1億人進城房子還過剩了嗎

民生證券在近期研報中表示，如果把中國的房地產市場比作一個水池，過去十年這個水池的水位持續快速上升，也就是說中國的住房存量大幅增長。每年新建的房子一直大於新賣出的房子，甚至連最火的2017年也不例外(新開工17.9億平，新銷售16.9億平)。

如果從存量增幅角度看，似乎樓市的確面臨產能過剩的問題。但從人均角度看，又不是那麼回事。

據經濟日報10月17日報導，住建部住房政策專家委員會副主任、全國房地產商會聯盟主席顧雲昌在博智宏觀論壇第三十二次月度例會上表示，現在中國住宅人均人均建築面積大概在35平米-40平米之間。他認為，中國住房市場還有很大發展空間。

顧雲昌表示，中國住房總量滿足了？不用多大發展了嗎？答案是否定的。

顧雲昌首先從人均面積角度指出，中國人均建築面積現在大概在35至40平米之間，與一些西方發達國家差不多，但發達國家的面積是使用面積或者室內面積，比中國的建築面積大25%到30%，所以人均面積並沒有到位。

我們的房子過剩了嗎？

那麼中國的住房過剩了嗎？民生證券研究院宏觀研究員朱振鑫在10月10日發表的研報中表示，大陸從未進行過全國性的住房普查，所以無論是統計局還是住建部都缺乏全面的住房統計數據。

因此民生證券選用統計局2010年「六普」數據的住房情況數據作為基數計算出2010年底城鎮住房存量。

然後，採用固定資產投資項下的住房竣工面積(不含農戶)計算2011-2017年城鎮住房竣工面積增量。

最後，將2010年城鎮住房存量面積和2011-2017年城鎮住房竣工面積增量加總後可得到城鎮住房供應總量。如果不考慮空置住房，2010年城鎮住房存量為196億平方米，2011-2017年城鎮新增住房67億平方米，全國城鎮住房總計263億平方米，2017年城鎮常住人口數量為8.13億，城鎮人均居住建築面積為32.35平方米。

民生證券同時也指出，這一估算並不完整，主要是存在以下三點不足：一是不包含空置房；二是未包含投資規模低於500萬的城鎮自建房和「農轉城房」；三是未扣減老房拆除面積。

而考慮空置率後，2010年城鎮住房存量為231億平方米，全國城鎮住房總計298億平方米，增加了35億平方米，城鎮人均居住建築面積為36.65平方米，人均增加了4平方米，已超過住建部十三五規劃的2020年城鎮居民人均住房建築面積35平方米。

人均住房面積依舊偏低

那麼中國住房過剩了嗎？民生證券統計顯示，對比多數發達國家和地區，大陸人均住房面積依舊偏低，基本住房需求還有一定的增長空間。

(數據來源：美國普查局，英國統計局，德意志聯邦統計局，法國CGEDD報告，芬蘭統計局，日本統計局，韓國國土交通部，香港政府統計處)

尤其是考慮到中國特色的公攤面積後，這一差距將更為突出。目前各國住房面積算法不一樣，大多數國家地區計算的是實用面積或使用面積，國內房屋計算的是建築面積，得房率僅為70%，轉換為使用面積後，中國實際人均住房面積僅為25.66平方米，依然偏低，不能說是過剩，未來還有相當的增長空間。

(數據來源：美國普查局，英國統計局，德意志聯邦統計局，法國CGEDD報告，芬蘭統計局，日本統計局，韓國國土交通部，香港政府統計處)

而假如從城鎮化角度看，則中國人的住房面積就顯得更加不夠。顧雲昌表示，從城鎮化水平說，中國現在城鎮化率58%，戶籍人口的城鎮化率42%左右。從42%或58%到基本做到城鎮化的70%，未來還會有多少人進城？房子夠不夠？

任澤平：人口未來將向一二線都市圈聚集

恒大集團首席經濟學家任澤平在9月17日的研報中也指出，中國人口流動從三七分化走向二八分化。

人隨產業走、人往高處走，人口未來將持續向一二線大城市大都市圈及部分區域中心城市集聚。

中國的人口流動呈現一二線城市常住人口持續大幅流入，三線稍有流入，四線基本平衡，五六線持續淨流出的局面。

根據任澤平統計，從2010-2016年的6年間與之前的10年相比，人口流出的地區比例，三線城市從14.1%增至42.2%，四線城市從46.4%增至61.2%，五線城市從72.9%增至78.8%，六線城市從71.1%增至79.9%。

基於人隨產業走、人往高處走的人口流動邏輯，表明一二三線城市常住人口未來仍將持續流入，而五六線城市人口將繼續大幅流出。

任澤平判斷，人口未來將持續向一二線大城市大都市圈及部分區域中心城市集聚，人口流入地區也是中國過去、當前及未來最具經濟活力的地區。

1億人「跑步」進城

而值得注意的是，國家發改委10月10日更是發布《國家發展改革委辦公廳關於督察《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》落實情況的通知》

EFP金融理財管理師，現任某全國股份制銀行總行零售部門負責人薑兆華表示，1億人口「跑步」進城，房價會否在本輪人口的遷移中挺住呢？

加快1億非戶籍人口落戶城市是一項利國利民的好事，具有「一石二鳥」的特殊功效。1億非戶籍人口轉移的「新人口紅利」將體現在以下兩個層面：

從個體層面講，推動1億非戶籍人口落戶轉移，加速了城市人口的深度聚合，落戶居民可享受大中城市醫療、教育、衛生等領域的社會公共福利；

從國家層面看，推動1億非戶籍人口落戶，可做到農村富裕勞力力向大中城市的有效轉移，加速城鎮化建設步伐。

房價如何演繹

從房地產角度看，薑兆華認為，推動1億人口落戶的督查行動，對全國房地產市場無疑起到「托底」對沖作用。

從全國房地產市場行情看，推動1億人口進城落戶，不可能引發全國房價的普遍性上漲或下跌，但房價的局部性分化可能將加劇。

北京、上海等特大一線城市不是本次人口落戶的督查重點，房價不會受此政策影響而出現波動；

省會城市、重點一、二線城市將是人口落戶的督查重點，這些地區房價短期內會出現小幅上揚，中期將繼續保持上漲趨勢；

其他三、四線城市房價或因推動大中城市人口落戶督查而遏制下降趨勢，房價總體趨於穩定。