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房企發債融資松綁的信號疑似悄然出現。
12 月 12 日，發改委下發《關於支持優質企業直接融資進一步增強企業債券服務實體經濟能力的通知》（下稱通知），表示支持信用優良、經營穩健、對產業結構轉型升級或區域經濟發展具有引領作用的優質企業發行企業債券。
根據通知要求，相關發債企業需要主要滿足如下標準：
（一）主體信用等級達到 AAA。
（二）主要經營財務指標應處於行業或區域領先地位（附件 1）。
（三）生產經營符合國家產業政策和宏觀調控政策。
（四）最近 3 年未發生公司信用類債券或其他債務違約，且不存在處於持續狀態的延遲支付本息事實。
（五）最近 3 年無重大違法違規行為，未納入失信黑名單。
（六）報告期內財務報表未被註冊會計師出具否定意見或無法表示意見，如被註冊會計師出具保留意見的，保留意見所涉及事項的重大影響已經消除。
通知同時提出了類似儲架發行的發債模式。
” 符合條件的企業申報發行優質企業債券，實行‘一次核準額度、分期自主發行’的發行管理方式。” 通知指出，發行人可根據市場和自身需求靈活制定債券發行方案，而在額度批復後，可在批文的 2 年有效期內自主決策；同時發行人可在申報階段可僅設立主承銷團，在各期債券發行時明確牽頭主承銷商及承銷團成員。
同時，通知還明確優質企業債券 ” 即報即審 ” 的制度紅利。
” 優質企業債券實行‘即報即審’，安排專人對接、專項審核，比照我委‘加快和簡化審核類’債券審核程序，並適當調整審核政策要求。” 通知指出，並提出該債券具有以下五項特點。
（一）在償債保障措施完善的基礎上，允許使用不超過 50% 的債券募集資金用於補充營運資金。
（二）核定公開發債規模時，按照公開發行的企業債券和公司債券餘額不超過淨資產 40% 的口徑進行計算。
（三）鼓勵符合條件的優質上市公司及其子公司發行企業債券。
（四）允許優質企業依法依規面向機構投資者非公開發行企業債券。
（五）鼓勵商業銀行以 ” 債貸組合 ” 增信方式，進行債券和貸款統籌管理。
房企納入參考標準
21 世紀經濟報導記者發現，通知同時以附件的形式陳列了各行業的發債標準。
其中房地產業作為 ” 第四類 ” 行業也赫然在列，根據要求，進入優質企業發債行列的房企需滿足資產總額達 1500 億元、營業收入達到 300 億元的雙重標準，同時不得超過行業資產負債率的重點監管線，未明確的原則上不超過 85%。
值得一提的是，上述財務指標的會計期間要求也相對寬鬆，即可按照最近一年或最近三年經審計財務數據的平均值的孰高者進行核算。
記者統計發現，僅按照去年年報比照上述財務標準粗略統計，A 股市場就有包括華僑城、招商蛇口、金地集團等在內的 8 家房企入圍。
值得一提的是，河北廊坊的兩家民企開發商華夏幸福、榮盛發展也滿足這一要求，若其此類債券能夠得以發行，其環京住房限購導致的流動性壓力可能將得到一定程度的緩釋。
仍有負面清單約束
雖然房地產行業被列入優質企業的行業範圍，但根據通知要求，發債資金用於房地產投資仍將迎來負面清單的約束。
通知的信披指引提出，發行人的申報材料應明確債券募集資金禁止投向領域，形成 ” 負面清單 “。
” 負面清單 ” 包括但不限於以下若干領域：
將募集資金借予他人；
用於房地產投資和過剩產能投資；
用於與企業生產經營無關的股票買賣和期貨交易等風險性投資；
用於彌補虧損和非生產性支出
” 發債可以募投用於產業園建設、保障性住房、長租公寓等非限制類領域，一樣可以緩解房企的融資難。” 一位民營房企的融資業務人士 12 月 12 日向 21 世紀經濟報導記者表示，” 不過最終房企能否做到發債，還要看政策如何具體實施。”
