中國缺房子嗎？

房價的快速上漲似乎讓人們忘了一個很基本的事情——中國究竟有多少套房子？中國到底缺不缺房子？

房價的快速上漲似乎讓人們忘了一個很基本的事情——中國究竟有多少套房子？中國到底缺不缺房子？中國房改以來，尤其是近十年來，中國房價的快速上漲，讓人們把關注點都放在了房價上，尤其是2015年「330」政策之後，房價的繼續暴漲，更是讓人們忽略一個最基本的經濟學道理，即價格由供應和需求共同決定。

當然中國人總是相信西方的經濟學原理在中國總是會失效，尤其是在房地產這個市場上。因為很多人都認為中國的房地產市場本身就不是一個自由市場，而是一直被ZF這只強有力的「有形的手」左右著。筆者是經濟規律的信奉者，我認為有形的手只能在一定時間內改變市場運行的軌跡，但無法改變方向，無法改變周期。有些東西遲早是要來的。

目前的宅價格呈現一種高位盤整的現象，有一些經濟學思維的人或許會明白，價格在一個區間盤整只會維持一定的時間，最終會因其內在因素的改變促使市場選擇向上或是向下的走勢。雖然「限售」等政策能在一定程度上將資金鎖在房地產市場里，但當杠桿房產投資者無法做到順利的退出而又資金鏈無法維持的時候，必將有可能引發市場的崩潰。市場總會有市場自己的運行邏輯，政策能夠管的了一時，而管不了一世。

好了，說的有點遠了，今天主要是要探討中國到底缺不缺房子？那麼，我們今天來好好研究一下這個影響房價未來走勢的供應面，即中國到底有多少房子？中國到底缺不缺房子？

我相信有相當一部分人跟筆者一樣都很好奇，放眼全國，處處都是工地，這麼多年過去了，目前中國到底建造了多少房子？實際上稍微想一下，這個數據應該就挺嚇人的。那麼具體的數據，且聽我來慢慢分析來。

為了保證數據的準確性和權威性，我們這次統一採用國家統計局的數據。國家統計局對於房地產的統計包含幾個指標：房地產投資額、施工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額等。如果要準確的體現最有效的新增供應面積上，目前這個幾個指標中，竣工面積是最具準確性的。房地產投資額無法體現究竟造了多少房子，施工面積是一個過程數據，銷售面積和銷售額包含二手房的數據，存在重復性。

那麼我們開始統計一下，自「房改」以來，中國到底新增供應多少的商品住宅？（溫馨提醒，這里僅僅統計的是商品住宅）

中國的全面「房改」是從1998年拉開的，但國家統計局開始統計「竣工面積」這個指標是從2005年開始，那麼1998-2004年之間的數據，我們只能是基於合理的假設來推算，即假設1998-2005年，新增商品住宅竣工面積每年增長約5%，然後根據2005年的數據倒推計算出1998-2004年的數據，具體數據如下：

（數據來源：根據國家統計局2005年數據合理推算）

2005-2007年這三年，國家統計局雖然統計了竣工面積，但是按照商品房（即包括住宅、公寓、寫字樓、商業等）口徑統計的，根據2008-2016年的商品房與商品住宅的比例關係，商品住宅占商品房的比例一直維持在80%左右，因此，這三年，按照商品房竣工面積乘以80%來統計商品住宅的竣工面積，具體數據如下：

（數據來源：根據國家統計局的數據合理推算）

再看國家統計局關於2009-2016年商品住宅的竣工面積，具體的統計數據如下：

（數據來源：國家統計局）

最後，我們把上面三個階段的數據合併製作成圖表如下：

（數據來源：國家統計局、地產觀點整理分析）

根據上面的圖表數據，很容易計算得出，1998-2016年，這19年來全國的新增商品住宅的竣工面積超過97.97億平方米，這是一個什麼概念？只是看數據，相信大多人沒有什麼概念，那麼我來把它換算成套數，就能更清楚的看明白了。

由於中國很長一段時間實行70/90原則，即新建商品住宅單套面積在90平方米以內的比例需要占70%。當然，實際情況是一二線城市尤其是北上深廣一線城市90平方米以下的房子占比更大，而三四線城市及縣城還是以大戶型為主。綜合起來，我們初步以每套100平方米來計算，初步計算得出這19年來中國新增商品住宅約9798萬套。

有人可能還沒有太多的概念，那麼我們把這麼多的套數換算成可供多少人居住就更加一目了然。中國的原生態家庭的人口數量為3-5口人，我們取中間值4人為基準來估算，則9798套房子可供4億的人口居住。

這麼乍一算，好像中國真的很缺房子？似乎房價這麼高的邏輯一下子就通了。難怪房價這麼高，中國13億人口，新建的商品住宅才夠住4億人？如果你這麼想，那就大錯特錯。我們一定要睜大眼睛看看上面的措辭，是商品住宅，再次強調是商品住宅夠4億人口住！

大家都知道，中國是一個多元化且複雜的國家，房地產市場也不例外，這也是中國特色。在很長一段時間，甚至是在五年前，中國縣級城市的新增住房都不是主要靠商品住宅來供應的，那麼是靠什麼供應的，是靠宅基地建房、集體用地建房、工業用地建房（宿舍）、保障性住房、軍產房等等，這些名目繁多的房子在中國有一個統一的名字，叫著「小產權房」，而上文提到的商品住房就是我們傳統意義說的紅本「大產權房」。說到小產權房，那麼中國究竟又有多少套呢？

這一直是一個很神秘的數據。但是我們從一些公開的報導還是能夠找到一些蛛絲馬跡。據之前新浪房產的一篇報導，在中國房地產市場發展最為成熟的深圳，小產權房占全市總住房套數的比例居然超過了56%，即深圳住房中一大半是小產權房。看到這個數據，我是一點都不驚訝，深圳到處都是村委建的統建樓、城中村等，根據商品房和小產房分布的密度，我甚至都覺得這個數據可能有些偏低。

那麼問題就來了，連最早啟用土地招拍掛制度的深圳，小產權房的比例都占了一半以上，而那些之前一直基本上都是靠小產權房供應的三四線城市及縣城，這個比例會有多高？沒有最高、只有更高，我們初步可能，全國範圍內，小產權房可能是商品住宅的3倍以上。如果加上這個數據，中國目前的存量居住用房在4億套左右，能夠滿足16億人口的居住。

所以，春節回鄉，只要我們留心觀察，發現一個三代同堂的家庭，擁有住房基本上都在三套以上，老家農村或是鎮上一套宅基地建的房子、縣城或是市里一套，自己工作的一線或是二線城市一套。由於持有成本的低廉，讓中國人成為喜歡擁有房子。

從這個角度來看，中國還缺房子嗎？那究竟是什麼原因導致房價這樣暴漲？

目前的一二線城市房價高燒不退的主要原因還是由於城市化進程導致的人口向資源優勢城市的過度集中，導致住房結構化供需不平衡，這是目前一二線城市房價居高不下的最核心因素。除此之外，市場的炒作，投資的非理性，資源的不均等性，進一步促使原本結構化供不應求的局面更加扭曲和加劇。當然，從另一個宏觀因素來看，就是貨幣的超發與信貸的擴張，是過去幾年中國的房價暴漲的重要原因。

然而，隨著城市化進程放緩、甚至出現人口流動方向的改變，以及部分後面進入一二線城市的人發現自己在這個城市根本無法同等獲取比自己早來的人一樣資源的時候，肯定會慢慢出現人口回流，即一線向二線回流，二線向三四線回流，最終也會導致房價的緩慢回歸。當然，你也不用較真，我這三兩句也沒辦法把房價回歸的原因闡述明白，權當著拋磚引玉。

圖片來源 | 價投者

這里很靠譜！