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來源：每日經濟新聞
溫哥華（圖片來源：視覺中國）
12月中旬，凜冬已至，「楓葉之國」加拿大正處於冰天雪地之中，壞消息一個個傳來。
一個壞消息是，消費旺季之中，羽絨服品牌加拿大鵝股價連日走低，在中國內地的首家店也推遲開業；另一個壞消息是，以宜居著稱的溫哥華樓市「跌跌不休」，成交量呈現暴跌之勢。
根據大溫哥華房地產委員會（REBGV）發布的數據顯示，由於銷量下滑和庫存增加，該地區11月的房價進一步下跌。
需求不足，溫哥華樓市大降溫
REBGV報告顯示，溫哥華住宅銷量在今年7月已同比暴跌30.1%，當月銷量僅有2070套，到11月份的房屋銷量更是跌到1608套，同比驟降42.5%，並創下2008年金融危機以來的最低水平。而1608套的單月房屋銷量，比過去10年間同期水平低了34.7%。
圖片來源：vancourier
REBGV表示，這是因為溫哥華市場上可交易的房屋數量在一年內激增40.7%，但卻沒有足夠的需求。分析師就此警告稱，溫哥華樓市可能出現非常劇烈的回調。
「在2018年的大部分時間裡，溫哥華購房者一直持觀望態度。在過去的6個月時間內，基於不同的房屋類型，（溫哥華）的房價暴跌了4%~7%。我們將繼續關注2019年第一季度的房屋銷售情況，看看購房者需求是否會在傳統上更為活躍的春季回升。」REBGV總裁菲爾·摩爾在報告中說道。
圖片來源：REBGV
11月溫哥華的所有類型住宅的基準價為104萬加元，較10月份環比下跌1.9%，較2017年11月份同比下滑1.4%。其中，溫哥華的獨棟住宅11月的基準價格僅略高於150萬加元，同比下跌6.5%；同期溫哥華公寓的價格則為66.78萬美元，雖然較去年同比上漲了2.3%，但卻較今年10月份環比下跌了2.3%。
每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者注意到，利率上升對溫哥華樓市產生了重要影響。加息降低了市場對新房的需求——加拿大央行在今年10月份再次加息，這是該行在不到一年半的時間裡連續第五次加息。
加拿大央行在不到一年半的時間裡已連續五次加息（圖片來源：tradingeconomics）
一些行業專家和業內人士表示，加拿大房地產市場已經做到了預期的「軟著陸」，銷售和價格增長放緩，使市場在長期內更具可持續性。記者注意到，與溫哥華房價暴跌形成鮮明對比的是加拿大另一座主要城市多倫多。在經歷了2017年的下跌後，多倫多的房價和銷量已經在最近的幾個月逐漸企穩。
圖片來源：REBGV
凱投宏觀資深加拿大經濟學家斯蒂芬·布朗表示，與多倫多不同，溫哥華樓市正走向「顛簸著陸」。「在多倫多樓市企穩後，人們很容易認為溫哥華樓市的惡化將以軟著陸結束，」布朗上周在一份給客戶的報告中寫道。「但溫哥華的房價被高估得更多，而且有明顯的跡象表明未來幾年溫哥華的樓市將出現供應過剩的局面。」
供給增加，溫哥華樓市明年還是「涼」
溫哥華曾多次被評為北美最難以負擔的住房市場。在全球範圍內，溫哥華也在最難負擔的樓市排名中位列第三，前兩名分別為香港和澳大利亞雪梨。加拿大在線房屋信息平台Point2 Homes2017年的一項調查可能，溫哥華一套普通住宅的價格是當地人平均收入的17.3倍，而多倫多則是7.5倍，蒙特利爾僅是4.2倍。
布朗認為，2018年年初出台的更為嚴厲的新抵押貸款措施對溫哥華樓市的影響巨大，因為溫哥華的購房者都在最大限度地利用他們的抵押貸款。在最近一次發布的不列顛哥倫比亞省預算中，加拿大新民主黨政府將外國買家的稅率從15%提高到了20%，並且使用範圍擴大到了溫哥華以外的加拿大地區。不僅如此，不列顛哥倫比亞省財長卡羅爾·詹姆斯還對價值超過300萬加元的房屋征收了附加稅，提高了房屋的轉讓稅，並對全年有六個月空置的房屋征收了占用稅。
布朗指出，當前溫哥華建造了太多的新住房，導致供應過剩。雖然多倫多的人口是溫哥華的2.5倍，「但目前溫哥華在建的住房有4.2萬套，而多倫多只有7.1萬套。這也就是說，溫哥華在過去一年裡為每一個搬到這座城市的人建造了1.2套公寓，這一數據在多倫多只有0.5套。」布朗寫道。
多倫多（圖片來源：攝圖網）
銷量和掛牌量比率表明，明年溫哥華的房價還將以5%的速度下跌。他總結稱：「鑒於即將到來的供應增加可能會推動掛牌數量進一步上升，如果未來幾個季度溫哥華的樓市進一步惡化，我們也不會感到意外。」REBGV的報告顯示，11月溫哥華樓市的銷量和掛牌量比為13.1%。分析師表示，當這一比率長期低於12%時，該地區的房價就會面臨下行壓力。
全球一線房地產市場均在降溫
每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者注意到，其實除了溫哥華，今年下半年開始，從倫敦到雪梨，從北京到紐約，全球最熱門的城市房價均在降溫。
由於英國脫歐相關擔憂、經濟放緩和高企的價格抑制了需求，倫敦的房價早已開始下跌。 根據Savills Plc的研究，倫敦市中心最佳地段的房價自2014年見頂以來已經下跌近18%，其中一些房屋的價值縮水幅度高達三分之一。與此同時，開發商開始興建創紀錄數量的昂貴住宅，在這個長期缺乏經濟型房產的城市創造了大量動輒數百萬英鎊的頂層公寓。
圖片來源：彭博社
由於信貸收緊、負擔能力已至極限以及「踏空恐慌」的停止，雪梨房價今年也出現下滑。警覺到爭搶市場份額導致放貸標準下降後，監管機構逐步整頓了高風險貸款。例如，收緊只還息的住房抵押貸款，並讓銀行嚴查以前很松懈的費用和收入核查。這使得貸款的獲取變得更困難。Demographia的數據顯示，鑒於雪梨的房價收入比已經排在全球第二，購房者的負擔能力已達極限。
今年雪梨房價出現下滑（圖片來源：彭博社）
紐約房價最高的地區——曼哈頓的房屋銷量已連續三個季度下降，存量的增加讓買家變得更挑剔，有關價格已漲得太高、太快的擔憂也有所加劇。今年第二季度末，曼哈頓樓市有近7000套房源，比去年同期增長11%。同期內曼哈頓房屋銷量下降17%至略多於2600套的水平。同時，開發商仍在向市場注入新建豪宅：曼哈頓今年預計將有有4600套新建公寓掛牌銷售。這將進一步導致曼哈頓房價下跌。
庫存過剩，曼哈頓房價下滑（圖片來源：彭博社）
記者 | 蔡鼎
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