關注青島博德餐飲管理有限公司驚喜多多哦~

王健林「瘦身神功」練成：資產縮水740億，改寫房企轉型商業史？

如果說過去的萬達是一頭重資產的笨重的大象的話，現在的萬達則要輕盈許多。萬達的總資產，三年下三個台階，從2016年的8000億到17年的7000億，再到如今的6000億。萬達帝國資產不斷「縮水」的背後，到底發生了什麼？王健林到底要意欲何為？他修煉的「瘦身大法」到底是什麼武林秘籍？

現在，隨著萬達年會的召開，謎底初步揭曉了。1月12日，萬達集團2018年年會在青島召開，會上公布了萬達集團2018年經營業績。從年會披露的信息來看，在過去的一年萬達集團資產縮水超過740億， 可以說瘦身不少，這與過去一年萬達持續的「賣賣賣」密不可分。但最關鍵的是，萬達文化成第一大產業，服務業占據集團收入。也就是說，萬達集團已經不是一家標準的房地產公司，萬達集團是否正式轉型成功？而在此之前，好像世界上還沒有大型房企轉型成功的先例，萬達向文化產業的轉型成功是否改寫了房企轉型的世界商業史？

歷經兩年的閉關修煉，在持續不斷的「賣賣賣」中，王健林的「瘦身大法」已經初步練成。真是「欲練神功，必先自宮」，不對自己下手狠點，練不成曠世神功。但金庸江湖中真正的大師，還有關鍵一招是「內外兼修」。

1、2018年萬達集團資產、收入雙雙下降，其背後是「賣賣賣

萬達年會公布了一堆數字，我們選擇最關鍵的幾個來分頭看看。第一個數字是總資產。2018年萬達集團以成本法計算企業資產6257.3億元，因為資產轉讓因素，同比下降11.5%。第二個數字是收入，收入實際做到2512.7億元，因將其中已簽訂轉讓協議、但未完成轉讓的部分項目所產生的370億元收入從年度計劃及統計中減去，萬達集團2018年收入為2142.8億元，完成年計劃的101.6%，同比下降5.7%。

可以看出，2018年萬達集團資產、收入雙雙下降，資產6257億，縮水逾740億，收入2142億，下滑5.7%。這也不難理解，萬達集團在2018年繼續延續了17年的賣賣賣模式。這一年，對於萬達來說是忙著賣資產的一年。國內，王健林以78億賣掉萬達電影部分股份；以200億元左右價格把北京萬達嘉華等77個酒店賣給富力地產；先以438.44億把13個萬達文旅項目部分股權賣給孫宏斌，一年後再以62億元的價格將萬達文化管理100%售予融創；如今再把百年人壽以27.18億元價格賣給綠城。

2、文化產業已經成為萬達第一大產業，萬達集團已不是房地產企業

服務業收入1609億元，占總收入的75.1%。值得注意的是，萬達文化集團收入692.4億元，完成年計劃的101.3%，同比增長9.2%。其中影視公司收入580.6億元，同比增長9.2%；新開業影城114家，新增螢幕1009塊，其中國內新開業影城105家，新增螢幕889塊；累計開業影城1641家，螢幕16576塊。此外，文旅公司收入2.7億元（不含轉讓文旅項目）。

而萬達地產集團收入540.2億元，完成年計劃105.8%，同比減少34.9%；回款610.4億元，完成年計劃的102.5%，同比減少3.3%。對此，萬達集團董事長王健林表示，文化產業已經成為萬達第一大產業,房地產收入占比不到四分之一,應該說,萬達集團已不是房地產企業。

3、萬達到底還有多少負債？恐怕這是大眾最想知道，首富還是首負的爭議由來已久

據自媒體消息，在萬達集團2018年年會上，萬達集團董事長王健林表示，萬達將加速清償全部海外有息負債，計劃用2-3年時間，將負債降至絕對安全水平，繼續走輕資產之路，將加速降低萬達負債率 。

2017年，在「萬達、融創、富力簽訂戰略合作協議」發布會上，萬達集團董事長王健林當眾表示萬達確實有4000多億元的負債，但是這並不能對萬達集團構成任何威脅。王健林表示，萬達商業的資產在6000億元左右，淨資產更是達到1900億元，資不抵債是空談。但萬達今年確實在大力降杠桿去負債。

2018年，隨著萬達不斷變賣資產，負債率大幅下降。在2018年底的數據，據萬達集團旗下大連萬達商業管理集團股份有限公司近兩年財務報告顯示：萬達商管在15個月時間內減掉了2158億元負債，較2017年6月底總債務減少了約三分之一。萬達負債率降到了60%以下，公司海外項目只餘芝加哥萬達大廈，境外地產員工不足10人。

如果按照萬達負債率降到了60%以下，那麼萬達如今資產6257.3億，假設負債率沒有大變的話，如今萬達負債應該在3750億以下。當然這個數字只是我自己估算的，並不是萬達官方公布的準確數字。就負債率來看，萬達目前也不是一家標準的房地產企業了，房企負債率很多都超過85%，甚至更高。萬達60%的負債率，可以說是瘦身初步成功。

4、2017年會，王健林說全球大型房企無轉型成功先例。現在萬達是否已改寫世界商業史？

在一年前的2017萬達年會上，王健林感慨，2017年顯然是房產巨頭萬達，風浪不停的一年。從房市持續走低，到資產出海受阻，從資產拋售，到內部團隊的動蕩，王健林用「非常難忘」形容了這一年，說2018年的目標，就是轉型：從一個房企，轉型成一個服務性企業。按照王健林的說法，全球大型房企無轉型成功先例，萬達要已寫商業史。

如今，一年時間過去，萬達集團可以說初步達成了目標。事實上，2018年是萬達轉型發展的關鍵一年， 2018年服務業收入1609億元，占總收入的75.1%。也就是說，服務業收入已達到房地產收入的3倍，而房地產收入占比不到四分之一。

萬達集團「去房地產化」除了增加服務業收入占比外，還有輕資產戰略。萬達提出輕資產戰略以來，不僅輕資產廣場數量逐年上升，而且輕資產模式也在不斷創新，投資類、合作類模式都得到了市場的廣泛認可。2018年開業的輕資產萬達廣場已達19個。 新髮展的58個萬達廣場中，輕資產項目高達50個。此外，輕資產模式運用的範圍和領域也在擴大，從起初萬達廣場運用輕資產模式，再延伸到萬達酒店。據悉，新開業的萬達酒店全部是委托管理模式。

可以看出，萬達近一年的產業調整，主要有兩個目的：降杠桿和輕資產轉型。後者即去地產化，目的可能是推動萬達核心資產萬達商管A股上市。至於萬達到底是否已經向文化產業徹底轉型成功，還有待時間去驗證。萬達到底是否已經去地產化，也不能只憑他年會自說自話，最好的試金石應該是萬達商管的IPO。目前，萬達商管在A股IPO排隊中，如果真是去地產化、輕資產化明顯，IPO就有成功的希望。