能性事務，企業也會喪失自身市場化發展的機遇。因此，最終所有國企可能都會進入了同一種路徑：以市場邏輯和商業行為踐行功能化責任！
對於民營企業來說，應該順勢而行，在企業利益和社會利益之間尋找一個平衡點。從 B2C 的單邊市場進入 B2C+B2G 的雙邊市場模式，B2G 本身就是資源模式，其中，商業、文旅、養老等領域都屬於 B2C 模式；古鎮開發、PPP、特色小鎮、產城、產業園等屬於 B2G 模式的表現形式。此時的民營企業開始解決政府的一些痛點，與政府之間的關係不再是對立關係，而是肩並肩攜手共進的關係，這樣的企業才能萬古長青。
3. 超級區域——從全國化布局走向深耕超級區域
我們早在 10 月銷售榜榜單解讀中就提到，現今企業的投資趨勢不再傾向於全國化布局，而是規模房企偏向於提高土地的靜態收益率和精選區域城市深耕兩種，中小房企偏向於暫停投資，暫時持觀望態度。通過億翰智庫研究發現，前期布局成渝都市圈的企業，現今普遍步入收獲期且收獲頗豐。比如金科、藍光、東原等企業在 11 月銷售業績表現搶眼，很大原因是由於成渝都市圈均貢獻了較高的業績占比。
圖表：2018 年 1-11 月金科、藍光、東原成渝都市圈銷售情況
資料整理：億翰智庫
此外，龍湖 2018 年中報顯示，成渝都市圈的土地儲備規模在 1127 萬平米左右，約占總土地儲備的 25%；金科 2018 年上半年新增土儲建築面積 1245 萬平米，其中約 50% 位於成渝都市圈，合計約 609 萬平米的土地儲備。藍光發展 20181-11 月新增土儲建築面積 1218.94 萬平米，其中成渝都市圈的土儲約 262.67 萬平米，占比 22%。東原地產中報顯示，報告期內新增土儲 151.27 萬平米，成都和重慶兩地的土地儲備約 113.59，占比 75%;
新希望地產作為成都的本土房企，一直是深耕成渝都市圈的先行者，2018 年 1-11 月先後布局重慶 4 塊住宅用地，涉及建築面積 99.47 萬平米。成渝都市圈仍然是這些房企的重倉區域，相信未來這些房企業績增長的驅動力依舊強勁。
二、三個堅守
1. 規模至上——規模是複雜世界的簡單法則
伴隨著行業規模見頂，資金持續收緊下，新一輪的洗牌即將來臨。根據企業的銷售目標，億翰預計未來兩到三年內，30% 的房企將占據 70% 的市場份額，而其餘 70% 的房企將爭奪剩餘 30% 的市場份額。對於中小型企業而言，規模是複雜世界的簡單法則，能解決生存問題。
2018 年雖然房地產行業開始從高速增長向高質量增長轉變，但是房企衝擊規模的決心依舊不減：碧萬恒的 6000 億俱樂部初具規模、融創和保利緊跟其後、千億規模房企近 30 家、企業積極完成自身制定的銷售目標等等無不彰顯當前企業對規模的追求。
圖表：截止到 2018 年 11 月，部分房企銷售目標完成情況
2. 剛需為主——剛需為主的企業和城市安全邊際更高
地產寒冬下，投資和改善需求基本離場，這點從沒有那麼多限制條件的二手房市場情況就可以看到。國家統計局最新數據顯示，2018 年 10 月，4 個一線城市二手住宅銷售價格環比下降 0.2%，降幅比上月擴大 0.1 個百分點；其中北京、上海和廣州環比均下降 0.2%，深圳下降 0.6%。31 個二線城市二手住宅銷售價格上漲 0.3%，漲幅比上月回落 0.5 個百分點。35 個三線城市二手住宅銷售價格上漲 0.5%，漲幅比上月回落 0.3 個百分點。二手房市場的逐步回歸理性，也從側面證明了當前置換需求下降的趨勢。在這種背景下，剛需為主的城市將會釋放更加強勁的支撐力和安全邊際，同樣，剛需產品配比較高的企業風險承受能力將會更強。
3. 現金為王——手有現金，心中不慌
2018 年房地產業界提到頻率最高的詞應該就是 ” 高周轉 “，尤其是 2018 年下半年，企業對於政策松綁的預期不在，基本放棄了以時間換空間的做法，也不再 ” 捂盤惜售 “。疊加中美博弈、融資收緊、政策環境不放鬆等等利空因素，企業的首要任務成為 ” 抓現金、抓回款 “，深刻認識到只有手中有現金，才能做到心中不慌。企業抓回款、抓現金直接體現在下半年推盤量的直線上升，尤其是在政策環境嚴厲的一線和核心二線城市，企業甚至不惜讓利跑量。
