2019年該不該買房

上篇文章結尾我留了一個問題，所以在回答今年該不該買房之前先搞清楚19年為什麼不能大漲。

我說了兩個因素，內外部條件都不具備。首先說外部，最近1年多美聯儲一直在加息縮表，10年期國債利率好像到3點多了，美國加息的結果直接造成各個經濟體外資回流美國，造成其他經濟體的貨幣貶值。對於大陸而言，美國加息我們不能跟著加息，也不能濫發貨幣，國內經濟承擔不起，只能定向向樓市加息，這才有從17年到現在的按揭利率一直上浮到30%。而美聯儲加息直接導致的就是大陸外儲減少，從高點4萬億美元降到現在3萬億，匯率差點破七，人民幣貶值壓力很大。外資回流的路徑是這樣的，外資來華投資拿的是美元，通過央行兌換成人民幣再進行投資，這個美元就存在央行當做是大陸的外儲，一旦外資回流，那就需要外儲減少相對應央行也要收回對應的人民幣的數量。上半年整個社會都缺錢，這當然是去杠桿的因素，和外儲減少也有關係。外部因素主要還是全球都不是貨幣寬鬆狀態，不是所謂的QE寬鬆，國內M2的增速才8%，中國目前也不大可能去搞貨幣寬鬆，只有貨幣寬鬆的環境下樓市才更容易大漲。

內部條件主要還是居民杠桿率增速過快，最近兩年居民杠桿率增速有點快，目前在50%以上，居民手里沒錢了，所以要控制居民杠桿率的增速，抑制一下需求。如果讓其一直增加勢必會造成大面積的斷供影響金融安全和社會穩定，對於老百姓來說需要有一個賺錢的時間來緩解一下壓力。這也是一直在做的連續降準後希望扶持中小企業，解決就業，增加收入，形成良性循環。

這里說一下我理解的降準，前幾天的降準很多人都以為又是大放水，樓市肯定漲。這其實是片面的，很多財經大佬都在第一時間解讀了降準的意義，我說一下我的看法。最近幾次的降準造成的結果就是銀行不缺錢了，銀行理財產品的收益在下降，但是錢在銀行間趴著，沒有途徑進入到市場上，這就是有的學者說的所謂的流動性陷阱。近期李總要求銀行強制性給中小微放貸，就是要解決這個問題。銀行先天的怕風險，對於給小微企業貸款的積極性遠沒有房貸風險小。對於對樓市的影響只能說解決了銀行資金緊張的問題，而是否大漲還需要銀行利率的調整和首付比例的調整都限購政策的出台，這就相當於魚塘里魚有了，但是沒給你捕魚的工具，單靠手抓抓不住幾條，需要政策給你捕魚工具才能抓的更多，而這個工具是要看政策的。

現在就可以回答一下19年該不該買房的問題了，和13年類似。13年到15年政策出台用了2年的時間。現在屬於老周期末，新周期還沒有開始。這個老周期什麼時候結束新周期什麼時候開始我也不知道，這要看政策導向。對於鄭州而言，我覺得需要等鄭州對調控政策的調整力度，還要等銀行利率的下調，起碼調整到上浮20%以內。目前如果你是自住改善我覺得可以考慮看看樓盤，只要限價沒調整還是有時間看的，當然如果有低於備案價銷售的樓盤也是能買的，未來如果調整限價只會越調越高。對於投資而言，時候還沒到，在橫盤期時間過長的話買入會增加持有成本。

最後我想說一下我理解的買入時機，大多數人都是追漲殺跌，其實什麼時候買房，就是在下跌周期中找機會買入，在上漲周期里賣出二手房。這個順序大部分人都會搞混，當然誰也不是神仙，不要指望你買入賣出的時機一定是最低的或者最高的。要學李嘉誠，不賺最後一個銅板。