2019，房價還能跌多少？答案在逐步清晰！

來源：米宅 作者：葫蘆娃

答案，一直都深藏在某些小事中。

草蛇灰線，伏脈千里。

1

經濟環境的耐受度

我在之前的一篇文章中提到過——

穩定比降價更重要。

我們站在當下這個新舊交替的轉折點上，極目四望，轉型的空檔期波動，無處不在。

防范金融風險之下的股市、債市、非銀行機構，都在去杠桿的倒逼下，正在不斷出清；

供給側改革之下，一方面，傳統行業失去政策扶持，增長回落。而另一方面，新興產業還未形成規模，增幅較慢。不得不做的產業結構調整，讓我們的經濟增速出現了短暫的空檔期；

產業轉型過程中，逐步失去成本優勢的我們，技術優勢卻還在緩慢補上來，經濟動能也出現了新舊交替的空檔期……

我們的宏觀經濟背景就是——

1、基本面沒毛病；

2、只是在盤整期，出現了股市、債市、匯市、產業、經濟動能等多個空檔波動。

在這樣的環境中，我們還能否允許房地產出現問題？

歷經三輪資產行情，國人65%以上的資產都沉淀在不動產之上；

而個人的不動產，一半以上都有銀行貸款，甚至很多企業的貸款也都以不動產作為質押的。

一旦出現大規模的房價下跌，比如跌去30%以上，斷供潮一定會來臨。

首當其中出現問題的就是銀行。

即使在平常年月，這都是一場後果不可估量的資產共振。

更可況，我們此時還恰巧處於新舊交替的空檔波動期。

我們能否承擔起這樣的後果？這是第一個值得去商榷的問題。

在當下，只有穩住房價，才能穩住銀行，才能穩住金融，才能穩住盤整期，從而走向真正的高質量增長階段。

10月底的大會，沒有提到一句房地產問題；之後，房地產稅也漸漸失去聲音……

倒是有一句話在諸多公開場合被多次提及——

防止資產泡沫破裂。

2

城市的耐受度

11月15日，央行聯合財政部和銀保監會，發出了一條最新指令：

個人可以在銀行櫃台購買地方債。

「打破剛兌，無人兜底」的地方債問題，開始露出水面。

在當下的環境中，似乎無論是哪個城市，都不敢拍著胸脯驕傲的說：

老子不缺錢。

要想理解地方債問題、地方財政問題，我們必須站在一個更加宏觀的目標之上：

2030年，中國城鎮化目標為70%。

目前，這個大目標的完成率只有不到60%。各個城市和各地政府，仍要馬不停蹄的搞基礎設施建設。

一方面，不能無限制的舉債加杠桿；另一方面，又要城鎮化目標。

夾在中間的分稅制卻始終無法解決，大稅種基本上歸中央，留給地方的遠遠無法支撐大型的基建和行政支出。

於是，地方能動的蛋糕只剩下土地財政和房地產。

理解了這個問題，我們就能理解以下兩個核心點：

第一，土地財政暫時找不到解決方案，房價大幅下跌的第一受害者是地方和城市；

第二，每一次樓市調控，都是中央和地方在財稅分配上的溫和博弈。

當下，最不願看到房價大跌，甚至崩盤的，可能就是地方和城市。

其一，房價大跌，一定會導致地價體系的摧毀，進而直接影響到地方的核心收入，最終影響基建和城鎮化進程；

其二，房價大跌的後遺症，還可能會伴隨有房者的踩踏，繼而就是大規模的群體性事件，比如前幾日諸多城市的降價維權。

房價大跌之後的地方城市耐受度，是我們值得商榷的第二個問題。

最終，我們看到了最近兩件意味深長的事情：

上月初，合肥的「降價未遂」；

上月末，深圳隱約重提房價調整幅度要控制在15%。

3

房企還能扛多久？

年中開始，房企被推上了風口浪尖。

債務、降薪、裁員、高周轉……「缺錢」和「續命」似乎成為房企的主旋律。

在還債高峰期、融資監管期和市場下行期的三重倒逼下：

從10月份開始，諸多房企在全國開啟了一波打折促銷潮。

房企的角度來看房價這件事——

房價還能跌多少≈房企還能扛多久！

10月份，幾乎所有人都認為，房企只能依靠降價促銷來續命。

一個月之後，有一個窗口被悄然打開了。

11月份（截止11月28日），多家全國性房企密集獲準發行大額融資，融資金額超過1000億。

融資的窗口，被悄然打開了，全國房企的債務壓力在逐步緩解。

隨之增強的是，他們對於下行市場的忍耐度；隨之下降的是，他們對於降價促銷的欲望。

獲得發債融資的房企幾乎都是上市公司和全國50強房企。

有錢之後的房企，還會冒著售樓部被打砸圍堵的風險，強行大額打折促銷麼？

這是第三個值得商榷的問題。

4

回到問題本身

說到這里，可能很多人會說，你還是沒有回答問題的關鍵——

2019年，房價還能跌多少？

其實，問題的答案就在上面那三個值得商榷的問題里——

當下的經濟環境，能否承受房價的大跌？

當下的地方城市，是否願意看到房價的大跌？

當下的房企，是否真的被債務逼到了大跌促銷的牆角？

理解了這三個問題，我們就能看到房價相關的背後，其實是多方的博弈。

在當下的環境中，各方的最終訴求，將歸結到一個共識點——

最好的結果就是，保持現狀的穩定。

在這個共識點之上，我個人的判斷是——

我們能接受的房價下跌底線，也就是整體均價20%-25%的跌幅。

注意，我這里說的是整體均價，絕不是單點城市和單點項目。

在這個底線之內，銀行不會出現斷供，系統性的金融風險不至於爆發；有房者亦能保持穩定，群體性事件不至於爆發；地方政府亦能保持地價體系的穩定，城鎮化目標不至於無法完成；相對於房企來說，給大房企開一道融資的窗口，以便借新還舊，度過冬天……

說到這里，我們還認為：

房地產問題，就只是房地產問題麼？

房價大跌，乃至崩了，一切問題真的迎刃而解了麼？

5

結

最後的最後。

有心人一定會注意到，我剛剛單獨強調了：

整體均價的跌幅底線是20-25%，但這個跌幅在實際的城市里，會出現分化。

有的城市已經逼近了底線，具備抄底的可能；

有的城市卻只是跌了一半而已，還有持續探底的可能；

有的城市甚至會因為前期泡沫過大，跌過25%以上。

那麼，哪些城市已經探底，具備抄底可能？

哪些城市還將繼續下跌，甚至跌破25%的底線？

因為篇幅有限，並避免出現鼓吹投資之嫌，我就不在這公開討論了。

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